giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ngày càng trở nờn sụi động và do những nguyờn nhõn khỏc nhau trong quỏ trỡnh tham gia giao dịch chuyển nhượng đó làm nảy sinh những mõu thuẫn về quyền, nghĩa vụ của cỏc bờn và xảy ra tranh chấp. Khi tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phỏt sinh sẽ tỏc động xấu đến cỏc mặt của đời sống kinh tế, chớnh trị, xó hội, tạo ỏp lực cho cỏc cơ quan giải quyết tranh chấp.
Tranh chấp đất đai phỏt sinh dẫn đến việc cỏc chủ thể khiếu nại, khiếu kiện tại cỏc cơ quan nhà nước cú thẩm quyền, nếu việc giải quyết tranh chấp khụng kịp thời, khụng đảm bảo quy định của phỏp luật, khụng đảm bảo sự cụng bằng thỡ sẽ dẫn đến việc cỏc chủ thể khiếu nại, khiếu kiện kộo dài khụng những tại cỏc cơ quan cú thẩm quyền ở địa phương mà cũn diễn ra tại cỏc cơ quan cú thẩm quyền cấp trờn và nếu việc giải quyết tranh chấp khụng được giải quyết kịp thời cỏc chủ thể cú thể bị kớch động, mất lũng tin vào cơ quan giải quyết tranh chấp cú thể dẫn đến thỏi độ chống đối, núi xấu cỏc cơ quan cú thẩm quyền giải quyết tranh chấp làm ảnh hưởng đến tỡnh hỡnh chớnh trị của địa phương và của cả nước. Do đú, việc giải quyết tranh chấp đất đai cú ý nghĩa quan trọng trong việc giữ gỡn sự ổn định của nền chớnh trị quốc gia.
Vỡ vậy, nguyờn tắc giải quyết tranh chấp đất đai nhằm mục đớch ổn định chớnh trị, kinh tế, xó hội được đảm bảo, quỏ trỡnh giải quyết tranh chấp đũi hỏi cỏc cỏ nhõn, cơ quan cú thẩm quyền tăng cường và nõng cao chất lượng giải quyết cỏc tranh chấp dựa trờn cỏc quy định của của phỏp luật, đảm bảo sự cụng bằng trong việc giải quyết tranh chấp, bảo vệ quyền lợi hợp phỏp của cỏc bờn đương sự. Việc giải quyết cỏc tranh chấp một cỏch thấu tỡnh đạt lý, đỳng phỏp luật sẽ tạo được lũng tin của người dõn vào cỏc cỏ nhõn, cơ quan giải quyết tranh chấp đảm bảo sự ổn định tỡnh hỡnh chớnh trị tại địa phương, thỳc đẩy kinh tế, xó hội phỏt triển.
2.1.3.3. Trỡnh tự, thủ tục và hậu quả phỏp lý
* Trỡnh tự, thủ tục và hậu quả phỏp lý giải quyết tranh chấp tại ơ quan hành chớnh
Theo quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chớnh phủ thỡ trỡnh tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan hành chớnh được thực hiện theo Điều 89 và Điều 90, 91 của Nghị định. Cụ thể:
Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền Chủ tịch UBND cấp huyện, cấp tỉnh: Người cú đơn để giải quyết tranh chấp về đất đai nộp đơn tại UBND cú thẩm quyền. Chủ tịch UBND cú thẩm quyền giao trỏch nhiệm cho cơ quan tham mưu giải quyết. Cơ quan tham mưu cú nhiệm vụ thẩm tra, xỏc minh, tổ chức hũa giải cỏc bờn, tổ chức họp cỏc ban, ngành cú liờn quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đồng thời hoàn chỉnh hồ sơ trỡnh Chủ tịch UBND cựng cấp ban hành quyết định để giải quyết tranh chấp về đất đai.
Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng Bộ Tài nguyờn và Mụi trường thực hiện như sau: Người cú đơn để giải quyết tranh chấp đất đai gửi đơn đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyờn và Mụi trường. Ngay sau khi nhận được đơn của người dõn, Bộ trưởng Bộ Tài nguyờn và Mụi trường thực hiện việc phõn cụng cho đơn vị cú chức năng tham mưu. Đơn vị được phõn cụng giải quyết tiến hành việc thu thập, nghiờn cứu hồ sơ, tổ chức hũa giải giữa cỏc bờn tranh chấp; khi cần thiết trỡnh Bộ trưởng Bộ Tài nguyờn và Mụi trường để thành lập đoàn cụng tỏc xỏc minh, thẩm tra vụ việc tại địa phương đồng thời hoàn chỉnh hồ sơ trỡnh Bộ trưởng Bộ Tài nguyờn và Mụi trường ban hành quyết định để giải quyết tranh chấp về đất đai.
Sau khi nhận được quyết định giải quyết tranh chấp lần đầu của người cú thẩm quyền mà khụng đồng ý với quyết định giải quyết thỡ cỏc bờn phải gửi đơn đề nghị giải quyết tranh chấp lần thứ hai đến người cú thẩm quyền để được xem xột giải quyết. Trong thời hạn khụng quỏ 30 đến 45 ngày mà cỏc bờn khụng yờu cầu giải quyết tranh chấp lần hai thỡ quyết định giải quyết cú hiệu lực thi hành, buộc cỏc bờn tranh chấp phải thực hiện nếu khụng sẽ bị cưỡng chế thi hành.
* Trỡnh tự, thủ tục và hậu quả phỏp lý giải quyết tranh chấp tại Tũa ỏn
Giải quyết tranh chấp đất đai, trong đú cú giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tũa ỏn là hoạt động vụ cựng khú khăn và phức tạp, nếu việc giải quyết cỏc tranh chấp xảy ra khụng được thực hiện tốt, thiếu chặt chẽ sẽ ảnh hưởng rất lớn đến tỡnh hỡnh kinh tế, chớnh trị, xó hội của đất nước. Vỡ vậy, để cú căn cứ và đảm bảo sự thống nhất trong việc giải quyết cỏc tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, Nhà nước đó quy định trỡnh tự, thủ tục giải quyết vụ ỏn theo TTDS để Tũa ỏn và cỏc đương sự phải tuõn thủ.
Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục sơ thẩm gồm cỏc nội dung sau:
- Khởi kiện và thụ lý vụ ỏn: Việc giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tũa ỏn được thực hiện theo quy định chung của BLTTDS. Cỏ nhõn, cơ quan, tổ chức cú thể tự mỡnh hoặc qua người đại diện khởi kiện tại Tũa ỏn cú thẩm quyền, chớnh là Tũa ỏn nơi cú bất động sản đú.
Người khởi kiện vụ ỏn gửi đơn khởi kiện, tài liệu, chứng cứ đến Tũa ỏn cú thẩm quyền giải quyết, phạm vi đơn khởi kiện và nội dung, hỡnh thức đơn khởi kiện phải theo quy định tại Điều 188, 189 BLTTDS. Sau khi nhận đơn khởi kiện của đương sự nếu xột thấy cú đủ căn cứ thỡ Tũa ỏn yờu cầu đương sự thực hiện việc nộp tạm ứng ỏn phớ và tiến hành thụ lý vụ ỏn. Khi ra thụng bỏo thụ lý vụ ỏn, Tũa ỏn phải thụng bỏo cho đương sự, Viện kiểm sỏt cựng cấp biết trong thời hạn 03 ngày làm việc.
- Hũa giải và chuẩn bị xột xử: Sau khi Tũa ỏn đó thụ lý vụ ỏn, sẽ tiến hành phiờn họp để hũa giải và kiểm tra việc giao nộp, cụng khai chứng cứ để tạo điều kiện cho cỏc bờn thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ ỏn và thụng qua việc cụng khai chứng cứ cỏc đương sự cũng biết được cỏc tài liệu chứng cứ mà bờn kia đưa ra để chứng minh cho cỏc yờu cầu của họ, cỏc đương sự cũng cú quyền yờu cầu Tũa ỏn cho sao chụp cỏc tài liệu do bờn kia giao nộp. Thủ tục mở phiờn họp tiếp cận cụng khai chứng cứ, thành phần tham gia phiờn họp được BLTTDS năm 2015 quy định tại cỏc Điều 208 đến Điều 211.
