để thống nhất pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cơng trình xây dựng
Đối với bất kỳ một quốc gia nào, đặc biệt là các nước đang phát triển thì vấn đề quản lý BĐS và hoàn thiê ̣n thị trường BĐS là hết sức quan trọng; bởi lẽ, thị trường BĐS phát triển khơng chỉ góp phần cải thiện điều kiện sống cho người dân mà còn tạo điều kiện cho thị trường vốn mở rộng địa bàn cho vay đầu tư phát triển v.v. Ở các nước tư bản phát triển , do cơ chế thị trường đã hình thành từ lâu, nên thị trường BĐS cũng phát triển rất mạnh mẽ. Tại các quốc gia này, thị trường BĐS tương đối minh bạch bởi nhiều nguyên nhân:
- Có mợt hệ thống pháp luật về BĐS đầy đủ, đồng bộ và thống nhất;
- Có hệ thống thông tin về BĐS tương đối đầy đủ và luôn được cập nhật. Người dân có thể dễ dàng tiếp cận các nguồn thơng tin có liên quan đến BĐS, vì vậy đã hạn chế được các tranh chấp xảy ra;
- Có một cơ quan chịu trách nhiệm quản lý thống nhất việc đăng ký quyền sở hữu và cung cấp các thơng tin về BĐS;
- Có hệ thống tài chính minh bạch, rõ ràng…
So với các nước trên thế giới, thị trường BĐS nước ta mới hình thành và đang trong giai đoạn phát triển sơ khai nên không tránh khỏi những khiếm khuyết, hạn chế mà khiếm khuyết lớn nhất là tính minh bạch thấp; hệ thống pháp luật chưa hồn thiện và đồng bộ…Để từng bước khắc phục những yếu kém này, Chính phủ đã giao Bộ XD phối hợp với Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ TN&MT, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước…nghiên cứu, xây dựng Đề án phát triển thị
trường BĐS. Yêu cầu đặt ra là trong điều kiện nền KT chuyển đổi sang nền KT thị trường thì Nhà nước cần phải xây dựng một hệ thống chính sách, pháp luật đồng bộ, thống nhất để hướng dẫn thị trường BĐS phát triển lành mạnh, công khai và minh bạch. Muốn vậy, chúng ta cần nhanh chóng hồn thiện các cơ chế , chính sách liên quan đến thị trường BĐS như: Các quy định về giao d ịch, hơ ̣p đồng BĐS, hê ̣ thớng tài chính - tín dụng; các quy đi ̣nh về thuế, phí, lê ̣ phí; các cơ chế ưu đãi của Nhà nước và đ ặc biệt là hệ thống các quy định về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử du ̣ng BĐS . Đây có thể được coi là “chìa khóa” để mở “chốt” vướng mắc, tạo ra sự minh bạch trong hoa ̣t đô ̣ng kinh doanh BĐS.
Phát triển thị trường BĐS cần chú trọng đến việc tạo lập đới tượng hàng hố BĐS, bảo đảm cho các chủ thể tham gia có đầy đủ quyền sở hữu , các giao dịch được xác lập một cách hợp pháp và XD hệ thống thông tin về BĐS chính xác, đồng bộ và cơng chúng dễ dàng tiếp cận, truy cập….Điều này chỉ có thể thực hiện được khi Nhà nước XD được mô ̣t hê ̣ thống đăng ký quyền sở hữu BĐS thống nhất và minh ba ̣ch . Viê ̣c xác lâ ̣p, ghi nhâ ̣n các quyền năng pháp lý đới với nhà ở và cơng trình XD thông qua cơ chế đăng ký qu yền sở hữu là rất quan trọng. Hoạt động này không chỉ bảo đảm tính an tồn pháp lý cho bản thân n hà ở và cơng trình XD mà cịn bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu đối với các tài sản này . Xét về bản chất, thị trường BĐS là một thị trường khơng hồn hảo, vừa mang tính vùng , tính đi ̣a phương vừa có sự không thống nhất về các thơng tin có liên quan và khơng giống nhau về các yếu tố cấu thành. Mỗi nhà ở, công trình XD chỉ phản ánh bản chất vật lý của chúng mà không thể phản ánh đầy đủ tính pháp lý có liên quan như : về chủ sở hữu , về quyền của các chủ thể…Do vâ ̣y, cần phải thực hiê ̣n đăng ký theo mô ̣t hê ̣ thống thống nhất , làm cơ sở để xác định đồng bộ các thông tin có liên quan, nhằm ha ̣n chế các tiêu cực, rủi ro trong các giao di ̣ch. Trên cơ sở đó thi ̣ trường mới phát triển lành ma ̣nh , không bị chi phối bởi các yếu tố mang tính chủ quan xuất phát từ phía các cơ quan nhà nước.
