nhà ở, quyền sở hữu cơng trình xây dựng cùng với đăng ký quyền sử dụng đất
Công tác đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình XD gắn liền với QSDĐ được thực hiện theo quy định của nhiều văn bản pháp luật khác nhau. Việc đăng ký QSDĐ thực hiện theo quy định của Luật đất đai năm 2003, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, Nghị định số 84/2008/NĐ-CP và các Thông tư hướng dẫn của Bộ TN&MT. Trong khi đó, việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định số 90/2006/NĐ-CP, Nghị định số 51/2009/NĐ-CP và các Thông tư hướng dẫn của Bộ XD. Việc đăng ký
quyền sở hữu công trình XD được thực hiện theo Nghị định số 95/2005/NĐ-CP và Thông tư hướng dẫn của Bộ XD. Việc tồn tại các văn bản pháp luật khác nhau quy định về thủ tục, hồ sơ, thẩm quyền và trình tự đăng ký quyền sở hữu BĐS là nhà ở, đất đai, cơng trình XD đã gây ra nhiều phiền hà cho người dân khi có nhu cầu đăng ký và làm cản trở sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS. Để khắc phục tồn tại này, ngày 19 tháng 6 năm 2008, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của các Luật liên quan đến đầu tư XD cơ bản, trong đó có nội dung quy định thống nhất cấp một loại Giấy chứng nhận áp dụng chung cho cả QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2009, các quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở nêu trong Luật nhà ở năm 2005, Nghị định số 90/2006/NĐ-CP củ a Chính phủ và đăng ký quyền sở hữu cơng trình XD đề cập trong Nghị định số 95/2005/NĐ-CP của Chính phủ đã được thay thế bởi Điều 48 và Điều 52 của Luật đất đai năm 2003 sửa đổi. Nhà nước thống nhất cấp một loa ̣i giấy chứng nhâ ̣n cho cả QSDĐ và các loại tài sả n gắn liền với đất với tên go ̣i là Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Điều này khắc phục đươ ̣c tình trạng cùng một hoạt động đăng ký quyền sở hữu, sử dụng BĐS nhưng được quy định ở nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau với các nội dung không thống nhất.
Tuy nhiên thực tế cho thấy, mặc dù đã có quy định nêu trên, nhưng xét trên quan điểm tính thống nhất trong tồn bộ hệ thống pháp luật thì việc sửa đổi này vẫn chưa bảo đảm tính thống nhất và đồng bộ. Việc gộp quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD vào hệ thống pháp luật về đất đai chỉ l à giải pháp tạm thời , chưa mang tính tổng thể và lâu dài , bởi lẽ Quốc hội chỉ gộp quy đi ̣nh về cấp giấy chứng nhâ ̣n nêu ta ̣i ha i đa ̣o luâ ̣t Luâ ̣t Nhà ở năm 2005 và Luâ ̣t Đất đai năm 2003. Trong khi tên go ̣i của giấy chứng nhâ ̣n về nhà , đất la ̣i đươ ̣c quy đi ̣nh ta ̣i rất nhiều đa ̣o luâ ̣t khác nhau mà Luật số 38/2009/QH12 đã không bãi bỏ hoă ̣c tha y thế như Luâ ̣t Kinh doanh BĐS , Luâ ̣t trưng mua , trưng
dụng tài sản, Luâ ̣t thi hành án dân sự. Do đó, hiê ̣n nay vẫn có nhiều tên go ̣i khác nhau về giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu , quyền sử dụng BĐS ...Xét về nguyên tắc , khi thực hiê ̣n cấp giấy chứng nhâ ̣n quyền sở hữu BĐS cho chủ sở hữu, cơ quan có thẩm quyền phải căn cứ vào Luâ ̣t số 38/2009/QH12 và Nghị đi ̣nh hướng dẫn của Chính phủ để thực hiê ̣n, nhưng xét ở góc độ lý luận pháp lý thì quy định nêu trên là chưa hợp lý . Mă ̣t khác, viê ̣c gô ̣p quy đi ̣nh về đăng ký quyền sở hữu tài sản vào Luâ ̣t đất đai cũng khơng phù hợp , bởi vì phạm vi điều chỉnh của pháp luật về đất đai là các vấn đề về quản lý, SDĐ đai; trong đó có quy định về đăng ký QSDĐ (một bộ phận của BĐS). Còn hoạt động đăng ký quyền sở hữu các tài sản khác gắn liền với đất có mối quan hệ với nhiều chế định pháp luật khác như: chế định về hợp đồng, về quyền sở hữu BĐS, về thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản ....Việc gộp các quy định nêu trên vào mô ̣t đạo Luâ ̣t chuyên ngành mà không phải là mô ̣t đa ̣o luâ ̣t quy đi ̣nh ri êng về đăng ký BĐS là chưa đáp ứng được yêu cầu về thống nhất hệ thống pháp luật. Đây chỉ là một giải pháp tạm thời nhằm đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu BĐS.
Để xây dựng một hệ thống pháp luật thống nhất về đăng ký BĐS thì cần thiết phải nghiên cứu, trình Quốc hội ban hành một đạo luật riêng, điều chỉnh tổng thể các vấn đề liên quan đến đăng ký QSDĐ và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, bãi bỏ các quy định tại các đạo luật khác liên quan đến vấn đề này . Hướng xử lý này là phù hợp với xu thế chung về thống nhất pháp luâ ̣t hiện nay.