Trong giai đoạn này, Nhà nước đã có những thay đổi lớn trong chính sách về phát triển và quản lý nhà ở. Với việc ban hành Pháp lệnh nhà ở năm 1991, Nhà nước đã cho phép tổ chức, cá nhân được tham gia KD nhà ở nhằm tạo điều
kiện cải thiện về chỗ ở cho người dân. Điều 4 Pháp lệnh nhà ở năm 1991 quy định: “Tổ chức, cá nhân được kinh doanh nhà ở bằng việc xây dựng, cải tạo nhà
ở để bán hoặc cho thuê và các hoạt động kinh doanh nhà ở khác theo quy định của pháp luật”. Mặt khác, Nhà nước cũng tuyên bố công nhận và bảo vệ quyền
sở hữu về nhà ở của cá nhân và các chủ sở hữu khác. Một trong những điểm mới của Pháp lệnh nhà ở năm 1991, đó là quy định bắt buộc các chủ sở hữu nhà ở phải thực hiện đăng ký để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở: “ Tất cả nhà ở đều phải được đăng ký và chủ sở hữu được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở...” (Điều 11). Đối với nhà ở tại quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã
tỉnh lỵ do Uỷ ban nhân cấp tỉnh (UBND) cấp giấy chứng nhận; còn đối với nhà ở tại thị xã không phải là tỉnh lỵ, thị trấn, xã thuộc huyện do UBND thị xã, huyện cấp. Tiếp đó, Hiến pháp năm 1992 được ban hành đã quy định: “Cơng dân có
quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn và các tài sản khác trong doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế khác…” (Điều 58) và “Cơng dân có quyền xây dựng nhà ở theo quy hoạch và theo pháp luật” (Điều 62).
Để thể chế hoá Điều 58, Điều 62 Hiến pháp năm 1992 và Điều 11 Pháp lệnh nhà ở năm 1991, ngày 05 tháng 7 năm 1994, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 60/CP về quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở tại đô thị (sau đây gọi chung là Nghị định số 60/CP). Với Nghị định này, Nhà nước đã quy định cụ thể việc đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho các chủ sở hữu: “Tất cả nhà
ở và đất ở đều phải được đăng ký. Chủ sở hữu hợp pháp được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở”( Điều 3). Đây là lần đầu tiên
BĐS là nhà ở được Nhà nước bảo đảm bằng chứng thư pháp lý để xác nhận và bảo vệ quyền sở hữu cho chủ sở hữu tài sản. Tuy nhiên, điểm hạn chế của Nghị định số 60/CP là chỉ quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở tại đơ thị, cịn đối với nhà ở tại nơng thơn và các cơng trình XD khác thì chưa có quy định về việc đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Nghị định số 60/CP được thực hiện từ năm 1994 đến năm 2003. Sau 10 năm triển khai thi hành, đã có hơn 1 triệu Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại đô thị đã được cấp cho chủ sở hữu. Mặc dù tiến độ cấp giấy còn chậm, mới chỉ đạt khoảng hơn 50% số hộ cần cấp giấy tại thời điểm đó, nhưng đây là cơ sở pháp lý hết sức quan trọng và cần thiết, tạo điều kiện để thị trường BĐS phát triển; đồng thời hạn chế được các tranh chấp, khiếu kiện phát sinh trong lĩnh vực nhà ở. Luật đất đai năm 2003 được ban hành ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004 đã quy định thống nhất cấp một mẫu GCNQSDĐ cho mọi loại đất; đối với tài sản trên đất thì được ghi nhận vào giấy chứng nhận, còn việc đăng ký quyền sở hữu thì thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký BĐS (Điều 48). Với mong muốn ban hành một đạo luật đăng ký BĐS để thống nhất việc đăng ký quyền sở hữu các tài sản trên đất, nhưng do cịn có nhiều quan điểm khác nhau về phạm vi, đối tượng và sự cần thiết phải ban hành đạo Luật này, vì vậy cho đến nay Dự án Luật đăng ký BĐS vẫn chưa được Quốc hội thông qua. Sự chậm trễ này cũng đồng nghĩa với việc Nhà nước tạm dừng việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở cho các chủ sở hữu. Thực trạng này đã dẫn đến nhiều bức xúc cho người dân khi tài sản là nhà ở của họ không được công nhận quyền sở hữu. Đây cũng là một trong những lý do để Chính phủ ban hành Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15 tháng 7 năm 2005 về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu cơng trình XD (sau đây gọi chung là Nghị định số 95/2005/NĐ-CP).