3.1.3. Yêu cầu nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với nhà ở và công trình xây dựng công trình xây dựng
Mục tiêu đặt ra đối với các cấp chính quy ền từ trung ương tới cơ sở là nâng cao hiê ̣u quả quản lý nhà nước trong cá c lĩnh vực của đời sống KT - XH. Lĩnh vực quản lý BĐS là một lĩnh vực đặc b iê ̣t, có liên quan đến nhiều lĩ nh vực như y tế , vê ̣ sinh môi trường , quy hoa ̣ch , mỹ quan đô thị , kiến trúc , giao thông…Vì vâ ̣y, để nâng cao hiệu quả q uản lý nhà nước đối với BĐS nói chung, nhà ở và cơng trình XD nói riêng thì cần thực hiê ̣n đồng bô ̣, tổng thể nhiều giải pháp khác nhau , dựa trên sự phối hơ ̣p chă ̣t chẽ của các cơ quan chức năng . Ngoài yêu cầu phải hoàn thiê ̣n hê ̣ thống pháp luật về đầu tư XD ; về quản lý , sử dụng; về đăng ký sở hữu , chuyển di ̣ch quyền, còn cần phải quy định rõ trách nhiệm của cơ quan đầu mối thực hiện việc phối hợp, chỉ đạo công tác quản lý BĐS. Trên thực tế, chức năng này đang được giao cho ngành XD thực hiện. Điều này tạo thuận lợi cho cơ quan chức năng khi xử lý các công viê ̣c có liên quan đến nhà ở và cơng trình XD . Tuy nhiên, giữa nhà ở, công trình XD và đất đai lại có mối quan hệ mật thiết với nhau khi chủ sở hữu thực hiê ̣n các quyền của mình đối với những tài sản này.
Ở một khía cạnh khác, BĐS muốn tham gia giao dịch trên thị trường thì chủ sở hữu phải có các giấy tờ pháp lý chứng minh việc tạo lập hợp pháp tài sản và phải có đầy đủ các quyền củ a chủ sở hữu đối với BĐS. Tuy nhiên, do tính chất phức ta ̣p trong các quy đi ̣nh về đăng ký quyền sở hữ u nhà ở, công trình XD gắn liền với QSDĐ , nên các chủ thể đã không tích cực thực hiê ̣n đăng ký qu yền sở hữu và quyền sử du ̣ng để được Nhà nước cấp giấy t ờ pháp lý về BĐS . Do thiếu các giấy tờ pháp lý cần thiết nên một bộ phận khơng nhỏ người dân tìm đến thị trường BĐS khơng chính thức để thực hiện các giao dịch theo hình thức “giấy tờ trao tay” đã làm cho cơ quan nhà nước không nắm được các thông tin về hiê ̣n tra ̣ng BĐS , sự chuyển dịch quyền đối với BĐS và không thu được các khoản thuế về BĐS. Mă ̣t khác, do thực hiện giao dịch tại thị trường BĐS khơng chính thức với sự cập nhật thơng tin về BĐS khơng đầy đủ hoặc thiếu chính xác
nên người dân gặp nhiều rủi ro ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình; đồng thời tiềm ẩn nhiều nguy cơ tranh chấp rất phức tạp và khó giải quyết . Đây là nguyên nhân này dẫn đến hoa ̣t đô ̣ng quả n lý nhà nướ c về BĐS kém hiê ̣u quả.
Hiê ̣n nay, cùng với mức sống của người dân được nâng lên đáng kể, nhu cầu XD mới, cải tạo, sửa chữa nhà ở , công trình XD đang ngày càng tăng. Bên cạnh đó, thị trường BĐS cũng phát triển nhanh chóng đáp ứng nhu cầu SDĐ đai cho sinh hoạt và SX. Giá BĐS nhà, đất tăng cao (đặc biệt là ở các khu đô thị và khu vực được quy hoạch đô thị) đã làm phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu kiện rất phức tạp; xuất hiện các hiện tượng vi phạm pháp luật trong lĩnh vực XD như: XD không phép, lấn, chiếm cơi nới không gian công cộng v.v. Điều này đã tạo ra áp lực rất lớn cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc giải quyết các tranh chấp, xung đột liên quan đến quyền sở hữu nhà, đất. Trong nhiều trường hợp, việc giải quyết gặp rất nhiều khó khăn, bế tắc do các tài liệu, thơng tin lưu trữ về nhà, đất khơng đầy đủ hoặc thiếu chính xác, khơng cập nhật kịp thời; thiếu cơ sở pháp lý để xem xét , giải quyết…Để khắc phu ̣c những tồn ta ̣i , yếm kém này, Nhà nước cần phải nâng cao hiệu quả và hiệu lực trong quản lý về BĐS thông qua các biện pháp chủ yếu sau: Một là, xây dựng mô ̣t hê ̣ thống cơ sở dữ liệu hiện đại, đồng bộ về thơng tin về BĐS góp phần tạo thuận lợi cho công tác đăng ký quyền sở hữu đối với BĐS; Hai là, quy định rõ một cơ quan thực
hiện chức năng đăng ký quyền sở hữu BĐS là nhà, đất; Ba là, tuyên truyền nâng cao nhận thức cho đội ngũ cán bộ quản lý nhà nước về BĐS thấy được tầm quan trọng của việc đăng ký quyền sở hữu về BĐS, từ đó xác định đúng đắn động cơ, thái độ tiếp xúc với người dân, khơng có các biểu hiện nhũng nhiễu, tiêu cực, gây khó khăn khi thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu về BĐS cho các tổ chức, cá nhân v.v.
