quyền sở hữu cơng trình xây dựng
Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cơng trình XD được ban hành và thực hiện qua nhiều giai đoạn khác nhau. Do tài sản trên đất được phân chia thành nhà ở và cơng trình XD, nên pháp luật thiết kế hai hệ thống về đăng ký quyền sở hữu, cụ thể là:
Thứ nhất, đối với việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở. Có thể chia pháp luật
về đăng ký quyền sở hữu nhà ở thành ba giai đoạn khác nhau:
- Giai đoạn sau năm 1991 đến năm 2005: Đây là thời kỳ thực hiện Pháp
lệnh nhà ở năm 1991 và Nghị định số 60/CP của Chính phủ. Trong giai đoạn này, Nhà nước thống nhất đăng ký QSDĐ ở và quyền sở hữu nhà ở tại đô thị tại các Sở Địa chính hoặc Sở Địa chính - Nhà đất hoặc một tại Tổ chuyên môn trực thuộc UBND cấp tỉnh. Nhà ở và đất ở được đăng ký chung vào một mẫu giấy chứng nhận thống nhất. Tuy nhiên, do các quy định về trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận còn rườm rà, mất nhiều thời gian, Nhà nước lại chú trọng đến việc thu tiền SDĐ khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở, nên mặc
dù pháp luật quy định bắt buộc người có nhà ở, đất ở phải đi đăng ký để được cấp giấy chứng nhận, nhưng kết quả thực hiện vẫn chưa cao.
Sau hơn 10 năm triển khai thực hiện Nghị định số 60/CP, tỉ lệ Giấy chứng nhận quyền sở nhà ở và QSDĐ ở tại đô thị đạt thấp so với yêu cầu đề ra. Theo thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS - Bộ XD, tính đến hết năm 2004, cả nước mới chỉ có 40/60 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thực hiện cấp giấy chứng nhận theo Nghị định số 60/CP, với tổng số giấy cấp được khoảng hơn 1.128.000 giấy (đạt khoảng hơn 45% tổng số nhà ở cần cấp giấy chứng nhận tại thời điểm năm 2004). Có một số địa phương cấp được nhiều giấy chứng nhận như Thủ đô Hà Nội đạt hơn 55% nhu cầu, TP. Hải Phòng đạt 45% nhu cầu, TP. Hồ Chí Minh đạt hơn 60% nhu cầu, TP. Đà Nẵng đạt 95% nhu cầu; các tỉnh Thanh Hố, Bình Định, An Giang, Tiền Giang, Bà Rịa - Vũng Tàu đạt khoảng 50% nhu cầu... Số liệu cụ thể tại một số địa phương như sau:
STT Tên địa phương
Số giấy CN cấp theo diện hợp thức
hoá
Số giấy CN cấp theo diện mua nhà ở của Nhà nước 1 Tp Hà Nội 227.360 72.018 2 Tp Hải Phòng 3.500 2.500 3 Tp Đà Nẵng 71.637 2.117 4 Tp Hồ Chí Minh 393.000 41.000 5 Thanh Hố 10.819 31 4 An Giang 19.607 242 5 Tiền Giang 16.627 394 6 Ninh Bình 9.500 - 7 Bà Rịa – Vũng Tàu 10.334 3.754 8 Đồng Nai 41.453 1.043
Nhìn chung, chính sách này đã được đông đảo nhân dân đồng tình, ủng hộ. Chỉ đến khi Luật đất đai năm 2003 ra đời quy định cấp chung GCNQSDĐ cho mọi loại đất theo một mẫu giấy thống nhất do Bộ TN&MT phát hành, thì các địa phương mới dừng triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo Nghị định số 60/CP.
- Giai đoạn từ cuối năm 2005 đến giữa năm 2006: Sau khi Nghị định số 60/CP bị dừng thực hiện, một số địa phương đã triển khai cấp GCNQSDĐ và ghi nhận nhà ở trên đất theo quy định của Luật đất đai năm 2003, nhưng có một số tỉnh đã tạm dừng cấp cả hai loại giấy chứng nhận và đề nghị Chính phủ có quy định về cấp quyền sở hữu nhà ở cho người dân. Thời điểm Chính phủ ban hành Nghị định số 95/2005/NĐ-CP thì cũng là lúc Quốc hội đang xem xét để thông qua Luật Nhà ở, nên chỉ có một số ít địa phương thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo chính sách này, cịn lại đều chờ quy định của Luật Nhà ở.
Theo thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS - Bộ XD, chỉ có khoảng gần 10 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương triển khai cấp giấy chứng nhận theo Nghị định số 95/2005/NĐ-CP và chủ yếu là các địa phương phía Nam như TP. Hồ Chí Minh cấp được gần 300 giấy chứng nhận, các tỉnh Tiền Giang, An Giang, Đồng Nai, Bình Dương. Vĩnh Long... mỗi tỉnh cấp được gần 200 giấy chứng nhận. Tổng cộng có khoảng hơn 1.000 Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được cấp theo Nghị định số 95/2005/NĐ-CP.
