thi hành pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Bình
Với đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội như trên phần nào
tác động đến việc thi hành pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất tại tỉnh Quảng Bình. Nhất là khi trên địa bàn tỉnh ch ỉ có 06 tở chức hành nghề cơng chứng, trong đó có 01 Phịng Cơng chứng là đơn v ị sự nghiệp công lập thuộc Sở Tư pháp và 05 Văn phòng công chứng ho ạt động theo loại hình cơng ty hợp danh. Cụ thể, tại thành phố Đồng Hới có 03 tổ
chức hành nghề công chứng, thị xã Ba Đồn, huyện Quảng Ninh, huyện Bố
Trạch mỗi nơi có 01 Văn phịng cơng chứng, 04 đơn vị hành chính cấp huyện cịn lại là huyện Lệ Thủy, Quảng Trạch, Tuyên Hóa và Minh Hóa chưa có tổ
chức hành nghề cơng chứng. Trong lúc đó, cả nước hiện có 943 tổ chức hành nghề cơng chứng, trong đó có 134 Phịng cơng chứng và 809 Văn phịng cơng chứng [8]. Trung bình, mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có 14 tổ chức hành nghề công chứng; trong khi số lượng tổ chức hành nghề cơng
chứng của tỉnh Quảng Bình chưa đạt 1/2 mức bình qn của cả nước. Ngồi
Phịng Cơng chứng số 1 đã được thành lập từ sau khi tái lập tỉnh (năm 1989)
đến nay còn lại các Văn phịng cơng chứng trên địa bàn phần lớn mới đi vào
hoạt động từ 02 đến 05 năm. Văn phòng hoạt động lâu nhất là 05 năm còn văn phòng mới thành lập là 02 năm. Do cịn ít tổ chức hành nghề cơng chứng và
có đến 04 huyện khơng có tổ chức hành nghề cơng chứng, nên các hợp đồng,
giao dịch nói chung và các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng ở
các địa bàn này chủ yếu được chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Thực hiện Quyết định số 250/QĐ-TTg ngày 10/02/2010 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án xây dựng Quy hoạch tổng thể phát triển tổ
chức hành nghề công chứng ở Việt Nam đến năm 2020; Quyết đi ̣nh số 2104/QĐ-TTg ngày 29/12/2012 của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt "Quy
hoạch tổng thể phát triển tổ chức hành nghề công chứng đến năm 2020", Ủy
ban nhân dân tỉnh Quảng Bình đã ban hành Kế hoa ̣ch số 594/KH-UBND ngày
03/06/2013 triển khai thực hiê ̣n Quyết đi ̣nh số 2104/QĐ-TTg trên đi ̣a bàn tỉnh Quảng Bình; Cơng văn số 1358/UBND-NC ngày 26/11/2013 về tăng cường
hiệu quả trong việc phát triển các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh; Công văn số 623/UBND-NC ngày 21/05/2014 về việc đề nghị điều
chỉnh Quy hoạch trên địa bàn tỉnh Quảng Bình; Cơng văn số 491/UBND-NC
ngày 10/05/2013, Cơng văn số 1101/UBND-NC ngày 08/09/2014 về việc chuyển
giao thẩm quyền công chứng, chứng thực; Công văn số 436/UBND-NC ngày 2/4/2015; Công văn số 964/UBND-NC ngày 22/06/2016 hướng dẫn về thẩm
quyền công chứng hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến quán triê ̣t
quy hoạch phát triển tổ chức hành nghề công chứng. Trong đó chú tro ̣ng đến nô ̣i dung tuyên truyền, phổ biến quán triê ̣t về bản chất, chức năng, vai trò của tổ chức hành nghề cơng chứng trong đảm bảo an tồn pháp lý cho các giao dịch dân sự, nên đã góp phần nâng cao nhận thức trong cán bộ và nhân dân về vị trí, vai trị, tầm quan trọng của công chứng, hoạt động của tổ chức hành nghề công chứng đối với đời sống xã hội. Tuy nhiên, một số cán bộ chính quyền địa phương và nhân dân vẫn chưa nhận thức đầy đủ về vai trị, vị trí của hoạt động cơng chứng, chưa phân biệt được tính chất của hoạt động cơng chứng và hoạt động chứng thực, tư duy pháp lý còn đơn giản; nên có thói quen lựa chọn chứng thực với thủ tục đơn giản, chi phí thấp thay vì cơng chứng với thủ tục chặt chẽ, đảm bảo an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch. Bên cạnh đó, do điều kiện đời sống của nhân dân cịn nhiều khó
khăn, giao thơng đi lại giữa địa bàn các huyện, nhất là các xã ở huyện miền
núi, vùng sâu, vùng xa chưa được thuận lợi. Nên khi thực hiện các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất, người dân vẫn thường lựa chọn hình thức chứng thực hơn là cơng chứng. Ở các huyện chưa có tổ chức hành nghề công chứng, khi thực hiện các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, do trên địa bàn huyện chưa có tổ chức hành nghề cơng chứng nào nên bắt buộc các ngân
hàng thương mại, các quỹ tín dụng đều phải lựa chọn hình thức chứng thực
thay cho cơng chứng. Vì nếu lựa chọn cơng chứng phải sang địa bàn huyện khác mới có văn phịng cơng chứng. Như vậy, người dân sẽ phải đi lại rất khó
khăn, vì phải vượt một qng đường rất xa mới đến được địa bàn huyện có văn phịng cơng chứng. Đơn cử như ở huyện miền núi Tuyên Hóa, Minh Hóa
phải đi hơn 100km, huyện bãi ngang Lệ Thủy phải đi hơn 50km mới đến được
văn phịng cơng chứng gần nhất để thực hiện cơng chứng. Cịn ở các huyện có tổ
chức hành nghề cơng chứng; do có địa bàn rộng, nhiều đơn vị cấp xã nhưng chỉ có 01 tổ chức hành nghề cơng chứng, nên việc đi lại để công chứng hợp
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng cũng khơng thể u cầu người dân phải đến công chứng ở các tổ chức hành nghề cơng chứng, vì phải đi lại rất khó khăn, gây phiền hà cho người dân.
Về điều kiện để phát triển tổ chức hành nghề công chứng, theo quy hoạch tổng thể phát triển hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh Quảng Bình, đến năm 2020 tỉnh Quảng Bình có 17 tổ chức hành nghề cơng chứng. Trong giai đoạn 2011- 2015 có 09 tở chức hành nghề công chứng , trong đó mỗi đi ̣a bàn cấp huyê ̣n có 01 tổ chức hành nghề công chứng, riêng thành phớ Đồng Hới có 03 tở chức hành nghề công chứng . Giai đoạn 2016-2020 có thêm 08 tổ chức hành nghề cơng chứng, trong đó mỗi địa bàn cấp huyện phát triển thêm 01 tổ chức hành nghề công chứng, riêng huyện Quảng Trạch phát triển thêm 02 tổ chức hành nghề công chứng. Trong những năm qua, Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Bình đã thường xuyên quan tâm đến phát triển các văn phịng cơng chứng để đảm bảo trong giai đoạn 2011 - 2015, mỗi huyện có
một tổ chức hành nghề cơng chứng. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa thực hiện
được mục tiêu mà quy hoạch đã đề ra. Một phần vì số lượng công chứng viên trên địa bàn tỉnh cịn q ít . Hiê ̣n nay, trên đi ̣a bàn toàn tỉnh ch ỉ có 13 cơng
chứng viên đang hoa ̣t đơ ̣ng hành ngh ề, có 07/13 cơng chứng viên làm viê ̣c ta ̣i các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn thành phố Đồng Hới , chiếm 54%. 13/13 cơng chứng viên đều có trình độ cử nhân luật nhưng chỉ có 04/13
cơng chứng viên (chiếm 30% số lượng công chứng viên) đã qua đào ta ̣o nghề công chứng và tâ ̣p sự hành nghề công chứng trước khi được bổ nhiê ̣m công
chứng viên [51, tr. 2-3]. 03/13 công chứng viên thuô ̣c trường hợp là những người làm việc ở các cơ quan tư pháp đã nghỉ hưu như thẩm phán, kiểm sát viên, điều tra viên thuộc diện được miễn đào tạo, tập sự hành nghề công chứng hoă ̣c chỉ được bồi dưỡng nghiê ̣p vu ̣ ngắn ha ̣n do Bô ̣ Tư pháp tổ chức.
