cơng trình xây dựng
3.3.1. Thống nhất mợt văn bản quy pha ̣m pháp luâ ̣t quy đi ̣nh về đăng ký quyền sở hữu nhà ở , qùn sở hữu cơng trình xây dựng và quyền sử ký quyền sở hữu nhà ở , qùn sở hữu cơng trình xây dựng và quyền sử dụng đất
Mặc dù Quốc hội đã ban hành Luật số 38/2009/QH12 sử a đổi, bổ sung mô ̣t điều của các luâ ̣t liên quan đến đầu tư XD cơ bản ; trong đó quy đi ̣nh gô ̣p hai loa ̣i giấy chứng nhâ ̣n (“sổ đỏ” cấp cho người có QSDĐ , “sổ hồng” cấp cho người có quyền sở hữ u nhà ở , công trình XD ) thành Giấy ch ứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sả n khác gắn liền với đất . Tuy nhiên, quy định này chưa mang tính toà n diê ̣n và đồng bô ̣ , bởi vì giữa các quy đi ̣nh của Luâ ̣t nhà ở , Luâ ̣t đất đai và BLDS về đăng ký BĐS vẫn tồn tại sự chưa thống nhất.
Luâ ̣t Nhà ở quy đi ̣nh đăng ký quyền sở hữu nhà ở là không bắt buô ̣c , tuỳ theo nhu cầu củ a chủ sở hữu , trong khi đó, Luâ ̣t đất đai la ̣i quy đi ̣nh bắt buô ̣c
người SDĐ phải đăng ký QSDĐ . BLDS không quy đi ̣nh việc đăng ký qu yền sở hữu tài sản thông qua viê ̣c cấp giấy chứng nhâ ̣n quyền sở hữu mà thực hiện theo pháp luật về đăng ký BĐS . Tuy nhiên, hiê ̣n nay Nhà nước ta lại chưa ban hàn h mô ̣t văn bản pháp luâ ̣t quy đi ̣nh thống nhất về đăng ký BĐS . Mặt khác, theo Nghị quyết số 19/2008/QH12 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức , cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở ta ̣i Viê ̣t Nam thì người nước ngoài mua nhà ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quy đi ̣nh này vẫn không bị Luật số 38/2009/QH12 bãi bỏ. Do đó, nhiều ý k iến cho rằng UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyê ̣n vẫn phải thực hiê ̣n cấp giấy chứng nhâ ̣n theo hai hê ̣ thống luâ ̣t khác nhau. Theo đó, các tở chức, cá nhân nước ngồi mua că n hơ ̣ chung cư tại Việt Nam theo Nghị quyết số 19/2008/QH12 thì vẫn được cấp Giấy chứn g nhâ ̣n quyền sở hữu nhà ở ; cịn các tở chức, cá nhân trong nước , người Viê ̣t Nam đi ̣nh cư ở nước ngoài và tổ chức nước ngoài đầu tư XD nhà ở tại Viê ̣t Nam để cho thuê thì được cấp mô ̣t giấy chứng nhâ ̣n theo quy đi ̣ nh của Luâ ̣t số 38/2009/QH12.
Như vâ ̣y, giữa các văn bản pháp luâ ̣t nêu trên vẫn còn có sự chồng chéo và mâu thuẫn nhau . Chính tồn tại này đã và đang gây nh iều khó khăn , vướng mắc cho các cơ quan thực thi pháp luâ ̣t và người dân . Để khắc phu ̣c bất câ ̣p này , cần thiết phải nghiên cứu, xây dựng mô ̣t văn bản pháp luâ ̣t thống nhất để quy đi ̣nh về vấn đề đăng ký quyền sở hữu nhà ở , quyền sở hữu công trình XD và QSDĐ ; trong đó điều chỉnh mô ̣t cách toàn diê ̣n cả về hình thức đăng ký quyền sở hữu , quyền sử du ̣ng BĐS , về thẩm quyền đăng ký , cơ quan tiếp nhâ ̣n hồ sơ đăng ký , hồ sơ đăng ký và thống nhất mô ̣t đầu mối cơ quan cung cấp thông tin về BĐS để phục vụ cho hoạt động của thị trường BĐS.
3.3.2. Thống nhất hình thức đăng ký quyền sở hữu nhà ở , quyền sở hữu cơng trình xây dựng cùng với đăng ký quyền sử dụng đất hữu cơng trình xây dựng cùng với đăng ký quyền sử dụng đất
Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình XD và đăng ký QSDĐ đều quy định hình thức đăng ký đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng các tài sản này được thực hiện thông qua việc Nhà nước cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng. Tuy nhiên, trong một thời gian dài trước đây, mỗi loại tài sản này lại được thực hiện đăng ký theo một mẫu giấy chứng nhận riêng và vào hệ thống sổ theo dõi, quản lý riêng. Trước ngày 01 tháng 8 năm 2009, theo Luật đất đai năm 2003, Nhà nước thống nhất cấp một mẫu GCNQSDD (sổ đỏ) do Bộ TN&MT phát hành cho mọi loại đất. Luật Nhà ở năm 2005 lại quy định Nhà nước thực hiện cấp hai mẫ u giấy chứng nhận quyền sở hữu. Đối với cơng trình XD thì pháp luật về đăng ký quyền sở hữu cơng trình XD quy định chủ sở hữu được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình riêng và cấp GCNQSDĐ riêng.
Sự tản mạn và khơng thống nhất về hình thức đăng ký thông qua việc cấp 3 loại giấy chứng nhận nêu trên đã gây ra nhiều khó khăn cho người dân và cơ quan nhà nước khi thực hiện đăng ký quyền sở hữu tài sản. Việc xác định các thông tin pháp lý về BĐS ghi trong các giấy chứng nhận này hết sức phức tạp, do mỗi cơ quan chỉ nắm thông tin của từng loại BĐS nhất định.
Kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2009, Nhà nước đã quy định thống nhất một hình thức đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS, thực hiện cấp một loại giấy chứng nhận thống nhất cho cả nhà ở, cơng trình XD và QSDĐ. Về mặt lý thuyết, mẫu giấy chứng nhận này sẽ khắc phục được những bất cập trong các quy định trước đây, song trên thực tế, tên gọi của giấy chứng nhận cũng không phản ánh đúng thực tế của BĐS, bởi vì có người chỉ có QSDĐ mà khơng có quyền sở hữu nhà ở và ngược lại hoặc trên cùng một mảnh đất lại có nhiều ngơi nhà của các chủ khác nhau (nhà XD trên đất thuê, đất mượn)...nhưng giấy chứng nhận vẫn có tên là GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Từ thực tế nêu trên cho thấy , cần thiết nên nghiên cứu để chỉnh sửa la ̣i không chỉ tên go ̣i của giấy chứng nhâ ̣n này mà còn thiết k ế một mẫu giấy chứng nhận mới thể hiện đúng bản chất của hoạt động đăng ký quyền sử dụng và quyền sở hữu BĐS. Theo đó, khơng nên go ̣i là GCNQSDĐ , quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất mà nên gọi đó là Giấy đăng ký BĐ S; trong nội dung cần thể hiê ̣n rõ 3 trường hợp: trường hợp vừa có QSDĐ vừa có quyền sở hữu nhà
ở hoặc cơng trình XD , trường hợp chỉ có QSDĐ và trường hợp chỉ có quyền sở hữu nhà ở hoặc cơng trình XD mà khơng có QSDĐ để tránh việc hiểu lầm là một người có cả QSDĐ và quyền sở hữu tài sản gắn liền vớ i đất nh ư hiện nay.