7. Điều 3 Luật Đất đai năm 1993. 8. Điều 12 Luật Đất đai năm 1993.
Mặc dự vậy, Luật Đất đai năm 1993 vẫn chưa thể hiện rừ nội dung, thủ tục, điều kiện thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ, thừa kế, thế chấp QSDĐ… Hơn nữa, hoạt động chuyển QSDĐ được thực hiện theo một thủ tục, trỡnh tự khỏc so một số giao dịch dõn sự thụng thường khỏc nhưng thực chất của cỏc hoạt động này chớnh là cỏc giao dịch dõn sự. Chớnh vỡ vậy, BLDS năm 1995 đó cú quy định về QSDĐ trong giao dịch dõn sự phải đảm bảo một số nguyờn tắc cụ thể. Tuy nhiờn, qua thực tiễn ỏp dụng, phần thứ năm của BLDS năm 1995 đó phỏt sinh nhiều bất cập đú là Luật Đất đai năm 1993 chỉ quy định cỏ nhõn, hộ gia đỡnh được thực hiện năm quyền nờn BLDS năm 1995 cũng chỉ quy định về cỏc giao dịch trong năm quyền này. Quy định như vậy đó khụng đỏp ứng được kịp thời nhu cầu phỏt triển của xó hội. Chủ thể trong cỏc giao dịch về QSDĐ khụng chỉ cú cỏ nhõn, hộ gia đỡnh mà cũn cú cả tổ chức, hay việc cỏc chủ thể muốn tặng cho QSDĐ thỡ khụng cú quy định của phỏp luật.
1.5.3. Giai đoạn từ năm 2003 đến nay
Luật Đất đai năm 2003 (được sửa đổi, bổ sung năm 2009) đó quy định đầy đủ hơn về người sử dụng đất và cỏc quyền mà người sử dụng đất được phộp thực hiện. Đặc biệt sự ra đời của BLDS năm 2005 tại phần thứ năm của Bộ luật này quy định về chuyển QSDĐ, bao gồm 08 chương 48 điều cú những điểm mới sau đõy:
Thứ nhất, BLDS năm 2005 khụng quy định cỏc điều kiện và thủ tục
hành chớnh mà người sử dụng đất phải tuõn thủ khi thực hiện chuyển QSDĐ mà chỉ cú cỏc quy định chung như: căn cứ xỏc lập QSDĐ, hỡnh thức chuyển QSDĐ, giỏ chuyển QSDĐ, cỏc nguyờn tắc chung khi thực hiện quyền dõn sự, hiệu lực của việc chuyển QSDĐ... Cú thể núi cỏc quy định về chuyển QSDĐ tại phần thứ năm của BLDS năm 2005 được thiết kế đơn giản, dễ hiểu, mang tớnh chất định hướng cơ bản cho cỏc bờn khi giao kết hợp đồng. Quyền và nghĩa vụ của cỏc bờn chuyển QSDĐ do cỏc bờn tự thỏa thuận nhưng khụng được phộp vi phạm cỏc điều cấm của phỏp luật.
Thứ hai, chủ thể được chuyển QSDĐ khụng cũn chỉ là cỏ nhõn, hộ gia
đỡnh như quy định tại BLDS năm 1995, BLDS năm 2005 quy định chủ thể được chuyển QSDĐ phự hợp với quy định của Luật Đất đai năm 2003. Đú là cỏ nhõn, hộ gia đỡnh, phỏp nhõn và chủ thể khỏc được phỏp luật cho phộp thực hiện chuyển QSDĐ.
Thứ ba, tương ứng quy định của Luật Đất đai năm 2003 cũng như cỏc
quyền mà người sử dụng đất được phộp thực hiện. BLDS năm 2005 chỉ quy định cỏc nội dung liờn quan đến giao dịch dõn sự về QSDĐ. Đú là cỏc quy định về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi, thuờ, thuờ lại, thế chấp, gúp vốn, tặng cho bằng giỏ trị QSDĐ, quy định về thừa kế QSDĐ.
Thứ tư, BLDS năm 2005 tụn trọng sự thỏa thuận của cỏc chủ thể về
giỏ chuyển QSDĐ. Quy định này vừa đảm bảo nguyờn tắc tự nguyện, tự do thỏa thuận trong giao lưu dõn sự, vừa đảm bảo lợi ớch của Nhà nước khi người sử dụng đất thực hiện việc chuyển QSDĐ.
Theo đú, BLDS năm 2005 quy định về việc xỏc lập QSDĐ; giỏ; hỡnh thức; hiệu lực và nguyờn tắc của việc chuyển QSDĐ; một số hợp đồng chuyển QSDĐ thụng dụng, trong đú cú hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Qua quỏ trỡnh thi hành, BLDS năm 2005 đó thể hiện một số bất cập, vướng mắc, chồng lấn với một số luật chuyờn ngành. Vỡ vậy, ngày 24/11/2015, tại kỡ họp thứ 10 Quốc hội khúa XIII đó chớnh thức thụng qua BLDS năm 2015, Bộ luật cú hiệu lực từ ngày 01/01/2017. BLDS năm 2015 ngoài việc kế thừa cỏc quy định của BLDS năm 2005 cũn loại bỏ cỏc quy định khụng cũn phự hợp trong thực tế. So với BLDS năm 2005 thỡ BLDS năm 2015 chỉ cũn sỏu phần. Phần thứ năm của BLDS năm 2005 quy định về QSDĐ đó khụng được giữ lại.
Như vậy cú thể thấy, Luật Đất đai năm 1987 đó quy định đất đai thuộc sở hữu của toàn dõn, nghiờm cấm việc thực hiện hoạt động chuyển nhượng. Vỡ vậy, mọi trường hợp thực hiện chuyển nhượng QSDĐ ở thời kỳ này đều khụng được phỏp luật thừa nhận. Luật Đất đai năm 1993 đó cú sự thay đổi về nội dung cỏc hộ gia đỡnh cú quyền chuyển nhượng QSDĐ. BLDS năm 1995 bước đầu quy định về quyền được thực hiện chuyển nhượng QSDĐ. Tuy nhiờn, cỏc quy định này cũn chung chung. BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015 đó dành một chương riờng quy định về hợp đồng, trong đú cú cỏc quy định về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Về giải quyết tranh chấp đất đai núi chung, tại Điều 136 Luật đất đai năm 2003 đó quy định cụ thể về thẩm quyền giải quyết cỏc tranh chấp về QSDĐ đất mà đương sự cú hoặc khụng cú giấy chứng nhận QSDĐ cũng như cỏc giấy tờ khỏc9
.