nhà ở và cơng trình xây dựng
Có thể khẳng định rằng, trong một thời gian dài tính đến trước ngày 01 tháng 8 năm 2009, pháp luật về đăng ký BĐS nói chung và pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, cơng trình XD nói chung cịn thiếu nhất qn, giữa các văn bản có nhiều nội dung khơng thống nhất, thậm chí cịn mâu thuẫn nhau.
Cùng là tài sản gắn liền với đất, nhưng pháp luật lại quy định có hai mẫu Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho hai loại nhà ở và cơng trình XD khác nhau. Đối với nhà ở thì cấp giấy chứng nhận chung cho cả nhà và đất (thực hiện công nhận cả quyền sở hữu nhà và QSDĐ), nhưng đối với cơng trình XD thì lại cấp riêng thành hai giấy (một giấy cấp quyền sở hữu cơng trình XD, một giấy cấp cho QSDĐ), mặc dù trong nhiều trường hợp cơng trình XD và QSDĐ đều thuộc một chủ sử dụng. Quy định này đã gây khơng ít khó khăn cho các tổ chức tín dụng khi làm thủ thủ tục thế chấp cho vay vốn, đặc biệt là khi thực hiện giao dịch mua bán, tặng cho, để thừa kế...
Về trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở và cơng trình XD cũng có những điểm chưa thống nhất. Đối với nhà ở tại nơng thơn thì các cá nhân phải nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện, nếu do xa cách về địa lý thì được nộp tại tại UBND xã. Tuy nhiên đối với cơng trình XD thì lại bắt buộc phải nộp hồ sơ tại UBND xã, sau đó, UBND xã sẽ chuyển hồ sơ lên UBND cấp huyện. Quy định về thời gian xem xét, cấp giấy cũng khác nhau (Thời hạn cấp giấy đối với cơng trình XD là 45 ngày, cịn thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở là 30 ngày). Hiện nay, nhiều trường hợp chủ sở hữu XD cơng trình có mục đích sử dụng hỗn hợp, vừa để ở, vừa làm văn phịng, nhà hàng, khách sạn đã khơng biết phải thực hiện theo quy định nào.
Ngay đối với nhà ở, pháp luật quy định cũng có sự khơng thống nhất. Ví dụ: theo Luật Nhà ở năm 2005, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, cá nhân nước ngoài do UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận, nhưng theo Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 23 tháng 6 năm 2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngồi mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, thì UBND cấp tỉnh thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho cá nhân nước ngoài.
Điều tương tự cũng xảy ra đối với quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình XD. Nghị định số 95/2005/NĐ-CP quy định UBND cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận cho tổ chức. Trong khi đó, Nghị định số 29/2008/NĐ-CP ngày 14 tháng 3 năm 2008 về khu công nghiệp, khu chế xuất và khu KT lại quy định Ban quản lý khu cơng nghiệp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình XD cho tổ chức và thực hiện quản lý hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận này. Như vậy, trong cùng một địa phương nhưng thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sở hữu cơng trình XD cũng không nhất quán, dẫn đến việc quản lý nhà nước về cơng trình XD bị phân tán.
Hơn nữa, pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cơng trình XD quy định nhiều nội dung khác nhau về mẫu giấy chứng nhận; về cơ quan cấp giấy; về trình tự, thủ tục lập hợp đồng; hồ sơ đề nghị công nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng. Đối với trường hợp nhà ở và đất ở không cùng một chủ sử dụng, người dân phải đến hai cơ quan khác nhau để làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu theo những quy trình khơng giống nhau.
Một điểm không thống nhất nữa của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhà, đất, đó là quy định hợp đồng về QSDĐ chỉ có hiệu lực khi đã đăng ký tại Văn phịng đăng ký QSDĐ. Trong khi đó, hợp đồng về nhà ở, pháp luật hiện hành lại quy định có hiệu lực sau khi được cơng chứng, chứng thực. Điều này đã dẫn đến nhiều trường hợp cùng một BĐS và cùng ký kết hợp đồng một thời điểm, khi giao dịch chuyển nhượng QSDĐ chưa có hiệu lực thì
việc mua bán nhà ở đã có hiệu lực pháp luật. Nếu có tranh chấp xảy ra, cơ quan chức năng sẽ gặp rất nhiều khó khăn khi xử lý.
Khơng chỉ thiếu thống nhất, các quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cơng trình XD cịn chưa đầy đủ. Ví dụ: Chưa có quy định về ghi nhận trên
giấy chứng nhận những trường hợp bị hạn chế quyền. Chủ sở hữu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc tổ chức, cá nhân nước ngoài bị hạn chế một số quyền so với tổ chức, cá nhân trong nước, như: không được quyền cho thuê nhà ở để sử dụng vào mục đích khác, khơng được góp vốn bằng nhà ở hoặc chỉ được thế chấp nhà ở tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam... Tuy nhiên, pháp luật lại khơng có quy định phải ghi rõ chủ sở hữu nhà ở bị hạn chế một số quyền năng là cá nhân trong nước hay cá nhân nước ngoài trong giấy chứng nhận quyền sở hữu. Vì vậy trên thực tế vẫn xảy ra trường hợp chủ sở hữu thực hiện các quyền mà pháp luật quy định họ bị hạn chế khơng được làm. Ngồi ra, pháp luật cho phép người dân được mua nhà theo hình thức mua nhà trả chậm, trả dần. Theo đó trong thời gian chưa trả hết tiền thì người mua khơng được chuyển nhượng BĐS cho người khác, trừ trường hợp được bên bán đồng ý. Song do khơng có quy định ghi nội dung này vào giấy chứng nhận quyền sở hữu, nên có thể dẫn đến rủi ro cho người bán; bởi vì người mua có thể sẽ bán lại BĐS đã mua cho người khác trong thời gian chưa trả hết tiền, mà người bán và văn phịng cơng chứng khơng biết. Cơ quan nhà nước cũng khơng có sở sở để dừng các giao dịch này [52].