3.1.4. Yêu cầu và xu hướng thống nhất trong hê ̣ thống pháp luâ ̣t
Để t húc đẩy các quan h ệ KT phát triển nhanh và bền vững trong khn khổ pháp luật thì u cầu đặt ra là Nhà nước phải XD một hệ thống pháp luật KT
thống nhất và đồng bộ. Yêu cầu thống nhất pháp luâ ̣t là mô ̣t tất yếu khách quan , đòi hỏi các nhà làm luật phải quán triệt sâu sắc khi soạn thảo các đạo luật đáp ứng các địi hỏi của thực tiễn. Tính thống nhất đượ c thể hiê ̣n ở hai khía ca ̣nh : (i)
Một là, thống nhất trong toàn bơ ̣ hê ̣ thớng . Điều này có nghĩa là, giữa các ngành luâ ̣t, các đạo luật khô ng có sự mâu thuẫ n, chồng chéo về nô ̣i dung ; (ii) Hai là ,
phải xác định rõ đối tượng và phạm vi điều chỉnh của mỗi ngành luật để tránh sự chồng chéo, mâu thuẫn. Trong từng lĩnh vực , từng nhóm quan hệ XH cu ̣ thể chỉ có một đạo luật. Hay nói cách khác, sự thớng nhất pháp luâ ̣t cần được hiểu theo hai phương diê ̣n [52]:
(i) Thống nhất về hình thức , thể hiện ở việc thống nhất trong việc phân chia ngành luâ ̣t , thống nhất trong bố cu ̣c nội dung các chương, điều, khoản của từng đạo luật và thống nhất trong việc sử dụng các thuật ngữ pháp luật, trong việc sử dụng ngôn ngữ biểu đạt;
(ii) Thống nhất về nội dung , thể hiện giữa các quy đi ̣nh không có sự mâu thuẫn, chồng chéo, loại trừ lẫn nhau mà p hải tạo thành một hệ thống có tính hỗ trơ ̣ và bổ sung cho nhau trong viê ̣c điều chỉnh các quan hê ̣ XH.
Xét về tổng thể, cần phải xây dựng một hê ̣ thống pháp luâ ̣t thống nhất cả về nô ̣i dung lẫn hình thức nhằm loại bỏ sự chồ ng chéo , mâu thuẫn về nô ̣i dung ; đồng thời pháp điển hóa các quy định có liên quan nằm rải rác ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau. Trong lĩnh vực đăng ký BĐS, yêu cầu thống nhất pháp luâ ̣t để loại bỏ mẫu thuẫn và sự tản mạn tại nhiều văn bản pháp luâ ̣t là hết sức cần thiết. Hơn nữa, trong bối cảnh Viê ̣t Nam đã trở thành thành viên chính thức của Tổ chức thương ma ̣i thế giới (WTO) và đang tích cực tham gia nhiều thể chế KT quốc tế song phương cũn g như đa phương khác đòi hỏi hê ̣ thống pháp luâ ̣t của nước ta phải có sự thống nhất và tương thích với các luật lệ của WTO và pháp luật của các nước trên thế giới. Đặt trong mối quan hệ đó, pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD cũng cần được rà sốt, sửa đởi nhằm đảm bảo tính thống nhất.
Hài hịa chính sách , pháp luật nói chung và pháp luật về đăng ký BĐS nói riêng ở Viê ̣t Nam với luật pháp của các nước trong khu vực và trên thế giới là mô ̣t xu hướng không thể đảo ngược. Điều kiê ̣n KT - XH cũng như đòi hỏi của quá trình hội nhập và phát triển đã tạo tiền đề cho sự phát triển của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu n hà ở và cơng trình XD . u cầu đă ̣t ra cho xu hướng thống nhất pháp luật về lĩnh vực này là :
Thứ nhất , loại trừ các quy định chồng chéo , mâu thuẫn trong nội ta ̣i hê ̣ thống pháp luâ ̣t về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình XD, đồng thời, khẩn trương sửa đổi, bổ sung các quy định mới nhằm “lấp đầy” những khoảng trố ng trong mảng pháp luật này;
Thứ hai, đơn giản hóa và minh bạch hóa viê ̣c tiếp câ ̣n pháp luâ ̣t về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, cơng trình XD;
Thứ ba, tiếp thu có chọn lọc những kinh nghiê ̣m lập pháp và thực tiễn pháp lý về đăng ký quyền sở hữu BĐS của các nước trên thế giới và vận dụng sáng tạo vào q trình XD và hồn thiện pháp luật về đăng ký quyền sở hữ u nhà ở , công trình XD ở Việt Nam nhằm loại bỏ những khác biệt so với hệ thống pháp luật quốc tế về đăng ký BĐS.