Nhật Bản khơng có đạo luật riêng về BĐS hay luật chun ngành về nhà ở, đất đai như ở Việt Nam mà các tài sản là BĐS được điều chỉnh bởi BLDS và các luật liên quan. Theo pháp luật Nhật Bản, đất đai, nhà ở, vật kiến trúc trên đất thuộc các hình thức sở hữu khác nhau: sở hữu nhà nước, sở hữu tư nhân. Do vậy, người có quyền sở hữu đất đai đồng thời cũng có quyền sở hữu tài sản trên đất. Tuy nhiên, BLDS Nhật Bản không quy định bắt buộc chủ sở hữu khi chuyển nhượng tài sản, vật kiến trúc trên đất hoặc thiết lập quyền cầm cố phải tiến hành đồng thời với chuyển QSDĐ. Pháp luật quy định khi xác lập hợp đồng mua bán đất đai và tài sản trên đất, các bên không phải làm các thủ tục cơng chứng; khơng cần có sự phê duyệt hay báo cáo cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển dịch BĐS. Họ được quyền tự do quyết định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu BĐS.
- Về việc đăng ký quyền sở hữu BĐS: Luật đăng ký BĐS Nhật bản quy
định mục đích đăng ký là để đối kháng với người thứ ba và để công khai các thông tin, những thay đổi về quyền đối với BĐS đó. Theo quy định tại Điều 1 của Luật đăng ký BĐS Nhật Bản thì: “Đăng ký là để cơng khai thơng tin về bất
động sản và các quyền liên quan đến bất động sản, nhằm bảo vệ quyền lợi của nhân dân, từ đó tạo điều kiện để các giao dịch được diễn ra một cách an toàn và thuận lợi”. Mục đích của việc đăng ký BĐS là nhằm thực hiện quản lý nhà nước
đối với BĐS (để phục vụ cho việc thu thuế, ngăn ngừa các giao dịch bất hợp pháp, khơng chính đáng, để thực hiện quy hoạch đơ thị và quy chế XD, bảo vệ mơi trường), đồng thời để bảo đảm an tồn trong giao dịch tư;
- Về thẩm quyền đăng ký BĐS: Được thực hiện tại hệ thống các cơ quan
trực thuộc Bộ Tư pháp, bao gồm ba cấp: Cục pháp vụ, các Phòng pháp vụ cấp huyện và các Trạm đăng ký (Nhật Bản có khoảng 800 Trạm đăng ký được thành lập trong cả nước). Việc đăng ký chủ yếu do Phòng đăng ký thực hiện (bố trí theo đơn vị hành chính). Ở Nhật Bản, BĐS được đăng ký bao gồm đất và cơng
trình trên đất. Các cơng trình này được coi là đối tượng độc lập và thực hiện đăng ký độc lập vào hai hệ thống Sổ: Sổ đăng ký đất đai để ghi các thông tin hiện trạng về đất và Sổ đăng ký cơng trình để ghi các thơng tin về cơng trình.
Theo pháp luật Nhật Bản, các quyền liên quan đến BĐS phải đăng ký bao gồm: quyền sở hữu, quyền trên mặt đất, quyền thuê đất chăn nuôi, canh tác, quyền địa dịch, quyền ưu tiên, thế chấp, quyền khai thác. Khi có thay đổi về quyền hoặc chuyển giao quyền thì cũng cần đăng ký; tuy nhiên nếu không đăng ký thì việc chuyển giao quyền vẫn có hiệu lực đối với hai bên, nhưng khơng có hiệu lực đối với người thứ ba;
- Về thủ tục đăng ký BĐS: Do pháp luật không bắt buộc phải công chứng
hợp đồng chuyển dịch tài sản, nên cả hai bên liên quan đến việc thay đổi quyền phải cùng tham gia đăng ký và có đơn chung nộp trực tiếp cho cơ quan đăng ký (không được gửi qua bưu điện). Tuy nhiên cũng có trường hợp ngoại lệ, người đăng ký có thể là người được hai bên uỷ quyền.
- Về nhân viên đăng ký BĐS: Là người được bổ nhiệm từ những cán bộ
cơng tác tại Phịng đăng ký, thực hiện nhiệm vụ độc lập và phải chịu trách nhiệm về công việc của mình. Nhân viên đăng ký phải thẩm tra đơn và khảo sát tại chỗ để xác định có thay đổi quyền hoặc có đúng hiện trạng hay khơng. Nếu chấp nhận đăng ký thì tiến hành việc đăng ký vào Sổ đăng ký theo quy định của Luật đăng ký BĐS.
Đối với trường hợp đăng ký hiện trạng thì đặc điểm và các vấn đề liên quan đến BĐS đều phải được ghi vào phần mô tả hiện trạng của tờ đăng ký. Trường hợp đăng ký quyền sở hữu thì việc mơ tả hiện trạng được ghi vào cột riêng biệt của tờ đăng ký. Sau khi hoàn thành việc đăng ký, nhân viên đăng ký xác nhận, đóng dấu vào tờ đăng ký kèm theo đơn, đồng thời vào Sổ đăng ký và cấp cho người yêu cầu đăng ký.
Tóm lại: Pháp luật Nhật Bản khơng có quy định riêng về đăng ký quyền
sở hữu nhà ở, cơng trình XD. Việc đăng ký quyền sở hữu các tài sản này được thực hiện đồng thời với đăng ký quyền sở hữu đất đai và được ghi vào một sổ riêng là Sổ đăng ký cơng trình trên đất. Tuy nhiên, khi cấp giấy tờ đăng ký, cơ
quan đăng ký cấp một loại giấy tờ đăng ký chung về quyền sở hữu đất và nhà ở, cơng trình XD cho người yêu cầu đăng ký.