Đõy là quy định mới và tiến bộ của BLTTDS năm 2015 tạo điều kiện cho cỏc bờn tiếp cận được chứng cứ nhằm đảm bảo vụ ỏn được giải quyết nhanh chúng hơn. Nếu hũa giải thành thỡ Tũa ỏn sẽ lập biờn bản hũa giải thành, tranh chấp chớnh thức được kết thỳc khi hết thời hạn quy định mà cỏc bờn khụng thay đổi ý kiến. Nếu hũa giải khụng thành, Tũa ỏn sẽ đưa vụ ỏn ra xột xử.
Với thời hạn giải quyết vụ ỏn là 04 thỏng, nhưng nếu quỏ trỡnh giải quyết vụ ỏn Tũa ỏn cần tiến hành thu thập thờm cỏc chứng cứ tài liệu và khi cần đợi cỏc cỏ nhõn, cơ quan tổ chức cung cấp tài liệu thỡ Tũa ỏn cú thể gia hạn thời hạn giải quyết vụ ỏn hoặc tạm đỡnh chỉ giải quyết vụ ỏn, sau khi cú kết quả về việc thu thập chứng cứ Tũa ỏn phải ra quyết định tiếp tục giải quyết vụ ỏn.
- Xột xử vụ ỏn tại phiờn tũa sơ thẩm: Người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng phải chấp hành cỏc quy định của phỏp luật từ thủ tục bắt đầu phiờn tũa, tranh tụng tại phiờn tũa cho đến thủ tục nghị ỏn và tuyờn ỏn được quy định chi tiết tại chương XIV từ Điều 222 đến Điều 269 BLTTDS.
Trước khi mở phiờn tũa xột xử vụ ỏn, Tũa ỏn phải chuyển toàn bộ hồ sơ vụ ỏn cho Viện kiểm sỏt nghiờn cứu để thực hiện việc tham gia xột xử. Tại phiờn tũa xột xử vụ ỏn cỏc đương sự vẫn cú thể thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ ỏn, quỏ trỡnh xột xử cỏc đương sự cú quyền trỡnh bày cỏc yờu cầu của mỡnh, cú quyền đặt cõu hỏi cho bờn kia và tranh tụng với nhau tại phiờn tũa. Đối với những vụ ỏn tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thỡ bắt buộc phải cú sự tham gia của Kiểm sỏt viờn nhằm kiểm sỏt việc tuõn theo phỏp luật của Hội đồng xột xử, Thư ký Tũa ỏn và cỏc đương sự, đồng thời đề xuất quan điểm của Viện kiểm sỏt về việc giải quyết nội dung vụ ỏn.
Việc phỏt biểu quan điểm của Viện kiểm sỏt về nội dung vụ ỏn trước đõy chưa được BLTTDS năm 2011 quy định. BLTTDS năm 2015 cú hiệu lực đó quy định về việc phỏt biểu quan điểm giải quyết vụ ỏn của Kiểm sỏt viờn tại phiờn tũa là hoàn toàn phự hợp với thực tiễn, vừa thể hiện được chức năng của Viện kiểm sỏt vừa đảm bảo việc giải quyết vụ ỏn một cỏch khỏch quan và đỳng căn cứ. Sau khi Hội đồng xột xử tuyờn ỏn, nếu khụng đồng ý cỏc bờn vẫn cú quyền khỏng cỏo theo thủ tục phỳc thẩm, giỏm đốc thẩm.
