nghiên cứu pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của một số nước trên thế giới
Nghiên cứu pháp luật của một số nước trên thế giới cho thấy, đối với các nước có nền KT thị trường phát triển như Hàn Quốc, Nhật Bản hay Australia thì việc đăng ký quyền sở hữu tài sản chủ yếu để công khai các quyền, các thông tin liên quan đến BĐS, nhằm phục vụ cho các hoạt động của thị trường BĐS và các giao dịch có liên quan đến BĐS. Về đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu tài sản, chủ yếu là đất đai và các tài sản gắn liền với đất như nhà ở, cơng trình XD. Hiện nay, Hàn Quốc, Nhật Bản, Australia tập trung vào việc đăng ký quyền. Khi thực hiện việc đăng ký phải tuân thủ các quy định rất cụ thể và chặt chẽ về hiện trạng của BĐS. Đây được coi là điều kiện cần thiết để thực hiện đăng ký quyền.
Trung Quốc có mơ hình đăng ký tương đối giống Việt Nam, pháp luật xác định có hai đối tượng đăng ký khác nhau, đó là QSDĐ và tài sản trên đất. Người yêu cầu đăng ký được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và GCNQSDĐ. Mục đích đăng ký là để phục vụ hoạt động quản lý nhà nước về BĐS và làm cơ sở cho việc thực hiện các giao dịch BĐS.
Hệ thống cơ quan có thẩm quyền đăng ký ở mỗi nước là khác nhau, tuỳ thuộc vào quan điểm nhìn nhận vấn đề BĐS được quyền sở hữu tư hay sở hữu công và cơ cấu tổ chức của mỗi nước. Có nước do ngành Tư pháp, có nước do cơ quan Tồ án, có nước lại do cơ quan hành chính có chức năng quản lý về BĐS thực hiện đăng ký.
Từ việc nghiên cứu pháp luật về đăng ký quyền sở hữu BĐS của các nước nêu trên, có thể rút ra một số bài học kinh nghiệm đối với nước ta trong quá trình
XD và hoàn thiện pháp luật về đăng ký BĐS nói chung và đăng ký quyền sở hữu nhà ở, cơng trình XD nói riêng:
- Đăng ký quyền sở hữu BĐS cần thực hiện cả việc đăng ký hiện trạng và đăng ký quyền của BĐS. Chỉ khi thực hiện được điều này, Nhà nước mới có thể quản lý chặt chẽ các thay đổi về BĐS và bảo đảm an toàn cho các giao dịch về BĐS;
- Việc đăng ký quyền sở hữu BĐS chỉ nên thực hiện tại một cơ quan nhà nước nhằm bảo đảm tính thống nhất và khơng gây phiền hà cho người đăng ký. Nhân viên đăng ký phải được đào tạo, có trình độ chun mơn sâu, am hiểu về BĐS để có đủ năng lực kiểm tra và xác minh tính chính xác của các thơng tin về BĐS;
- Đăng ký quyền sở hữu BĐS không phải nhằm xác lập quyền mà là công nhận về mặt pháp lý người có quyền sở hữu, đồng thời nhằm mục đích đối kháng với người thư ba. Đây là cơ sở bảo đảm cho thị trường BĐS hoạt động công khai, minh bạch;
- Đăng ký quyền sở hữu cơng trình XD trên đất cần được thực hiện đồng thời với đăng ký QSDĐ; bởi vì, xét về bản chất, quyền của người sở hữu tài sản cũng tương đồng với quyền của người SDĐ;
- Sổ đăng ký quyền sở hữu BĐS phải ghi đầy đủ các thông tin về hiện trạng, về đặc điểm của nhà, đất và tên người sở hữu và cần được lưu giữ tại cơ quan thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản thống nhất quản lý;
- Đối với đất có cơng trình thì chỉ nên cấp một mẫu Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản và QSDĐ thống nhất, trong đó tuỳ từng trường hợp cụ thể mà các thông tin về tài sản sẽ được ghi cho phù hợp trong giấy chứng nhận. Giấy chứng nhận này là cơ sở để Nhà nước bảo vệ quyền sở hữu tài sản cho người có quyền, đồng thời là cơ sở pháp lý để các chủ sở hữu đưa các tài sản này tham gia giao dịch trên thị trường BĐS.
Chương 2
Thực trạng pháp luật việt nam về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cơng trình xây dựng