- Giai đoạn từ cuối năm 2006 đến nay: Đây là giai đoạn thực hiện quy định của pháp luật về nhà ở. Mặc dù, Luật nhà ở có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2006, nhưng chỉ đến khi Chính phủ ban hành Nghị định số 90/2006/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở vào cuối năm 2006 thì nhiều địa phương mới tiến hành cấp giấy chứng nhận theo chính sách này. Có một số địa phương do phải chờ UBND cấp tỉnh ban hành quy trình cấp giấy và mức phí cấp giấy, nên đến đầu năm 2007 mới triển khai thực hiện. Tính đến nay, quy định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo Luật nhà ở mới
thực hiện được 3 năm, nhiều địa phương do kiện tồn tổ chức và bố trí cán bộ, nên đến cuối năm 2008 mới áp dụng như thành phố Cần Thơ, các tỉnh Lâm Đồng, Bình Phước, Kon Tum, Hồ Bình...
Theo thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS - Bộ XD, đến nay mới có 40/63 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo pháp luật về nhà ở, với tổng số giấy đã cấp đạt khoảng 300.000 giấy, trong đó chủ yếu là các tỉnh phía Nam; cịn lại hơn 20 địa phương vẫn thực hiện cấp GCNQSDĐ theo pháp luật về đất đai.
Nhìn chung, có rất nhiều lý do để các địa phương trì hỗn việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo Luật nhà ở. Nhưng lý do quan trọng nhất, đó là Luật nhà ở năm 2005 khơng quy định bắt buộc các chủ sở hữu phải đăng ký cấp giấy chứng nhận như Nghị định số 60/CP trước đây mà chỉ thực hiện cấp giấy khi có nhu cầu. Mặt khác, Luật nhà ở năm 2005 cũng không quy định dừng cấp GCNQSDĐ ở theo Luật đất đai năm 2003, nên các địa phương vẫn có thể cấp GCNQSDĐ thay vì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Tính đến hết Quý 1 năm 2009, một số tỉnh, thành phố đã cấp được nhiều Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật nhà ở:
STT Tên địa phương Số Giấy CN đã cấp
1 TP Hà Nội 10.000 2 Tp Hồ Chí Minh 112.000 3 Tỉnh Tiền Giang 4.000 4 Tỉnh Vĩnh Long 2.200 5 Tỉnh An Giang 6.100 6 Tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu 2.384 7 Tỉnh Bình Dương 3.933 8 Tỉnh Bình Thuận 2.237 9 Tỉnh Đồng Tháp 6.995
Thứ hai, đối với pháp luật về đăng ký quyền sở hữu cơng trình XD. Trước
năm 2005, Nhà nước khơng có quy định về đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình XD, mà chỉ cấp GCNQSDĐ đến khi Luật đất đai năm 2003 ra đời, một số địa phương đã thực hiện "ghi nhận" cơng trình XD vào GCNQSDĐ. Khi Chính phủ ban hành Nghị định số 95/2005/NĐ-CP thì có một số địa phương đã chuyển sang thực hiện cấp giấy chứng nhận theo quy định của Nghị định này. Theo thống kê Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS - Bộ XD, đến nay cả nước có khoảng 28/63 tỉnh, thành phố trực thuộc trung thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình XD, trong đó chủ yếu là các tỉnh phía Nam. Số lượng giấy chứng nhận đã cấp đạt khoảng 13.000 giấy. Dưới đây là Bảng tổng hợp về tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình XD ở một số địa phương
(số liệu tính đến hết Quý I năm 2009):
STT Tên địa phương Số Giấy CN đã cấp
1 An Giang 118 2 Bình Dương 547 3 Đồng Nai 118 4 Đồng Tháp 1.484 5 Tây Ninh 1.669 6 Tp Hồ Chí Minh 1.541 7 Tiền Giang 5.700
(Nguồn Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng )
Số lượng Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình XD đã cấp chưa đạt yêu cầu đề ra. Nguyên nhân do các địa phương không triển khai thực hiện, cũng có nguyên nhân do chủ sở hữu phải nộp q nhiều tiền lệ phí trước bạ nên khơng muốn thực hiện cấp giấy chứng nhận. Ví dụ: Một số trường hợp nhà xưởng tại
tỉnh Quảng Nam hoặc thành phố Hồ Chí Minh, chủ sở hữu phải nộp lệ phí trước bạ lên đến hàng tỷ đồng hoặc cao bằng mức quy định tối đa của Nhà nước là 500
triệu đồng. Ngoài ra, việc đo vẽ, kiểm tra thực tế hiện trạng cơng trình XD cũng rất phức tạp và tốn nhiều thời gian, trong khi kinh phí cấp giấy chứng nhận lại ít, nên nhiều địa phương khơng đủ kinh phí để thực hiện...
Như vậy, tính đến hết quý I năm 2009, nếu tính cả số giấy chứng nhận đã cấp theo Nghị định số 60/CP, Nghị định số 95/2005/NĐ-CP và Luật Nhà ở năm 2005, thì cả nước đã đăng ký cấp quyền sở hữu được khoảng 1.700.000 giấy chứng nhận quyền sở hữu cho cả nhà ở và cơng trình XD.