và cơng trình xây dựng
Xét về tổng thể, các văn bản quy phạm pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu cơng trình XD đều có hiệu lực pháp lý tương đối cao. Về lĩnh vực nhà ở, các văn bản quy phạm pháp luật được Quốc hội, Chính phủ ban hành như Luật nhà ở, Nghị định số 90/2006/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành; Thông tư hướng dẫn của Bộ XD và Quyết định của UBND cấp tỉnh về triển khai thi hành tại địa phương. Trong lĩnh vực cơng trình XD, các văn bản pháp luật
được ban hành, bao gồm: Nghị định của Chính phủ; Thơng tư hướng dẫn của Bộ XD. Tuy nhiên, nếu xét trong mối quan hệ giữa nhà ở và cơng trình XD dựa trên những đặc điểm chung của một BĐS thuộc diện cần phải đăng ký quyền sở hữu, thì hiệu lực pháp lý của các văn bản pháp luật về lĩnh vực này chưa có sự thống nhất. Trong lĩnh vực nhà ở, Quốc hội đã ban hành Luật nhà ở năm 2005 - một văn bản pháp lý có hiệu lực cao nhất - điều chỉnh các quan hệ về nhà ở. Tuy nhiên đối với cơng trình XD, pháp luật mới “dừng lại” ở hình thức Nghị định của Chính phủ quy định các vấn đề liên quan đến cơng trình XD.
Quyền sở hữu tài sản nhà, đất là một trong những quyền cơ bản của công dân được Hiến pháp năm 1992 quy định và bảo hộ. Tuy nhiên vấn đề đăng ký quyền sở hữu đối với nhà, đất - cơ sở pháp lý để Nhà nước thực hiện việc bảo hộ quyền sở hữu, quyền sử dụng của người dân đối với các tài sản này - lại không được điều chỉnh trong một văn bản quy phạm pháp luật thống nhất. Chúng được điều chỉnh bởi hai hệ thống văn bản pháp luật khác nhau, với hiệu lực pháp lý khác nhau. Việc triển khai thực hiện trên thực tế không đồng bộ và đạt hiệu quả thấp. Đặc biệt đối với cơng trình XD, các quan hệ liên quan đến cơng trình XD được điều chỉnh bởi loại văn bản dưới luật, có hiệu lực pháp lý thấp (Nghị định của Chính phủ). Trong khi lĩnh vực đất đai, các quan hệ đất đai được điều chỉnh bằng Luật đất đai năm 2003, với những quy định bắt buộc người SDĐ phải đăng ký QSDĐ và ghi nhận công trình XD trong GCNQSDĐ, nên nhiều địa phương đã lấy lý do quy định của Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực pháp lý cao hơn Nghị định của Chính phủ để khơng thực hiện đăng ký quyền sở hữu cơng trình XD. Đây là nguyên nhân lý giải vì sao có ít địa phương thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình XD.
Mặc dù Quốc hội đã ban hành quy định cấp một loại giấy chứng nhận để cấp chung cho cả nhà và đất, nhưng đây cũng chỉ là cách gộp đơn giản “2 vào 1”, chưa bảo đảm tính nhất quán, từ các quy định về xác lập các giao dịch về BĐS, xác định cơ quan cung cấp thông tin để ghi vào giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng BĐS, đến đầu mối cơ quan quản lý và cung cấp thông tin về BĐS khi có yêu cầu.
Chương 3
Định hướng và giải pháp nhằm thống nhất pháp luật
về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cơng trình xây dựng ở Việt Nam 3.1. Yêu cầu và xu hướng thống nhất pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cơng trình xây dựng