Đến thời điểm hiện nay, mặc dù Quốc hội đã có quy định đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình XD và QSDĐ theo một mẫu giấy chứng nhận thống nhất, nhưng trên thực tế việc đăng ký quyền sở hữu cơng trình XD vẫn được điều chỉnh bởi Nghị định số 95/2005/NĐ-CP của Chính phủ và Thơng tư số 13/2005/TT-BXD ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ XD.
Trước khi Nghị định số 90/2006/NĐ-CP được ban hành, vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và cơng trình XD được thực hiện theo Nghị định số 95/2005/NĐ-CP. Sau khi Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ra đời, việc công nhận quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của Nghị định mới, còn việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình XD vẫn thực hiện theo Nghị định số 95/2005/NĐ-CP.
Nghiên cứu nội dung Nghị định số 95/2005/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình XD có thể rút ra những vấn đề cơ bản sau đây:
Thứ nhất, quy định những trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền
sở hữu cơng trình XD, bao gồm: (i) Những cơng trình được đầu tư XD mới, mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế (ii) Hoặc thơng qua các hình thức tạo lập khác theo quy định của pháp luật. Đối với trường hợp chuyển dịch quyền sở hữu theo hợp đồng thì phải có hợp đồng được lập theo quy định, kèm theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình của bên chuyển dịch; đối với trường hợp XD mới thì phải có Giấy phép XD. Những trường hợp tạo lập cơng trình XD trước ngày Nghị định số 95/2005/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì phải có GCNQSDĐ hoặc các giấy tờ quy định tại Điều 50 Luật đất đai năm 2003 hoặc có xác nhận của UBND cấp xã về việc tạo lập cơng trình...
Thứ hai, quy định một số cơng trình khơng thuộc diện được cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu, bao gồm: (i) Những cơng trình XD thuộc sở hữu tồn dân; (ii) Cơng trình XD đã có quyết định hoặc thơng báo giải toả, phá dỡ hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền; (iii) Các cơng trình XD nằm trong khu vực cấm XD hoặc lấn, chiếm mốc giới bảo vệ các cơng trình hạ tầng
kỹ thuật, di tích lịch sử - văn hố đã được xếp hạng; (iv) Các cơng trình XD mà Chính phủ Việt Nam và các nước có cam kết khác;
Thứ ba, quy định mẫu Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình XD khác
với mẫu Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình XD được cấp riêng biệt với GCNQSDĐ. Người có quyền sở hữu cơng trình XD được cấp giấy sở hữu cơng trình theo Nghị định số 95/2005/NĐ-CP; cịn người có QSDĐ được cấp GCNQSDĐ theo pháp luật về đất đai.
Thời hạn sở hữu cơng trình XD tương ứng với thời hạn thuê đất (nếu là thuê đất) và được ghi cụ thể trong giấy chứng nhận. Do hầu hết cơng trình XD được XD trên đất thuê, nên thời hạn sở hữu cơng trình XD là từ 50 năm đến 70 năm;
Thứ tư, Nghị định số 95/2005/NĐ-CP không quy định cụ thể các loại hợp đồng, giao dịch về cơng trình XD và việc cơng chứng hợp đồng, giao dịch hoặc đăng ký thế chấp đối với cơng trình XD. Do đó, về nguyên tắc, các giao dịch cũng như thủ tục công chứng các hợp đồng về cơng trình XD được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật về công chứng; đối với việc đăng ký thế chấp thì thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm (BLDS năm 2005, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm và các văn bản hướng dẫn thi hành);
Thứ năm, pháp luật không quy định cụ thể về thời điểm chuyển quyền sở
hữu cơng trình XD như đối với nhà ở. Quyền sở hữu cơng trình XD sẽ được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu cơng trình theo ngun tắc quy định tại Điều 168 của BLDS năm 2005.