dựng
Tương tự như đăng ký quyền sở hữu tài sản nói chung, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cơng trình XD trước hết là việc xác định hiện trạng và lý lịch pháp lý của loại tài sản này. Cụ thể là xác định hiện trạng vật lý (làm rõ vị trí, kết cấu, đặc điểm, diện tích, cơng năng của nhà ở, cơng trình XD) và hiện trạng pháp lý (tình trạng sở hữu, các biến động về mặt pháp lý của tài sản). Các nội dung được đăng ký là cơ sở pháp lý cho việc công nhận quyền của tổ chức, cá nhân đối với nhà ở, cơng trình XD, đồng thời là căn cứ để Nhà nước thực hiện chức năng
quản lý đối với BĐS nói chung và nhà ở, cơng trình XD xây dựng nói riêng, cũng như các giao dịch liên quan đến tài sản này. Bên cạnh đó, thơng qua hệ thống đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền lợi của của các bên tham gia giao dịch trên thị trường cũng được cơng khai hố. Với việc khơng hạn chế tiếp cận các thông tin trong sổ đăng ký quyền sở hữu, cơng chúng có thể dễ dàng tìm hiểu và biết chính xác ai là chủ sở hữu, các hiện trạng pháp lý và vật lý của tài sản, từ đó có đầy đủ thơng tin liên quan để xem xét, quyết định việc tham gia các giao dịch dân sự, KT liên quan đến những tài sản này. Thời điểm đăng ký là căn cứ pháp lý để xác định một người được công nhận là chủ sở hữu hợp pháp tài sản; đồng thời cũng là thời điểm xác định tính đối kháng với người thứ ba trong quan hệ sở hữu tài sản này.
Nội hàm của hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cơng trình XD, bao gồm: đăng ký quyền và đăng ký hiện trạng tài sản. Nói cách khác, đăng ký quyền sở hữu nhà ở, cơng trình XD vừa mang yếu tố đăng ký “đối nhân”, vừa mang yếu tố đăng ký “đối vật”. Mục đích của việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cơng trình XD là để Nhà nước cơng nhận một chủ thể có quyền đối với tài sản này, đồng thời để ghi nhận lý lịch pháp lý của tài sản được đăng ký. Hơn nữa, hoạt động này còn nhằm để đối kháng với người thứ ba trong các giao dịch liên quan đến tài sản của chủ sở hữu. Bởi lẽ, quyền sở hữu tài sản nhà ở, cơng trình XD đã được xác lập kể từ khi chủ sở hữu tạo lập ra nó thơng qua các hình thức: XD mới, mua bán, nhận thừa kế...Nếu thủ tục đăng ký không được thực hiện, quyền đối với tài sản vẫn được xác lập (do hiệu lực của hợp đồng mua bán, di chúc hoặc sự kiện XD...) trong mối quan hệ giữa những người tham gia vào việc xác lập quyền đó. Một người bán nhà ở cho một người khác và người mua không đi đăng ký để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở; trong trường hợp này, quyền sở hữu nhà ở vẫn được chuyển giao cho người mua theo đúng thoả thuận trong hợp đồng. Tuy nhiên, việc chuyển quyền sở hữu đó chỉ có hiệu lực trong mối quan hệ giữa hai bên: Bên mua và bên bán, còn đối với người thứ ba thì nhà ở đó vẫn thuộc người bán [27]. Ví dụ: Luật nhà ở quy định:
“…Quyền sở hữu nhà ở được chuyển giao cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng chứng nhận đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân…” (Khoản 5 Điều 93). Như vậy, quyền sở hữu nhà ở được xác lập cho bên mua kể từ khi hợp đồng mua bán được công chứng chứng nhận. Tuy nhiên, đối với XH thì quyền này vẫn thuộc về bên bán. Vì vậy, để thơng báo cho XH biết và thừa nhận quyền sở hữu nhà ở thì bên mua phải thực hiện việc đăng ký với cơ quan nhà nước. Chỉ sau khi đăng ký thì quyền sở hữu nhà ở của người mua mới được Nhà nước bảo vệ. Quyền này sẽ không thể bị tước bỏ, trừ khi một người nào đó có bằng chứng hợp pháp khởi kiện tại Tồ án đề nghị bác bỏ sự công nhận của Nhà nước.
