Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất dụng đất

1.2.1.1. Khái niệm

Thế chấp quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự được thực hiện

giữa người sử dụng đất với bên nhận thế chấp nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong quan hệ vay vốn. Hình thức pháp lý của giao dịch dân sự này là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Đây là một trong những quyền năng

cơ bản của người sử dụng đất, được ra đời kể từ khi ban hành Luật Đất đai năm 1993. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 1993 chỉ quy định thế chấp quyền sử

dụng đất dưới khía cạnh là một quyền năng của người sử dụng đất mà không

đưa ra quan niệm về thế chấp quyền sử dụng đất.

Về khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất, Từ điển Luật học do

Viện Nghiên cứu Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) đưa ra khái niệm như sau: "Thế chấp quyền sử dụng đất đó là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai quy định; theo đó, bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình đi thế chấp để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự" [52, tr. 704].

Đến Bộ luật Dân sự năm 1995, Bộ luật Dân sự năm 2005 đã có các quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để quyền năng này tham gia vào các giao

dịch dân sự. Đây là những cơ sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất

thực hiện các quyền năng của mình trong quá trình sử dụng đất. Mặt khác, tạo

cơ sở cho ngành ngân hàng thực hiện việc "giải ngân" cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển. Bộ luật Dân sự năm 1995, Bộ luật Dân sự năm 2005 đã dành hẳn một chương riêng để quy định cụ thể về hợp đồng thế chấp quyền

sử dụng đất như phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp; quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp; phương thức xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp.

Tại Điều 715, Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định hợp đồng thế chấp

quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện

nghĩa vụ dân sự với bên kia (gọi là bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được

tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.

Đến Bộ luật Dân sự năm 2015, tại Phần thứ ba - Phần nghĩa vụ và hợp đồng - dành một tiểu mục để quy định chung về thế chấp tài sản trong đó có 01 điều quy định đối với trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không

thế chấp tài sản gắn liền với đất. Bộ luật không quy định riêng về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà đưa vào quy định chung hợp đồng về quyền sử dụng đất. Trong đó, tại Điều 500 quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất có quyền chuyển

đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền

sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật Đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng

đất [37, Điều 500].

Như vậy, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng

để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự theo các điều kiện, nội dung, hình

thức được quy định trong Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai. Hợp đồng phải được lập thành văn bản, phải làm thủ tục và đăng ký tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.