Đội ngũ này thuộc thế hệ phần lớn là học tại chức luật trước đây. Tỷ lệ trung bình của tỉnh Quảng Bình là 01 cơng chứng viên/67.450 người dân [51, tr. 2].
Trong lúc đó, cả nước có 2.182 cơng chứng viên [8]; trung bình, mỗi tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương có 35 cơng chứng viên, tỷ lệ trung bình của cả nước là 01 công chứng viên/42.484 người dân [51, tr. 2]. Như vâ ̣y, số lượng công chứng viên trên địa bàn tỉnh cịn q ít chưa đáp ứng đ ể thực hiê ̣n
quy hoa ̣ch phát tri ển tổ chức hành nghề công chứng nhằm phục vụ nhu cầu
công chứng các hợp đồng, giao dịch; trong đó có các hợp đồng thế chấp về quyền sử dụng đất của nhân dân trên địa bàn. Chất lượng đội ngũ công chứng
viên hiện nay chưa cao, chưa chuyên nghiệp, nên việc thực hiện cơng chứng
vẫn cịn nhiều sai sót, chưa thực sự tạo được niềm tin của nhân dân.
Một trong những khó khăn của tỉnh Quảng Bình trong phát triển tổ chức hành nghề công chứng hiện nay là thiếu nguồn nhân lực để bổ nhiệm công chứng viên. Mặc dù số sinh viên có bằng cử nhân luật hệ chính quy hiện đang thất nghiệp chiếm tỷ lệ khơng nhỏ. Nhưng vì Quảng Bình là một tỉnh lẻ, điều kiện kinh tế cịn nhiều khó khăn, nên kể cả con em Quảng Bình sau khi ra trường thường ở lại các thành phố lớn để tìm kiếm việc làm. Nếu trở về địa phương cơng tác thì họ cũng thường ở lại thành phố Đồng Hới để tìm việc làm. Hơn nữa, hoạt động cơng chứng là hoạt động có tính đặc thù, rủi ro cao
(công chứng viên chịu trách nhiệm đối với nội dung hợp đồng, giao dịch đã chứng nhận), là ngành nghề kinh doanh có điều kiện (Trưởng Văn phịng cơng chứng phải là cơng chứng viên có thời gian hành nghề ít nhất 02 năm;
Văn phịng cơng chứng thành lập phải có từ 02 công chứng viên trở lên), số lượng người đủ điều kiện để bổ nhiệm cơng chứng cịn ít (phải là người có
bằng cử nhân luật, có thời gian công tác pháp luật từ 05 năm trở lên, tham gia khóa đào tạo nghề cơng chứng với thời gian 12 tháng, tập sự hành nghề công chứng 12 tháng và đạt yêu cầu tại kỳ kiểm tra kết quả tập sự hành nghề công chứng của Bộ Tư pháp). Vì vậy, số lượng người đủ điều kiện để thành lập Văn phịng cơng chứng trên địa bàn tỉnh Quảng Bình rất hạn chế. Trên thực tế thì những người có gia đình khá giả, những người ở thành phố ít khi chọn con
đường về các huyện hành nghề công chứng. Trong lúc đó, Quảng Bình vẫn chưa có các cơ chế, chính sách để hỗ trợ các sinh viên nghèo sau khi tốt nghiệp cử nhân luật có điều kiện tiếp tục tham gia các lớp đào tạo và tập sự hành nghề cơng chứng. Đây là chính sách cần thiết để thu hút, phát triển đội ngũ công chứng viên, để phát triển tổ chức hành nghề công chứng hiện nay ở các địa phương nhằm đáp ứng yêu cầu công chứng các hợp đồng, giao dịch trên địa bàn tỉnh, nhất là các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, cũng như các tỉnh lẻ khác, ở Quảng Bình, đất đai có giá trị lớn thường tập trung ở khu vực thành phố Đồng Hới, thị xã Ba Đồn và trung tâm các huyện lỵ. Việc thế chấp