vụ kiện hợp đồng vay vốn này chủ yếu là các hợp đồng thế chấp do Ủy ban nhân dân cấp xã chứng thực với 263 vụ, chiếm 95%, các tổ chức hành nghề công chứng 15 vụ, chiếm 5%. Trong số đó, nhiều hợp đồng đã bị Tòa án nhân dân các cấp tuyên vô hiệu.
Đồng thời, qua hoạt động thanh tra, kiểm tra các hồ sơ thế chấp
quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, số hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất được chứng thực có nội dung trái pháp luật nhiều hơn số hợp đồng được công chứng. Bởi vậy, trong hoạt động thế chấp để vay vốn,
các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng thường yêu cầu hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng. Trong lúc đó, bên thế chấp tài sản, người dân lại muốn lựa chọn hình thức chứng thực các hợp đồng thế chấp
để giảm tải chi phí đi lại và phí chứng thực hợp đồng. Điều này đã tạo ra sự xung đột về yêu cầu công chứng của cả hai bên. Do đó, pháp luật về đất đai
và pháp luật về cơng chứng cần có sự điều chỉnh để tạo ra sự nhất quán trong việc chứng nhận các hợp đồng, giao dịch nói chung và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng nhằm đảm bảo mục tiêu an tồn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch. Đồng thời, cần tăng cường thực hiện chủ trương xã hội hóa hoạt động công chứng, thành lập các tổ chức hành nghề công chứng nhiều
hơn ở các đơn vị hành chính cấp huyện để người dân thuận tiện hơn trong
việc đi lại khi thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
1.3.6. Các yếu tố đảm bảo cho hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất
Xuất phát từ vai trị của cơng chứng là hoạt động bổ trợ gắn liền với hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại, là cơng cụ hỗ trợ và đảm bảo an toàn pháp lý cho hoạt động của ngân hàng thương mại trong việc thực hiện
chức năng kinh doanh tiền tệ mà trước hết là bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch bảo đảm tiền vay, đem lại giá trị chứng cứ khi có tranh chấp và giúp tiết kiệm chi phí khi những tranh chấp, khiếu kiện được giảm đi đáng kể, nên
đã hạn chế được việc giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân. Có thể nói, cơng
chứng giúp ngân hàng thương mại thuận tiện trong việc thu đúng, thu đủ các khoản vay theo thời hạn mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng, góp phần tiết kiệm thời gian, sức lực, tiền bạc cho ngân hàng thương mại, cá nhân, tổ chức và xã hội, góp phần trong việc giữ vững ổn định chính trị, trật tự an tồn xã hội.
Do đó, để đảm bảo cho hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất cần đảm bảo các yếu tố sau:
Thứ nhất, yếu tố về thể chế. Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện thể chế
về cơng chứng nói chung và cơng chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất nói riêng. Trong đó, quy định nhất quán các hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng. Đồng thời,
quy định cụ thể hơn về một số quy định mang tính chất đặc thù của công
chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trên cơ sở tham khảo quy định về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của các nước để vận dụng, xây dựng pháp luật phù hợp với đặc điểm, tình hình và chủ trương chung của Việt Nam. Yếu tố về thể chế là yếu tố quan trọng nhất nhằm đảm bảo cho hoạt động công chứng được duy trì có hiệu quả, đảm bảo trật tự quản lý hành chính của đất nước.
Thứ hai, yếu tố về nguồn nhân lực. Hiện nay, nhiều địa phương đang
thiếu đội ngũ công chứng viên hành nghề công chứng. Ngoại trừ các thành phố lớn khá dồi dào về đội ngũ công chứng viên thì các tỉnh lẻ nguồn nhân
lực cơng chứng viên cịn rất hạn chế, nhiều cơng chứng viên có kinh nghiệm
trong lĩnh vực cơng chứng chưa nhiều, nên trong q trình tác nghiệp cịn gặp
nghề cơng chứng cịn ít; trong lúc việc thực hiện cơng chứng các hợp đồng, giao dịch ngày càng nhiều, nhất là các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
để vay vốn. Do nhu cầu vay vốn ngày càng cao nên một số tổ chức hành nghề
công chứng bị quá tải trong công tác công chứng. Trên địa bàn tỉnh Quảng
Bình, đội ngũ cơng chứng viên đang thiếu trầm trọng. Thơng thường chỉ có
Phịng Cơng chứng là có từ 02 đến 03 cơng chứng viên; cịn các Văn phịng
cơng chứng chỉ có hai cơng chứng viên. Thực hiện chủ trương xã hội hóa hoạt
động công chứng, nhiều cá nhân muốn đăng ký thành lập văn phịng cơng
chứng ở một số đơn vị cấp huyện, nhất là ở những huyện chưa có tổ chức
hành nghề cơng chứng nào. Tuy nhiên, do thiếu về nguồn công chứng viên
nên không đáp ứng được yêu cầu mỗi văn phịng cơng chứng phải có từ hai
cơng chứng viên hợp danh trở lên để thành lập văn phịng cơng chứng theo quy định của Luật.
