bất động sản do thị trường sôi động chi phối, trong đó các nhân tố chủ yếu là các doanh nghiệp xây dựng và phát triển bất động sản trong nước và quốc tế - thường xuyên đưa ra các quyết định đầu tư mà ít quan tâm đến các quy hoạch chung hiện có. Một vài yếu tố góp phần vào tình trạng không tuân thủ đang diễn ra rộng rãi, trong số đó có hai yếu tố được xác định là nguyên nhân: (1) tính kinh tế của giá trị đất đai và (2) mức độ hạn chế của “tính sở hữu” của người dân và các bên liên quan khác trong quy hoạch chung.
21. (1) giá trị đất đai chủ yếu được quyết định bởi các yếu tố kết nối thông qua hệ thống đường giao thông (hiện có hoặc dự kiến) và khoảng cách tương đối đến trung tâm thị trấn hoặc thành phố. Các chênh lệch trong giá trị đất đai hình hoặc dự kiến) và khoảng cách tương đối đến trung tâm thị trấn hoặc thành phố. Các chênh lệch trong giá trị đất đai hình thành đáng kể các mong đợi về việc sử dụng diện tích trong tương lai và tác động đến việc phân bố không gian cho các chức năng đô thị. Những động lực kinh tế đó chuyển thành động cơ tài chính đối với các cá nhân và doanh nghiệp, mà chính là kết quả của quá trình vận động hành lang để dẫn đến các chỉ định tương ứng trong quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch tổng thể xây dựng. Động lực do giá trị đất đai và sự chênh lệch của nó tạo ra các động lực mạnh mẽ cho các nhà đầu tư và phát triển bất động sản doanh nghiệp – cũng như các nhà xây dựng tư nhân – làm hỏng các chỉ định trong quy hoạch chung, đặc biệt là nếu các chênh lệch về đất đai không phù hợp với cơ cấu giá trị đất. Các động lực của kinh tế đất đai cũng được củng cố thêm do các khoảng đất nông nghiệp rộng lớn hiện có trong thị trường nhà đất. Các dự án phát triển quy mô lớn thường được phê duyệt chính thức thông qua các quyết định tùy theo tình huống mà các nhà lãnh đạo tỉnh hoặc thành phố đưa ra. Các quy hoạch chính thức và mặc nhiên là toàn bộ khung quy định và pháp lý mà các quy hoạch này dựa trên đều chỉ đóng vai trò thứ yếu.
22. (2) Cá nhân người dân chỉ có một số ít lựa chọn để tham gia và quá trình quy hoạch đô thị do chính quyền địa phương tiến hành. Với sự tham gia bị hạn chế, người dân không có “tính sở hữu” cụ thể nào trong nội dung của các bản phương tiến hành. Với sự tham gia bị hạn chế, người dân không có “tính sở hữu” cụ thể nào trong nội dung của các bản
kế hoạch – họ không nắm giữ “lợi ích”. Do đó, việc thiếu các nội dung quy hoạch dựa trên bằng chứng và các hạn chế trong việc tham gia kết hợp với nhau và tạo ra động lực mạnh mẽ cho cả các nhà xây dựng doanh nghiệp và tư nhân cùng gây ảnh hưởng lên các chỉ định trong quy hoạch. Tuy nhiên, cả hành động ra quyết định dựa trên cảm tính về các dự án quy mô lớn và các hành vi mang tính cơ hội của các hộ gia đình riêng lẻ đều có xu hướng xem nhẹ các hạn chế gây ra do địa lý và khí hậu của Việt Nam.