* Nguyên nhân chủ quan
- Về việc cơng chứng hợp đồng có nội dung trái pháp luật, một số
trường hợp có tình trạng cạnh tranh thiếu lành mạnh giữa các tổ chức hành
nghề công chứng, nhất là tại các đơn vị cấp huyện có nhiều tổ chức hành nghề cơng chứng. Cùng một hợp đồng có nội dung trái pháp luật hoặc chưa đảm bảo về mặt hồ sơ, có thể văn phịng cơng chứng này từ chối nhưng văn phịng cơng chứng khác lại tiếp nhận. Cũng có trường hợp, trong q trình hành nghề, cơng chứng viên chưa phát hiện hoặc chưa mạnh dạn trao đổi với các bên tham gia hợp đồng giao dịch về nội dung trái pháp luật của hợp đồng do
ngân hàng thương mại soạn sẵn; nên một số điều, khoản của hợp đồng thế chấp
có nội dung trái quy định của pháp luật vẫn được công chứng viên công chứng.
Hơn nữa, một số công chứng viên trên địa bàn tỉnh Quảng Bình là thẩm phán, kiểm sát viên, điều tra viên đã nghỉ hưu, một số công chứng viên mới hành nghề nên kinh nghiệm và kỹ năng hành nghề chưa cao dẫn đến có một số trường hợp công chứng hợp đồng thế chấp có một số nội dung trái pháp luật.
- Luật Nhà ở năm 2014 đã có hiệu lực hơn hai năm. Tuy nhiên, tiến độ cấp bổ sung Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trên đất diễn ra cịn chậm, nên cơng dân và tổ chức gặp rất nhiều khó khăn trong việc thế chấp để vay vốn. Nếu chỉ thế chấp quyền sử dụng đất thì chỉ vay với số tiền rất thấp; trong lúc thực tế trên đất họ đã có nhà ở gắn liền với đất. Nếu ngân hàng thương
mại cho thế chấp cả tài sản gắn liền trên đất mà chưa bổ sung đăng ký vào
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trái quy định của pháp luật. Nếu yêu cầu người dân đăng ký bổ sung tài sản trên đất rồi mới làm thủ tục thế chấp vay vốn thì sẽ mất khá nhiều thời gian mới vay vốn, ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh.
- Do nhận thức pháp luật về công chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch của người dân còn hạn chế. Một thực tế hiện nay không chỉ người dân
mà ngay cả đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức vẫn chưa phân biệt được rạch ròi giữa hoạt động công chứng và chứng thực. Trong thời gian qua ở các địa phương, mỗi khi các văn phịng cơng chứng được thành lập, Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh quyết định phân định địa bàn giao cho các văn phịng cơng chứng thực hiện cơng chứng hợp đồng, giao dịch thì người dân thường phản ứng gay gắt, làm đơn kiến nghị hoặc trực tiếp kiến nghị tại các cuộc tiếp xúc cử tri của đại biểu Quốc hội và đại biểu Hội đồng nhân dân các cấp các cấp đề nghị tiếp tục được chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Do chưa thực sự am hiểu về công chứng, chứng thực, nên một số cán bộ, đại biểu Hội đồng
nhân dân các cấp thường đồng tình, tiếp thu ý kiến của cử tri và kiến nghị với
Hội đồng nhân dân tỉnh yêu cầu Ủy ban nhân dân tỉnh hoặc cơ quan quản lý
nhà nước về công chứng, chứng thực phải trả lời chất vấn đối với việc phân
cấp. Do đó, buộc Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Bình phải điều chỉnh lại địa bàn cơng chứng và có những văn phịng cơng chứng đã phải giải thể hoặc tồn tại cầm chừng,vì lượng việc q ít.