Bên cạnh đó, đội ngũ chuyên viên pháp lý tại các văn phịng cơng chứng kinh nghiệm chưa nhiều; nên trong quá trình tiếp nhận hồ sơ yêu cầu
công chứng và giúp việc cho các công chứng viên không tránh khỏi những sai sót về mặt nghiệp vụ. Do đó, để đảm bảo tốt cho hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cần đảm bảo yếu tố nguồn nhân lực công
chứng viên và chuyên viên pháp lý của các tổ chức hành nghề công chứng.
Để làm tốt điều này, các cơ sở đào tạo nghiệp vụ về công chứng cần tăng cường mở các đào nghiệp vụ công chứng viên đáp ứng tốt yêu cầu, nhiệm vụ đặt ra. Đồng thời, các tổ chức hành nghề cơng chứng tận tình hướng dẫn, giúp đỡ công chứng viên đang tập sự tại tổ chức hành nghề cơng chứng của mình để trang bị những kỹ năng cần thiết của công chứng viên khi hành nghề, nhất
là trong công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Thứ ba, yếu tố về cơ sở vật chất. Cở sở vật chất cũng là một trong
những yếu tố để đảm bảo cho hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của các tổ chức hành nghề công chứng. Cơ sở vật chất này bao
gồm cả việc thành lập các tổ chức hành nghề công chứng ở các địa bàn cấp
huyện khác nhau nhằm đáp ứng nhu cầu công chứng các hợp đồng, giao dịch
cũng như công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của nhân dân trên địa bàn. Trong đó, mỗi đơn vị hành chính cấp huyện có ít nhất một đến hai tổ
chức hành nghề công chứng thành lập ở các vùng đông dân cư. Khi thành lập các văn phòng công chứng yêu cầu phải có trụ sở đáp ứng các yêu cầu do
Chính phủ quy định như phải có diện tích phù hợp để thiết kế phòng giao
dịch, ghế chờ của khách, kho lưu trữ hồ sơ đảm bảo an toàn. Các phương tiện làm việc như bàn tiếp công dân đến u cầu cơng chứng, máy vi tính, máy photocopy và các trang thiết bị khác. Ngoài ra, tại trụ sở của văn phịng cơng chứng phải được niêm yết các thủ tục hành chính về cơng chứng hợp đồng, giao dịch, chứng thực bản sao, bản tịch, bảng cơng khai phí cơng chứng các hợp đồng, giao dịch, thù lao cơng chứng, chi phí khác và ngun tắc tính chi
phí khác để người dân biết khi đến giao dịch.
Yếu tố cơ sở vật chất còn bao gồm cả việc xây dựng cơ sở dữ liệu
công chứng. Theo quy định của Luật Công chứng năm 2014, cơ sở dữ liệu công chứng bao gồm các thông tin về nguồn gốc tài sản, tình trạng giao dịch của tài sản và các thông tin về biện pháp ngăn chặn được áp dụng đối với tài sản có liên quan đến hợp đồng, giao dịch đã được công chứng. Đối với công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì cơ sở dữ liệu cơng chứng có ý
nghĩa rất quan trọng trong việc giúp các ngân hàng thương mại, tổ chức tín
dụng và tổ chức hành nghề cơng chứng biết được thông tin về quyền sử dụng
đất được thế chấp, hạn chế tình trạng gian lận trong thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn khi một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được đưa thế chấp để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ trả nợ mà không thuộc trường hợp được quy định tại Điều 296 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Do đó, để hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được đảm bảo cần đáp ứng cơ bản các yếu tố trên. Qua đó, góp phần nâng cao
hiệu quả hoạt động cơng chứng, đảm bảo an tồn pháp lý cho các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được cơng chứng.
Kết luận Chương 1
Có thể nói rằng, dù là cơng chứng viên của Phịng Cơng chứng hay công chứng viên của Văn phịng cơng chứng thì việc làm của họ cũng đều
nhằm mục đích đảm bảo an tồn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch. Thông qua hoạt động công chứng của công chứng viên trên nguyên tắc tuân thủ Hiến pháp và pháp luật đã góp phần bảo vệ pháp luật, bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của người yêu cầu công chứng khi tham gia giao kết các hợp đồng, giao dịch, hạn chế và phòng ngừa các tranh chấp có thể xảy ra. Việc làm công chứng đã tạo ra sự ổn định của giao dịch dân sự, bảo đảm trật tự kỷ cương của pháp luật về giao dịch dân sự, thương mại.
Đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì cơng chứng giúp cho
bên nhận thế chấp nói chung và các các ngân hàng thương mại, tổ chức tín
dụng nói riêng n tâm hơn khi nhận thế chấp và cho khách hàng vay vốn. Do vậy, trong công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, việc tuân thủ hiến pháp, pháp luật là nguyên tắc không thể thiếu đối với hoạt động hành nghề công chứng trong giai đoạn hiện nay. Ngoài ra, xuất phát từ ý nghĩa văn bản được cơng chứng có giá trị như chứng cứ; nên trong q trình cơng
chứng, ngồi việc tn thủ pháp luật, Công chứng viên cũng cần phải tuân thủ các nguyên tắc cơ bản khi công chứng các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất để đảm bảo tính an tồn pháp lý, tính xác thực của hợp đồng, giúp các bên
giao dịch luôn vững tâm khi lựa chọn hình thức cơng chứng thế chấp quyền sử dụng đất.
Chương 2