nhánh Tân Bình Dương
Thực hiện cho vay có bảo đảm bằng tài sản
Tài sản đảm bảo là nguồn thu nợ thứ hai của ngân hàng. Đây không chỉ là nguồn thu hồi nợ quan trọng khi khách hàng vay vốn xảy ra rủi ro dẫn đến mất khả năng thanh tốn mà cịn là điều kiện ràng buộc, gắn trách nhiệm của khách hàng
trong thanh toán nợ vay. Theo quy định hiện hành của VCB, đối với mục đích vay mua BĐS tại VCB thì khách hàng đều phải có TSBĐ cho khoản vay. Các tài sản được chấp nhận làm TSBĐ chủ yếu là sổ tiết kiệm do VCB phát hành, số dư tài khoản tiền gửi tại VCB, một số TCTD được quy định trong từng thời kỳ phát hành, BĐS và động sản là xe ô tô dưới 7 chỗ.
Đối với tài sản thế chấp là xe ô tô và BĐS, việc cho vay được thực hiện theo chính sách bảo đảm của VCB và sẽ được điều chỉnh trong từng năm. Nhưng trước hết, việc quan trọng nhất trong khâu nhận tài sản là thấm định hồ sơ TSBĐ cũng như kiểm tra thực tế tình hình tài sản. Việc kiểm tra hồ sơ tài sản để né tránh rủi ro như đã được phân tích ở phần trên. Bên cạnh đó, thấm định và kiểm tra thực tế tài sản cũng cần được thực hiện một cách cấn trọng, các công việc cần thiết khi kiểmtra tài sản là xác định chính xác vị trí tài sản, tính thanh khoản của tài sản, có nằm gần các vị trí ảnh hưởng đến tính thanh khoản của tài sản như: gần ngã ba, gần chùa chiềng, đền, miếu, nhà thờ, nơi dễ bị ngập lụt.... Chi nhánh chỉ nhận những tài sản của chính khách hàng vay hoặc của bên thứ ba là Bố Mẹ ruột, hạn chế nhận các tài sản của anh chị em ruột hay Bố Mẹ đã quá lớn tuổi, sức khỏe không tốt, không được minh mẫn, tài sản có tính thanh khoản thấp để tránh những khó khăn phát sinh khi cần phải xử lý tài sản.
BĐS có thể được định giá theo khung giá của Ủy ban Nhân Tỉnh Bình Dương hoặc có thể được định giá bởi công ty độc lập theo danh sách hợp tác với ngân hàng để đưa ra mức giá an toàn, khách quan nhất. Đối với những BĐS được định giá theo khung giá quy định của Ủy ban Nhân dân Tỉnh Bình Dương thì tỷ lệ cho vay tối đa là 100% giá trị tài sản còn đối với những tài sản được định giá theo giá thị trường thì mức cấp tín dụng tối đa được xác định tùy theo chính sách của VCB trong từng thời kỳ và tùy theo tỉnh thành, hiện nay mức cấp tín dụng tối đa đối với BĐS tại Bình Dương thường là 70% giá trị tài sản, trong thời kỳ sốt nóng của BĐS Bình Dương thì tỷ lệ cho vay tối đa có thời gian giảm xuống chỉ cịn 60% giá trị tài sản. Việc quy định tỷ lệ cho vay tối đa trên giá trị TSBĐ nhằm hạn chế sự sụt giảm giá trị tài sản tại thởi điểm xử lý so với thời điểm định giá lần đầu, và vẫn đủ đảm bảo cho dư nợ của khoản vay. TSBĐ phải được kiểm tra định kỳ 12 tháng/lần để phát hiện sớm những dấu hiệu sụt giảm giá trị và ngăn ngừa những tác động xấu làm ảnh hưởng đến giá trị tài sản. Ngoài ra, đối với tài sản thế chấp là xe ô tô, chi nhánh chỉ nhận những xe ô tô mới, từ 07 chỗ trở xuống và được sử dụng phục vụ cho sinh hoạt của cá nhân và gia đình, hạn chế nhận những xe ô tô được sử dụng để cho thuê hoặc các mục đích kinh doanh khác để tránh trường hợp tài sản bị khấu
Bảng 2.9. Giá trị tổng tài sản bảo đảm cho các khoản vay mua bất động sản tại Tân Bình Dương đến ngày 31/12/2020
Đơn vị tính: tỷ đồng
Phịng
Tổng dư nợ cho vay mua bất động sản đến
31/12/2020
Giá trị TSBĐ của các khoản vay mua bất động sản đến 31/12/2020 Phòng KHBL 1,583 3,270 PGD Bắc Thuận An 329 768 PGD Nam Thuận An 336 523 PGD Đông Dĩ An 387 792 PGD Bắc Dĩ An 224 635 PGD Nam Dĩ An 35 75 Tổng cộng 2,894 6,063
(Nguồn: Báo cáo kiểm kê tài sản của phịng kế tốn và báo cáo tình hình dư nợ của phòng quản lý nợ của VCB TBD các năm 2018-2020)
Theo đó, việc áp dụng biện pháp cho vay có bảo đảm bằng tài sản là phù hợp với chính sách bảo đảm an tồn tín dụng, giảm thiểu tổn thất cho ngân hàng khi rủi ro xảy ra. Chi nhánh khá cấn trọng trong việc lựa chọn TSBĐ. Tuy nhiên, vì phụ thuộc vào giá của công ty định giá đưa ra, việc định giá TSBĐ đơi khi cịn chưa sát với giá trị thật của tài sản, nhiều TSBĐ do nằm trong khu vực đất đang sốt nên đã được công ty định giá khá cao, gây rủi ro trong trường hợp thị trường BĐS sụt giảm. CBTĐ cũng chưa chú trọng việc kiểm tra định kỳ TSBĐ, nguyên nhân là do khối lượng công việc của CBTĐ quá nhiều với số lượng tài sản bình quân một CBTĐ đang quản lý hơn 160 tài sản, do đó, tài sản gần như chỉ được định giá lại khi được chỉ định hoặc khi khách hàng có nhu cầu tiếp tục vay trên tài sản đó.
Rõ ràng rằng việc cấp tín dụng cho một khách hàng hay một nhóm khách hàng có liên quan quá nhiều sẽ tiềm ấn RRTD. Bởi khi RRTD xảy ra cho một khách hàng, dễ dẫn đến nguy cơ khó khăn cho các khoản vay liên quan khác. Mộttrong những cơ sở quan trọng để xác định hạn mức cấp tín dụng tối đa đối với một khách hàng là thu nhập của khách hàng đó, cho nên việc cho vay quá nhiều đối với một khách hàng dễ dẫn đến tình trạng khó khăn trong thanh toán khi nguồn thu nhập bị sụt giảm đột ngột. Bên cạnh đó, khi nhu cầu vốn của khách hàng cao hơn nhiều so với mức cấp tín dụng tối đa của khách hàng đó, thì có thể khách hàng đó sẽ nhờ những người liên quan đứng ra vay giúp số tiền cịn thiếu. Khi đó, mặc dù hai khoản vay do hai người vay khác nhau nhưng nguồn trả nợ lại chỉ từ một người, cho nên khi rủi ro xảy ra với khách hàng sẽ dẫn đến nhiều khoản vay của những người liên quan bị ảnh hưởng.
Để hạn chế tình trạng này xảy ra, khi xác định hạn mức cho vay, chi nhánh sẽ xét đến tổng mức tín dụng đã cấp cho người liên quan của khách hàng, kiểm tra tình trạng dư nợ của Bố Mẹ, con cái, anh chị em ruột (nếu có thơng tin) nhằm hạn chế tổn thất cho chi nhánh khi rủi ro xảy ra với một khách hàng.
Nhìn chung, chi nhánh đã và đang thực hiện tốt việc kiểm soát cho vay đối với
khách hàng và người có liên quan, góp phần hạn chế những tổn thất xảy ra khi xuất hiện RRTD khi mức cấp tín dụng quá lớn đối với một khách hàng và nhóm khách hàng liên quan.