quyền sử dụng đất cũng như tài sản gắn liền với đất có giá trị lớn để vay vốn thường tập trung ở khu vực thành phố, thị xã và một số vùng trung tâm của các huyện. Do đó, các tổ chức hành nghề công chứng thường phát triển sôi động ở các khu vực này. Ở khu vực các huyện miền núi Tuyên Hóa, Minh Hóa, đất đai các khu vực này tương đối rẻ, giá trị các hợp đồng thế chấp để vay vốn khơng lớn nên phí cơng chứng cũng tương đối thấp. Do đó, chưa khuyến khích để phát triển các tổ chức hành nghề cơng chứng ở khu vực này.
Bên cạnh đó, một yếu tố tác động rất lớn đến việc thi hành pháp luật về cơng chứng nói chung và cơng chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng là sự thay đổi của chính sách, pháp luật. Trước đây, Luật Công chứng năm 2006 và Nghị định số 79/2007/NĐ-CP đã quy đi ̣nh tách ba ̣ch ,
phân định rõ thẩm quyền cơng chứng, chứng thực và định hướng chính sách trong Nghị quyết số 49-NQ/TW của Bộ Chính trị về Chiến lực cải cách tư
pháp đến năm 2020, Quy hoạch phát triển tổ chức hành nghề công chứng là
thực hiện xã hội hóa hoạt động cơng chứng, tiến tới thực hiện việc chuyển
giao toàn bộ các hợp đồng, giao dịch do Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã đang chứng thực liên quan đến chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản sang cho các tổ chức hành nghề cơng chứng thực hiện. Trong khi đó, Luật
Đất đai năm 2013 lại quy định Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền chứng thực các hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn… quyền sử dụng đất; Luật Nhà ở năm 2014 quy định Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền chứng thực hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn… nhà ở. Với quy định này, Nghị định số 23/2015/NĐ-CP về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch đã ban hành thay thế cho Nghị định số 79/2007/NĐ-CP. Theo đó, Ủy ban
nhân dân cấp xã có thẩm quyền chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013; chứng thực hợp đồng, giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014; chứng thực các vấn đề liên quan đến thừa kế tài sản. Quy định
này chưa tách bạch được giữa hoạt động công chứng và chứng thực, giữa quản
lý nhà nước và dịch vụ công. Đây là điểm lùi so với định hướng đặt ra trong các chủ trương, chính sách phát triển tổ chức hành nghề cơng chứng. Và đây sẽ là một trong những yếu tố cản trở q trình xã hội hóa hoạt động cơng chứng và phát triển các tổ chức hành nghề công chứng. Từ khi thực hiện Luật Đất đai năm
2013 và Nghị định số 23/2015/NĐ-CP, trên địa bàn các huyện của tỉnh Quảng
Bình khơng phát triển thêm được tổ chức hành nghề công chứng nào. Việc không phát triển thêm được tổ chức hành nghề công chứng nào, nhất là ở các huyện chưa có tổ chức hành nghề cơng chứng đã hạn chế rất lớn đến nhu cầu công
chứng của tổ chức, cá nhân, đặc biệt là nhu cầu đảm bảo an toàn pháp lý cho các
ngân hàng thương mại khi thiết lập các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.