Xác định tính pháp lý của BĐS là việc xác định các giấy tờ về BĐS có hợp pháp hay khơng. Giấy tờ về BĐS được coi là hợp pháp khi tuân thủ các quy định về nội dung và hình thức, trình tự, thủ tục và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người quản lý hoặc sử dụng BĐS. Theo quy định hiện hành, nhà ở, cơng trình XD có Giấy chứng nhận quyền sở hữu do cơ quan có thẩm quyền cấp, trong đó ghi cụ thể hiện trạng, đặc điểm và tên chủ sở hữu, thì mới được coi là có đầy đủ tính pháp lý. Các loại giấy tờ khác như giấy phép XD, di chúc, bản án, quyết định của Tòa án...là những giấy tờ hợp lệ, làm cơ sở để cơ quan có thẩm quyền thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở và cơng trình XD. Về ngun tắc, để bảo đảm sự chính xác về tính pháp lý của nhà ở và cơng trình XD, chủ sở hữu phải làm thủ tục để cơ quan có thẩm quyền thực hiện đăng quyền sở hữu đối với tài sản này. Khi thực hiện đăng ký quyền sở hữu, cơ quan đăng ký sẽ thẩm tra hồ sơ và kiểm tra thực tế hiện trạng nhà ở, cơng trình XD, sau đó mới thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho chủ sở hữu. Hiện nay, việc xác định tính pháp lý của BĐS nói chung và nhà ở, cơng trình XD nói riêng có ý nghĩa hết sức quan trọng. Việc làm này không chỉ là cơ sở để cơ quan chức năng giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện về BĐS, mà còn là cơ sở để BĐS được tham gia các giao dịch trên thị trường. Chỉ sau khi có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, thì mới có đủ cơ sở pháp lý để khẳng định chủ sở hữu có quyền định đoạt các tài sản này thơng qua các giao dịch mua bán, tặng cho, chuyển đổi, thế chấp, để thừa kế...
Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cơng trình XD là căn cứ pháp lý quan trọng nhất để cơ quan có thẩm quyền xác định tính pháp lý của các tài sản nhà ở và cơng trình XD. Nghiên cứu các quy định về lĩnh vực này có thể rút ra những nội dung đáng chú ý sau đây:
- Nhà ở, cơng trình XD phải được đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan có thẩm quyền theo trình tự, thủ tục quy định;
- Kết quả của việc đăng ký quyền sở hữu là chủ sở hữu sẽ được cơ quan đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình XD và được ghi vào Sổ đăng ký quyền sở hữu;
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu là cơ sở pháp lý để các chủ sở hữu thực hiện các quyền của mình về tài sản.
Như vậy, thơng qua hoạt động đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, các cơ quan chức năng sẽ biết được cụ thể hiện trạng và hồ sơ lý lịch pháp lý của nhà ở, cơng trình XD, nắm được tên chủ sở hữu v.v. Trên cơ sở đó, Nhà nước sẽ quản lý có hiệu quả các hoạt động XD, cải tạo, sửa chữa nhà ở, cơng trình XD; chứng thực các giao dịch về nhà ở, cơng trình XD; thu thuế về sử dụng nhà ở, cơng trình XD.