2.1.1. Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở
Nghiên cứu hệ thống pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở cho thấy: Mảng pháp luật này được ban hành, sửa đổi, bổ sung theo xu hướng ngày càng hoàn thiện hơn, quy định khá cụ thể, điều chỉnh các vấn đề về đăng ký quyền sở hữu nhà ở như: điều kiện được đăng ký, trình tự, thủ tục, hồ sơ đăng ký, thẩm quyền đăng ký quyền sở hữu... Trước khi Luật đất đai năm 2003 ra đời, việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo Nghị định số 60/CP của Chính phủ. Sau khi Luật đất đai năm 2003 được ban hành, hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở tạm thời dừng lại do quy định: “Nhà nước thống nhất cấp một GCNQSDĐ đối với các loại đất” (Điều 48). Tuy nhiên, để đáp ứng nhu cầu của người dân về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, ngày 15 tháng 7 năm 2005, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 95/2005/NĐ-CP. Theo Nghị định này, người tạo lập hợp pháp nhà ở sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; đối với QSDĐ, họ sẽ được cấp GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật đất đai. Như vậy, một BĐS được cấp hai giấy chứng nhận (một giấy chứng nhận quyền sở hữu cấp cho nhà ở và một giấy chứng nhận QSDĐ cấp cho đất ở). Mặc dù còn một số nội dung chưa hợp lý, nhưng Nghị định này là cơ sở pháp lý quan trọng lấp “khoảng trống” về đăng ký quyền sở hữu nhà ở cho người dân. Sau đó, Nghị định số 95/2005/NĐ-CP bị thay thế bởi quy định của Luật Nhà ở năm 2005.
Luật Nhà ở được Quốc hội Khoá XI, kỳ họp lần thứ 8 thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2005 và có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006. Luật Nhà ở năm 2005 là văn bản pháp lý có hiệu lực cao nhất từ trước đến nay quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Theo đó, đăng ký
quyền sở hữu nhà ở được thực hiện thông qua việc Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho các chủ sở hữu nhà ở. Tại thời điểm ban hành Luật này, cũng có một số ý kiến còn băn khoăn về quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; bởi vì theo Điều 48 Luật đất đai năm 2003, thì Nhà nước thực hiện cấp GCNQSDĐ cho mọi loại đất (bao gồm cả đất có nhà ở). Các tài sản trên đất (bao gồm nhà ở và cơng trình XD) sẽ được "ghi nhận" trong
GCNQSDĐ. Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản trên đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký BĐS. Nếu Luật nhà ở quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì sẽ mâu thuẫn với quy định của Luật đất đai năm 2003. Tuy nhiên, sau hơn 3 năm thực hiện, Luật Nhà ở đã chứng minh được sự cần thiết phải có quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho các chủ sở hữu. Mặc dù vẫn cịn phải tiếp tục nghiên cứu để có những sửa đổi cho phù hợp với thực tế, nhưng các quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở của Luật Nhà ở đã không chỉ xử lý được những bất hợp lý của Nghị định số 95/2005/NĐ-CP mà còn đáp ứng được nguyện vọng của người dân. Luật Nhà ở quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) như sau: “a) Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ SDĐ ở, chủ sở hữu căn hộ chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở; b) Trường hợp chủ sở hữu khơng đồng thời là chủ SDĐ ở thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở” (Điều 11). Để hướng dẫn nội dung nêu trên,
Chính phủ đã ban hành Nghị định số 90/2006/NĐ-CP và Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 01 tháng 11 năm 2006; cụ thể là:
Thứ nhất, có hai loại hình đăng ký quyền sở hữu nhà ở: (i) Trường hợp
nhà ở và đất ở đều thuộc một chủ hoặc nhà ở và căn hộ chung cư thì thực hiện đăng ký luôn cả quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở (nhà ở và đất ở sẽ được cấp chung một giấy chứng nhận); (ii) Những trường hợp nhà ở và đất ở khác chủ sở hữu (như cho mượn đất, cho thuê đất để XD nhà ở), thì thực hiện đăng ký nhà riêng và đất riêng (đối với nhà ở sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; cịn người có đất sẽ được cấp GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất
đai). Quy định này nhằm hạn chế những tranh chấp phát sinh giữa người có quyền sở hữu nhà ở và người có QSDĐ ở.
Thứ hai, về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Pháp
luật về nhà ở quy định UBND cấp tỉnh thực hiện cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở của tổ chức (bao gồm cả tổ chức nước ngoài), nhà ở thuộc sở hữu chung của tổ chức và cá nhân và nhà ở của cá nhân nước ngoài. UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở của cá nhân (bao gồm cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam).
Thứ ba, về trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Đối
với những trường hợp do UBND cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận thì cơ quan đầu mối tiếp nhận và xử lý hồ sơ là Sở XD; đối với trường hợp do UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận thì do cơ quan có chức năng quản lý nhà ở (tuỳ theo từng địa phương có thể do Phịng Quản lý đơ thị, Phịng Cơng thương hoặc Phịng KT) đảm nhận việc xử lý hồ sơ và trình ký giấy chứng nhận.
Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở bao gồm: (i) Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận theo mẫu quy định tại Thông tư số 05/2006/TT- BXD của Bộ XD; (ii) Giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà ở (như hợp đồng mua bán, tặng cho, giấy phép XD, văn bản thừa kế...); (iii) Bản vẽ sơ đồ nhà ở. Thời hạn cấp giấy chứng nhận là 30 ngày, kể từ ngày cơ quan tiếp nhận hồ sơ nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Ngoài quy định về cấp mới lần đầu, pháp luật về nhà ở cũng quy định cụ thể các trường hợp cấp đổi do giấy chứng nhận bị rách nát, hư hỏng và cấp lại do bị mất giấy chứng nhận. Thời hạn cấp đổi là 15 ngày; thời hạn cấp lại là 90 ngày (kể cả thời gian thông báo mất giấy chứng nhận).
Một điểm khác biệt giữa quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và cấp GCNQSDĐ ở, đó là khi sang tên do mua bán, tặng cho, thừa kế... nhà ở gắn liền với QSDĐ ở, người nhận quyền sở hữu nhà ở sẽ được cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở mới; cịn đối với GCNQSDĐ thì chỉ thực hiện ghi tên vào trang 4 của giấy chứng nhận.
Theo Điều 9 của Luật Nhà ở năm 2005, Nhà nước chỉ thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở khi chủ sở hữu có yêu cầu. Quy định này thể hiện quan điểm coi việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở không phải để xác lập quyền sở hữu mà chỉ để Nhà nước cơng nhận một người nào đó có quyền sở hữu trên thực tế. Đây là cơ sở pháp lý để người tạo lập hợp pháp nhà ở thực hiện các quyền của chủ sở hữu đối với nhà ở. Trong trường hợp chủ sở hữu khơng có u cầu thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì cũng khơng có nghĩa là họ sẽ khơng được sở hữu nhà ở; bởi vì trước khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, tổ chức, cá nhân đã xác lập cho mình quyền sở hữu thơng qua việc tạo lập hợp pháp nhà ở bằng các hình thức như XD, nhận tặng cho, nhận thừa kế...;
Nghiên cứu pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở cho thấy rằng, những vấn đề liên quan đến nhà ở được điều chỉnh bởi các văn bản pháp luật do nhiều Bộ, ngành khác nhau ban hành. Các quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, về công chứng hợp đồng và đăng ký thế chấp nhà ở đang được triển khai thực hiện tại các địa phương trong cả nước. Tuy nhiên, vấn đề nhà ở nói chung và đăng ký quyền sở hữu nhà ở nói riêng liên quan mật thiết đến các quy định của Luật đất đai. Mặc dù, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có nhiều cố gắng trong việc rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định nhằm bảo đảm sự thống nhất giữa Luật nhà ở và Luật đất đai về vấn đề đăng ký quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ; song kết quả đạt được chưa đáp ứng yêu cầu của thực tiễn. Do vậy, ngày 20 tháng 11 năm 2007, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 07/2007/QH12 về kế hoạch phát triển KT - XH năm 2008, trong đó quy định: "Rà soát, sửa đổi những những vướng mắc trong Luật đất đai, Luật Nhà ở và
các luật có liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; sửa đổi, bổ sung ngay những quy định chưa phù hợp trong các văn bản hướng dẫn thi hành những luật này, bảo đảm tính thống nhất, rõ ràng, sát thực tế...Thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên cơ sở Luật đất đai, giao
cho một cơ quan đầu mối thực hiện, đơn giản hoá hồ sơ, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; phấn đấu đến năm 2010 cơ bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận đối với tất cả các loại đất trên phạm vi tồn quốc". Tiếp đó, ngày 09 tháng 01 năm 2008, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 02/2008/NQ- CP về những giải pháp chủ yếu chỉ đạo, điều hành thực hiện kế hoạch phát triển KT - XH và dự toán ngân sách Nhà nước năm 2008, trong đó giao Bộ TN&MT phối hợp với Bộ XD và các cơ quan liên quan nghiên cứu xây dựng Nghị định về cấp GCNQSDĐ và các tài sản gắn liền với đất theo Nghị quyết của Quốc hội. Tuy nhiên, tại thời điểm đó do vướng mắc về nguyên tắc lập pháp và yêu cầu pháp chế xã hội chủ nghĩa, nên quy định thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận cho cả nhà ở và đất ở nêu trong Nghị quyết số 07/2007/QH12 đã không được thực hiện và Chính phủ cũng khơng thể ban hành Nghị định cấp chung một loại giấy chứng nhận theo Nghị quyết số 02/2008/NQ-CP.
Để xử lý bất cập nêu trên, tại kỳ họp lần thứ năm, Quốc hội thứ XII, Quốc hội đã thông qua Luật số 38/2009/QH12 về việc sửa đổi, bổ sung một số Điều của các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản (Luật này có hiệu lực từ ngày 01 tháng 8 năm 2009). Trong đó có nội dung sửa đổi Điều 48 của Luật đất đai năm 2003 theo hướng: quy định thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận cho cả nhà và đất; đó là cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay Chính phủ vẫn chưa ban hành
Nghị định hướng dẫn thi hành về việc thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận, nên Bộ TN&MT cũng chưa thể ban hành Thông tư quy định mẫu giấy chứng nhận này. Trên thực tế, để đáp ứng yêu cầu giao dịch BĐS của các chủ thể trong XH, Thủ tướng Chính phủ đã có ý kiến chỉ đạo cho phép các địa phương tiếp tục thực hiện cấp “sổ đỏ” và “sổ hồng” theo Luật đất đai năm 2003 và Luật nhà ở năm 2005 cho đến khi có mẫu giấy chứng nhận mới do Bộ TN&MT phát hành. Như vậy, đến nay mặc dù đã có quy định nhưng trên thực tế các địa phương vẫn chưa thể thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận cho cả nhà và đất.