* Nguyên nhân khách quan
- Việc chưa phát triển nhiều tổ chức hành nghề công chứng, nên một khối lượng lớn hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất còn được chứng thực tại
Ủy ban nhân dân cấp xã. Nguyên nhân chủ yếu do quy định thiếu nhất quán của pháp luật về chứng nhận các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất. Đồng thời, chưa có sự gắn kết giữa chính sách phát triển tổ chức hành nghề cơng chứng với chính sách trong các lĩnh vực khác cũng như chính sách tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, thậm chí cả ở tầm quốc gia. Thực hiện Luật Công chứng năm 2006, Quảng Bình cũng đã ban hành quy
định phân cấp thẩm quyền công chứng theo hướng chuyển dần việc công
chứng các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức hành nghề công chứng. Vì vậy, trong giai đoạn này, tỉnh Quảng Bình đã phát triển thêm 05 tổ chức hành nghề công chứng. Tuy
nhiên, Luâ ̣t Đất đai năm 2013 và Nghi ̣ đi ̣nh số 23/2015/NĐ-CP la ̣i quy đi ̣nh hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất và nhà ở được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban
nhân dân cấp xã. Với quy định đó, Bộ Tư pháp cũng đã ban hành nhiều văn
bản hướng dẫn, chỉ đạo, theo đó địa phương nào hoạt động công chứng đã ổn
định, được Nhân dân tin tưởng thì khơng quyết định lại việc chuyển giao từ tổ
chức hành nghề công chứng sang Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện. Đồng
thời, thời gian vừa qua nhiều cử tri phản ánh, kiến nghị liên quan đến thẩm
quyền công chứng, chứng thực các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và đề nghị Ủy ban nhân dân tỉnh để nhân dân được lựa chọn chứng nhận các hợp đồng, giao dịch tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Tuy nhiên, qua thanh tra, kiểm tra
việc thực hiện chứng thực các hợp đồng, giao dịch của Sở Tư pháp Quảng
Bình tại một số Ủy ban nhân dân cấp xã trên địa bàn tỉnh nhận thấy vẫn còn một số hạn chế, thiếu sót như: việc chứng thực chưa đảm bảo theo trình tự, thủ tục quy định; hồ sơ lưu chưa đầy đủ các giấy tờ; lời chứng chưa theo mẫu
quy định; người chứng thực chưa ký nháy vào từng trang của hợp đồng, giao
dịch; nhiều hợp đồng, giao dịch có nội dung trái pháp luật. Vì vậy, trong
trường hợp nếu có tranh chấp xảy ra thì một số hợp đồng, giao dịch do Ủy
ban nhân dân cấp xã chứng nhận có khả năng sẽ bị Tịa án nhân dân tun vơ hiệu. Với quy định chưa thống nhất, rõ ràng cũng như những vướng mắc trong thực tiễn triển khai thực hiện xã hội hóa hoạt động cơng chứng nêu trên, nên ảnh hưởng đến việc thành lập Văn phịng cơng chứng. Trong điều kiện đang tồn tại song song hai hình thức vừa cơng chứng vừa chứng thực của Ủy
ban nhân dân cấp xã đối với các hợp đồng, giao dịch đòi hỏi phải tăng cường
công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật để người dân hiểu biết được sự khác nhau về bản chất, giá trị pháp lý giữa công chứng và chứng thực. Chỉ khi hiểu rõ lợi ích của cơng chứng người dân mới tìm đến với các văn phịng cơng chứng.
Thực tế đang tồn tại vòng luẩn quẩn là do tổ chức hành nghề công chứng chưa phát triển rộng khắp (chưa đáp ứng nhu cầu) nên phải giao cho Ủy ban nhân dân cấp xã chứng thực các hợp đồng, giao dịch và chính việc
giao cho Ủy ban nhân dân cấp xã chứng thực hợp đồng, giao dịch lại là yếu tố
làm cho các tổ chức hành nghề cơng chứng khó phát triển vì người dân thường lựa chọn chứng thực. Xét về mặt giá trị pháp lý thì hoạt động cơng chứng hợp đồng, giao dịch đem lại giá trị pháp lý cao, bảo đảm độ an toàn của các hợp đồng, giao dịch, hạn chế tranh chấp xẩy ra. Tuy nhiên, xét từ góc độ thuận tiện thì việc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã là thuận lợi hơn cho người dân trong việc đi lại và chi phí bỏ ra thấp. Khi mà người dân chưa hiểu được giá trị của cơng chứng thì đây là yếu tố mà người dân chưa sẵn sàng đến công chứng tại các tổ chức hành nghề cơng chứng.
- Thủ tục hành chính về thế chấp quyền sử dụng đất còn rườm rà, mất
nhiều thời gian cho bên thế chấp. Một thửa đất muốn thế chấp để vay vốn phải được ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng thẩm định, định giá, sau đó phải được cơng chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm mới hoàn tất hồ sơ để nhận tiền vay tại ngân hàng. Một số trường hợp, do mất nhiều thời gian, nên để được ngân hàng thương mại giải ngân thì người dân, doanh nghiệp tuột mất cơ hội sản xuất - kinh doanh.
- Cơ chế, chính sách tín dụng của ngân hàng cịn nhiều cứng nhắc do
dựa vào cơ chế bảo đảm tiền vay. Giá trị khoản vay chủ yếu phụ thuộc vào giá trị tài sản bảo đảm. Mặc dù khoản 4, Điều 295 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm nhưng thực tế rất hiếm gặp trường hợp giá trị tài sản bảo đảm nhỏ hơn giá trị khoản vay. Việc định giá giá trị tài sản bảo đảm tiền vay của ngân hàng thương mại chủ yếu trên cơ sở khung giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh và tham khảo giá thị trường hơn là sự thỏa thuận dân sự giữa các bên. Khung giá đất của Nhà nước thường ban hành từ đầu năm và áp
dụng cho từng năm (hiện nay khung giá đất được áp dụng theo từng giai đoạn 05 năm/lần). Trong lúc giá đất của thị trường thường xuyên biến động khiến cho giá đất của Nhà nước không theo kịp nên rất thiệt thòi cho bên thế chấp khi muốn vay với số tiền lớn hơn. Hơn nữa, việc định giá nhiều khi thường phụ thuộc vào ý chí chủ quan của cán bộ tín dụng và họ thường định giá giá trị quyền sử dụng đất thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường nên thường có sự xung đột về quyền lợi giữa các bên.
Kết luận Chương 2
Với các quy định của pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, thời gian qua trên địa bàn tỉnh Quảng Bình đã thực hiện việc cơng chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trên cơ sở tuân thủ các
quy định của pháp luật về dân sự, công chứng, đất đai. Các tổ chức hành nghề
công chứng đã phần nào giúp các ngân hàng thương mại kiểm sốt các sai sót về pháp lý cũng như xác định đúng các bên tham gia giao kết hợp đồng thế
chấp. Khi công chứng các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cũng như các hợp đồng, giao dịch khác, các công chứng viên đã tuân thủ các nguyên tắc và
đạo đức hành nghề công chứng; tơn trọng và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp
của người u cầu cơng chứng; giữ bí mật về nội dung công chứng. Thông qua công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, các tổ chức hành nghề cơng chứng đã đóng góp tích cực cho sự phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh,
tăng nguồn thu ngân sách của địa phương, đáp ứng nhu cầu của nhân dân trên địa bàn, tạo lập môi trường pháp lý thuận lợi và tin cậy cho hoạt động vay
vốn, thế chấp của ngân hàng thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Bình.
Tuy nhiên, hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp trên địa bàn tỉnh Quảng Bình vẫn cịn một số tồn tại nhất định. Việc cạnh tranh thiếu lành mạnh giữa các tổ chức hành nghề công chứng cũng như việc một số công chứng viên chưa thường xuyên cập nhật các quy định mới của pháp luật, chưa nâng cao kỹ năng hành nghề hoặc chưa mạnh dạn đề xuất với ngân hàng
thương mại về một số điều khoản do ngân hàng đặt ra, nên một số hợp đồng
có một số nội dung trái quy định của pháp luật vẫn được cơng chứng; một số hồ sơ cịn thiếu một số giấy tờ cần thiết nhưng công chứng viên vẫn bỏ qua để tiến hành công chứng. Một số lượng lớn hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
không được công chứng mà chỉ chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã do các quy định của pháp luật chưa tách bạch giữa hoạt động công chứng với hoạt động chứng thực. Do đó, việc chuyển giao thẩm quyền chứng thực hợp đồng,
giao dịch từ Ủy ban nhân dân cấp xã và cấp huyện sang các tổ chức hành
nghề công chứng nhằm tạo điều kiện để cơ quan quản lý nhà nước tập trung
thực hiện các nhiệm vụ mà lĩnh vực tư không thực hiện được. Đồng thời chuyển di ̣ch vu ̣ công thuô ̣c ngành sang khu vực tư thực hiê ̣n nhằm huy đô ̣ng các nguồn lực của xã hội trong việc cung cấp dịch vụ công cho người dân và doanh nghiê ̣p còn hạn chế. Việc chưa tách bạch này đã hạn chế việc thành lập
các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh Quảng Bình nhằm đáp
ứng nhu cầu thế chấp, vay vốn của người dân, doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh và không đạt được mục tiêu xã hội hóa hoạt động cơng chứng theo Quyết định số 250/QĐ-TTg là: ...tiến tới thực hiện việc chuyển giao toàn bộ các hợp
đồng, giao dịch từ Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã cho các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện nhằm chun nghiệp hóa hoạt động cơng chứng đáp ứng yêu cầu của hội nhập, đồng thời bảo vệ tốt quyền, lợi ích hợp pháp, an tồn pháp lý cho các giao dịch.
Chương 3