Đăng ký hiện trạng nhà ở, cơng trình XD là điều kiện tiên quyết để thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu và các quyền khác đối với nhà ở và cơng trình XD. Quyền sở hữu tài sản chỉ được xác lập và cơng nhận khi tài sản đó cịn tồn tại. Khác với đăng ký quyền, đăng ký hiện trạng khơng đem lại lợi ích hợp pháp cho chủ sở hữu. Do đó một trong những khác biệt giữa đăng ký hiện trạng và đăng ký quyền là trách nhiệm pháp lý của người đăng ký, thơng thường đó là chủ sở hữu tài sản, vì họ nắm rất rõ hiện trạng của nhà ở, cơng trình XD. Đăng ký để giúp Nhà nước quản lý tài sản nên các thông tin về hiện trạng tài sản phải bảo đảm tính chính xác. Nội dung đăng ký cần phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định theo quy định của pháp luật trước khi ghi vào sổ đăng ký.
Đăng ký quyền đối với nhà ở và cơng trình XD chính là nội dung cơ bản của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu. Việc đăng ký quyền sở hữu đối với các tài sản này luôn kéo theo những hạn chế về quyền sở hữu hoặc các quyền ưu tiên đối với tài sản đó. Một khi được đăng ký, quyền được chính thức thừa nhận thuộc về người có tên trong sổ đăng ký. Đối với các quốc gia có sự phân biệt giữa quyền “đối vật” và quyền “đối nhân”, việc xác định đối tượng đăng ký là rất quan trọng. Về nguyên tắc, các quyền “đối vật” đối với BĐS là nhà ở, cơng trình XD đều phải được đăng ký. Ngồi ra, những hạn chế quyền sở hữu phát sinh từ
các bản án, quyết định của Toà án hoặc cơ quan tư pháp, cơ quan hành chính khác cũng là một đối tượng đăng ký phổ biến [52]. Do đối tượng đăng ký khác nhau nên về nguyên tắc, đa số các nước quy định phương pháp điều chỉnh, cách thức thực hiện, hệ quả pháp lý đối với từng trường hợp đăng ký không giống nhau. Tuy nhiên, giữa hai loại đăng ký này có mối liên hệ chặt chẽ với nhau. Nhà ở, cơng trình XD có hiện trạng rất phức tạp và luôn thay đổi, do vậy đăng ký quyền chỉ có thể thực hiện được sau khi đăng ký hiện trạng. Tuy nhiên, cũng có một số trường hợp hiện trạng có thay đổi do chia tách, sát nhập…Trong trường hợp này, việc đăng ký hiện trạng sẽ bị phụ thuộc vào quyền đã đăng ký. Hoạt động đăng ký quyền sở hữu tài sản có một ý nghĩa hết sức quan trọng, không chỉ đối với chủ sở hữu mà cịn đối với Nhà nước. Thơng qua việc đăng ký sẽ giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ các tài sản này. Đây là cơ sở pháp lý để điều chỉnh các hoạt động có liên quan như cải tạo, sửa chữa, XD mới nhà ở, cơng trình XD nhằm bảo đảm phù hợp với cảnh quan, kiến trúc và vệ sinh môi trường. Đăng ký quyền sở hữu cịn nhằm bảo đảm an tồn về mặt pháp lý đối với các giao dịch về nhà ở và cơng trình XD.
Như vậy, hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cơng trình XD vừa là nghĩa vụ của Nhà nước, vừa là nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản. Chỉ trên cơ sở đăng ký đầy đủ, chính xác hiện trạng và lý lịch pháp lý về nhà ở, cơng trình XD thì Nhà nước mới có căn cứ để quản lý các tài sản này, đồng thời giúp Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu. Tuy nhiên trên thực tế, nhiều người dân chỉ coi đây là nghĩa vụ mà chưa thấy được lợi ích của hoạt động đăng ký quyền sở hữu. Trong nhiều trường hợp, họ chưa tự giác thực hiện, thậm chí cịn trốn tránh nghĩa vụ đăng ký quyền sở hữu đối với nhà ở, cơng trình XD.