dung hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm nghĩa vụ dân sự cho bên nhận thế chấp. Bên thế chấp chỉ chuyển giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp giữ và vẫn tiếp tục được quản lý, khai thức, sử dụng đất trong thời gian thế chấp. Cơng chứng viên chứng nhận tính hợp pháp, xác thực của hợp đồng thế chấp.
Về tính hợp pháp của nội dung hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất,
quy định này bắt buộc công chứng viên phải chịu trách nhiệm về tính hợp pháp
của nội dung hợp đồng thế chấp. Tuy nhiên, nếu hiểu công chứng viên phải chịu trách nhiệm về tất cả là rất khó khăn; bởi vì, theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì điều kiện để thế chấp quyền sử dụng đất là người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thửa đất đó phải khơng có tranh chấp, quyền sử dụng đất khơng bị kê biên để thi hành án tại
thời điểm cơng chứng và đất phải cịn trong thời hạn sử dụng đất. Trong giai
đoạn hiện nay, Nhà nước ta vẫn chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu về đất đai cũng như cơ sở dữ liệu về công chứng thì việc cơng chứng viên nắm được các
thơng tin về thửa đất khơng có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê
biên để thi hành án tại thời điểm công chứng là rất khó mà chủ yếu do các bên
cam kết trong hợp đồng và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật. Trước khi thiết lập hợp đồng, cán bộ tín dụng của ngân hàng thương mại cũng tiến hành xác minh về hiện trạng quyền sử dụng đất và định giá đối với thửa đất được thế chấp trên cơ sở giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) công bố khung giá đất
theo từng giai đoạn, giá tham khảo của thị trường kết hợp với vị trí, giá trị thương mại và khả năng sinh lời của thửa đất. Tuy nhiên, đối với trường hợp các bên định giá giá trị thửa đất cao hơn nhiều so với giá trị thực tế để vay với
số tiền lớn thì Văn phịng cơng chứng chịu trách nhiệm đến đâu trong khi Luật Công chứng năm 2014 quy định họ phải chịu trách nhiệm về nội dung của hợp đồng. Đối với nội dung này, thiết nghĩ, việc chịu trách nhiệm về tính hợp pháp nội dung của hợp đồng là chịu trách nhiệm đối với những quy định mang tính ngun tắc cịn việc định giá và thẩm định do cán bộ tín dụng của ngân hàng thương mại thực hiện. Tuy nhiên, để giúp các ngân hàng thương mại hạn chế được tình trạng thơng đồng giữa cán bộ tín dụng của ngân hàng thương mại với bên có tài sản thế chấp, khi công chứng, công chứng viên
kiểm tra giá trị lơ đất trên cơ sở tính tốn vị trí lơ đất theo bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và tham khảo giá cả thị trường. Nếu có sự chênh lệch
quá lớn giữa biên bản định giá của ngân hàng thương mại và giá đất tính theo bảng giá đất của tỉnh thì cơng chứng viên đề nghị ngân hàng thương mại thẩm
định lại. Qua nghiên cứu một số hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của
một số ngân hàng thương mại khác nhau trên địa bàn tỉnh Quảng Bình đã được công chứng thấy rằng, hầu hết các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đều do các ngân hàng thương mại soạn thảo trước. Trong nội dung của hợp đồng có một điều quy định về thông tin của tài sản bảo đảm và giá trị tài sản
bảo đảm kèm theo biên bản định giá tài sản của ngân hàng thương mại. Biên bản này được xem là một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng. Ngân hàng thương mại chịu trách nhiệm chính về việc thẩm định và định giá đối với tài sản; còn công chứng viên chịu trách nhiệm về các nội dung quy định quyền và nghĩa vụ của các bên, phương thức xử lý tài sản bảo đảm, các điều khoản tùy nghi do hai bên tự đặt ra. Thiết nghĩ, công chứng viên cũng nên chịu trách nhiệm một phần về việc định giá này. Trường hợp nào có sự chênh lệch giá cả quá lớn, đề nghị ngân hàng thương mại định giá lại giá trị tài sản thế chấp đảm bảo phù hợp hơn trước khi tiến hành công chứng. Tuy nhiên, cũng khơng nên tuyệt đối hóa tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch như một nguyên tắc bất di bất dịch mà phải đề cập đến tính hợp lý của nó. Pháp luật cần quy
định một cách mềm dẻo hơn cho các thỏa thuận trong một hợp đồng, giao
dịch dân sự nói chung và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng. Theo
đó, các bên được tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật. Nguyên
tắc định giá đất dựa trên khung giá quy định của Nhà nước cịn mang nặng tính hành chính mà cần đưa nó về cơ chế dân sự. Đó là sự tự do thỏa thuận
nhằm đảo bảo sự linh hoạt, thu hẹp khoảng cách giữa pháp luật và thực tiễn. Về tính xác thực của hợp đồng thì cơng chứng viên có thể thực hiện và ghi nhận trong hợp đồng. Các yếu tố để ghi nhận tính xác thực của hợp đồng
là sự hiện diện của chủ thể tham gia giao kết hợp đồng, năng lực hành vi dân sự, chữ ký, điểm chỉ của các bên ký kết hợp đồng, thời gian và địa điểm giao kết hợp đồng, hiện trạng, đặc điểm và các thông tin khác của thửa đất được thế chấp dựa trên các giấy tờ mà đương sự xuất trình cho cơng chứng viên.