Yêu cầu tỷ lệ vốn tự có tối thiểu của khách hàng trong việc thực hiện phương án sử dụng vốn:
Khi cấp tín dụng tài trợ cho những nhu cầu mua BĐS, chi nhánh luôn yêu cầu một mức vốn tự có tối thiểu tham gia vào phương án vay vốn của khách hàng, thường là 30%, chi nhánh chỉ tài trợ 70% nhu cầu vốn còn lại. Điều này làm tăng trách nhiệm của khách hàng trong việc thực hiện phương án vay vốn một cách hiệu quả, chia sẻ rủi ro cho ngân hàng và hạn chế thiệt hại cho ngân hàng khi rủi ro xảy ra. Nhu cầu vốn càng cao thì chi nhánh sẽ yêu cầu tỷ lệ vốn tự có càng cao để chia sẻ rủi ro cho ngân hàng, trong một số trường hợp đặc biệt được sự đồng ý của Ban lãnh đạo chi nhánh thì khách hàng mới được tài trợ một tỷ lệ vốn cao hơn.
Có thể thấy, chi nhánh luôn thực hiện đúng quy định về tỷ lệ cấp tín dụng tối đa trên nhu cầu vốn của khách hàng, đặc biệt đối với những tài sản thế chấp liênquan đến mục đích vay. Tuy nhiên, việc xác định nhu cầu vốn thực sự cịn gặp nhiều khó khăn, nhiều trường hợp khách hàng nâng nhu cầu vốn lên để được vay số tiền nhiều hơn, thậm chí 100% nhu cầu, do đó chi nhánh cần có những biện pháp để kiểm sốt việc sử dụng vốn tự có của khách hàng.
Trích lập dự phịng xử lý rủi ro:
Dự phòng RRTD là khoản tiền được trích lập định kỳ để dự phòng cho những tổn thất có thể xảy ra từ các RRTD. Dự phòng RRTD được xác định dựa trên dư nợ gốc của khoản vay và được đưa vào chi phí của chi nhánh. Việc trích lập dự phòng RRTD được căn cứ vào việc phân loại nợ tại ngân hàng. Trên bảng kết quả kinh doanh, dự phòng là một khoản chi phí phi, được ghi nhận làm giảm lợi nhuận của chi nhánh, thế nhưng, trích lập dự phịng là rất cần thiết.
Bảng 2.10. Tình hình trích lập dự phịng rủi ro tín dụng trong cho vay mua bất động sản của Chi nhánh Tân Bình Dương trong các năm 2018-2020
Đơn vị tính: Tỷ đồng
Nhóm nợ
Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020
Trích lập dự phịng chung Trích lập dự phịng cụ thể Trích lập dự phịng chung Trích lập dự phịng cụ thể Trích lập dự phịng chung Trích lập dự phịng cụ thể Nhóm 1 7,52 - 11,61 - 16,32 - Nhóm 2 0,50 3,11 0,50 3,02 0,77 4,32 Nhóm 3 0,08 0,42 0,09 0,70 0,08 0,43 Nhóm 4 0,05 1,03 0,04 0,61 0,03 0,40 Nhóm 5 - 0,5 - 0 - 0,45 Tổng cộng 8,15 5,06 2,24 4,33 17,2 5,6
Theo đó, việc trích lập và hoàn nhập dự phòng được bộ phận kế toán của chi nhánh thực hiện hàng tháng, định kỳ vào thời điểm cuối tháng, chi nhánh sẽ trích lập dự phòng cho các khoản nợ mới phát sinh và các khoản nợ chuyển sang nhóm nợ cao hơn đồng thời hoàn nhập dự phòng đối với các khoản nợ chuyển về nhóm nợ thấp hơn. Việc trích lập dự phòng RRTD được hạch toán vào chi phí hoạt động của chi nhánh, làm giảm lợi nhuận. Những năm qua, chi nhánh ln trích lập dự phịng xử lý RRTD định kỳ đầy đủ, đúng quy định, tạo nguồn xử lý khi có RRTD xảy ra. Đây được xem như hình thức tự bảo hiểm của chi nhánh với RRTD.
d. Các biện pháp chuyển giao rủi ro tín dụng trong cho vay mua bất độngsản tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - Chi nhánh Tân Bình