Nếu vụ ỏn đảm bảo cỏc điều kiện của phiờn tũa rỳt gọn thỡ được thụ lý giải quyết theo thủ tục rỳt gọn, vụ ỏn được giải quyết theo thủ tục rỳt gọn được tiến hành một cỏch đơn giản, nhanh chúng đảm bảo sự tiết kiệm về thời gian và tiền bạc cho đương sự nhưng vẫn đảm bảo cỏc quy định của phỏp luật. Đõy là quy định mới cú nhiều tiến bộ của BLTTDS năm 2015, quy định mới này đảm bảo sự linh hoạt, nhanh chúng và thuận tiện để giải quyết kịp thời cỏc tranh chấp phỏt sinh, đỏp ứng yờu cầu cải cỏch tư phỏp và hội nhập kinh tế quốc tế. Tuy nhiờn, tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ khụng phải là dạng tranh chấp đơn giản nờn khụng đủ điều kiện để giải quyết theo trỡnh tự, thủ tục rỳt gọn. Ngoài ra, khi cú căn cứ vụ ỏn cú thể được xem xột giải quyết lại theo thủ tục giỏm đốc thẩm, tỏi thẩm.
Như vậy, để giải quyết cỏc tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng thỡ những người tham gia tố tụng (nguyờn đơn, bị
đơn, người làm chứng, người cú quyền lợi, nghĩa vụ liờn quan, người bảo vệ quyền và lợi ớch hợp phỏp của đương sự) và những người tiến hành tố tụng (Thẩm phỏn, Hội thẩm nhõn dõn, Thư ký Tũa ỏn và Kiểm sỏt viờn) đều phải tuõn thủ nghiờm ngặt cỏc quy định về trỡnh tự, thủ tục theo quy định của BLTTDS từ hoạt động gửi đơn khởi kiện, thụ lý vụ ỏn, thu thập chứng cứ, hũa giải cho đến khi xột xử vụ ỏn và ban hành bản ỏn, quyết định.
Trỡnh tự, thủ tục giải quyết vụ ỏn tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại TAND được thực hiện theo quy định của BLTTDS năm 2015, cỏc quy định từ thụ lý vụ ỏn cho đến giai đoạn xột xử được BLTTDS năm 2015 quy định rất đầy đủ trờn cơ sở kế thừa cỏc quy định của BLTTDS năm 2011 nhằm thể chế húa tinh thần Nghị quyết số 49-NQ/TW năm 2005 của Bộ Chớnh trị “hoàn thiện cỏc thủ tục tố tụng tư phỏp, ảo đảm t nh đồng bộ, dõn
chủ, cụng khai, minh bạch, tụn trọng và bảo vệ quyền on người... tạo điều
kiện ho người dõn tiếp cận với cụng lý”. 18
Bộ luật TTDS năm 2015 bổ sung rất nhiều quy định mới quy định rừ ràng về quyền khởi kiện, trỡnh tự thủ tục, phương thức nộp đơn khởi kiện; trỏch nhiệm và thời hạn xem xột thụ lý hoặc khụng thụ lý đơn khởi kiện của Tũa ỏn như quyền khởi kiện của cơ quan, tổ chức, cỏ nhõn để bảo vệ quyền và lợi ớch hợp phỏp cho chớnh người đú thỡ vẫn giữ nguyờn như BLTTDS năm 2004 sửa đổi, bổ sung năm 2011. Đối với quyền khởi kiện vụ ỏn dõn sự để bảo vệ quyền và lợi ớch hợp phỏp của người khỏc, lợi ớch cụng cộng và lợi ớch của Nhà nước (Điều 187) đó sửa đổi, bổ sung nhằm phự hợp với cỏc văn bản phỏp luật khỏc và tinh thần hội nhập quốc tế.
Như vậy, cỏc quy định về trỡnh tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tũa ỏn theo quy định của BLTTDS năm 2015 đó được bổ sung nhằm phự hợp với yờu cầu của thực tiễn và tiến trỡnh cải cỏch tư phỏp, vừa đảm bảo quyền lợi của cỏc đương sự vừa tạo điều kiện thuận lợi cho cỏc cơ quan tiến hành tố tụng thực hiện chức năng nhiệm vụ của mỡnh, đảm bảo vụ ỏn được giải quyết đỳng quy định phỏp luật.
2.1.3.4. