sản gắn liền với đất và thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất
Khi thế chấp, thông thường nếu có tài sản trên đất và tài sản đó đã
được đăng ký vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bên thế chấp thường
thế chấp cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để nâng cao giá trị tài sản thế chấp với mục đích vay được số vốn lớn hơn tùy theo nhu cầu vay vốn của bên thế chấp. Đối với trường hợp này khi công chứng, công chứng viên cần kiểm tra xem tài sản gắn liền với đất đã được đăng ký vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa rồi tiến hành công chứng.
Bên cạnh đó cũng có trường hợp tài sản gắn liền với đất đã được đăng ký vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bên thế chấp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất chưa được đăng ký vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên bên thế chấp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp này, khi xử lý tài sản bảo đảm, Điều 325 Bộ luật Dân sự 2015 quy định, trường hợp thế
chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời
là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Quy định này của Bộ luật
Dân sự năm 2015 đã tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trước đây trong
việc xử lý tài sản bảo đảm, giúp các ngân hàng xử lý tài sản thế chấp thuận lợi
Đối với trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế
chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là
người sử dụng đất thì khi bên thế chấp khơng thực hiện được nghĩa vụ thanh toán khi đến hạn, tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường
hợp có thỏa thuận khác. Trường hợp bên thế chấp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với
đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử
dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Đối với trường hợp thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ cho người
khác thì trong nội dung của hợp đồng cũng có điều quy định về việc xử lý tài sản bảo đảm, xử lý tài sản gắn liền với đất khi bên được bảo đảm không thực hiện nghĩa vụ theo thời hạn hợp đồng. Trường hợp tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trường hợp, tài sản gắn liền với đất không thuộc sở hữu của chính người sử dụng đất thì phải quy định về quyền sử dụng đất của người sở hữu tài sản gắn liền với đất đó trong
trường hợp quyền sử dụng đất bị xử lý. Tuy nhiên, thời gian vừa qua, có
nhiều trường hợp khi khách hàng vay không trả được nợ vay ngân hàng thương mại theo thỏa thuận. Ngân hàng thương mại tiến hành xử lý tài sản bảo đảm của bên bảo đảm để thu hồi nợ vay, thì bên bảo đảm khơng hợp tác trong việc xử lý tài sản bảo đảm và khởi kiện ra tòa. Trên thực tế, khi giải quyết loại tranh chấp này, một số tòa án nhân dân các cấp (cả cấp sơ thẩm và phúc thẩm) đã tuyên hợp đồng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho người khác là vô hiệu với lý do chủ yếu cho rằng, đây là mối quan hệ ba bên; nên đáng lẽ các bên liên quan phải ký kết hợp đồng bảo lãnh (giữa ba bên), chứ không phải là hợp đồng thế chấp.
Do đó, khi cho vay có tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ cho người khác, bên cho vay phải đối mặt với nhiều rủi ro; nếu như công chứng
viên khơng giúp họ kiểm sốt và thực hiện đầy đủ các quy định. Ví dụ: Đối
với trường hợp doanh nghiệp A thế chấp quyền sử dụng đất của doanh nghiệp
để bảo đảm khoản vay cho doanh nghiệp B tại ngân hàng thương mại hoặc doanh nghiệp A bằng tài sản của bên bảo đảm để vay một khoản vay tại ngân hàng thương mại (lớn hơn ½ vốn điều lệ của doanh nghiệp) phục vụ cho hoạt
động sản xuất - kinh doanh thì phải được sự chấp thuận của Hội đồng quản
trị. Do đó, khi cơng chứng, công chứng viên cũng như ngân hàng thương mại
phải kiểm tra xem có ý kiến bằng văn bản của Hội đồng quản trị hay không.
Nếu khơng có thì cơng chứng viên thơng tin cho ngân hàng thương mại và yêu cầu doanh nghiệp bổ sung trước khi tiến hành công chứng.
Đối với trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất là hộ gia đình để bảo đảm nghĩa vụ cho bên vay thì khi họ thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền trên đất phải có sự chấp thuận của các các thành viên hộ gia đình từ 16 tuổi trở lên. Nếu có các thành viên hộ từ 16 tuổi trở lên mà khơng
có mặt, cơng chứng viên có quyền từ chối và yêu cầu bên thế chấp mời các thành viên hộ từ 16 tuổi trở lên cùng ký vào hợp đồng thế chấp. Trường hợp
có thành viên hộ từ 16 tuổi trở lên mà không được ký kết hợp đồng hoặc
khơng có ý kiến chấp thuận thì hợp đồng thế chấp dễ dẫn đến vơ hiệu khi có tranh chấp. Khi hợp đồng vơ hiệu thì rủi ro cho ngân hàng thương mại là rất lớn.
Quyền sử dụng đất là loại tài sản thế chấp rất phổ biến. Do đó, để giúp ngân hàng thương mại hạn chế các rủi ro khi nhận thế chấp, công chứng viên cần kiểm tra kỹ hồ sơ yêu cầu công chứng, xác minh các thông tin về tài sản bảo đảm, người có tài sản bảo đảm tránh trường hợp giả mạo người và giả
mạo chữ ký để giao dịch. Đồng thời, ngân hàng thương mại cũng cần tăng cường cơng tác kiểm sốt đối với khâu định giá, có các biện pháp để hạn chế
chấp nâng cao giá trị tài sản bảo đảm khi định giá dẫn đến khó thu hồi đủ
khoản cho vay khi không thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng.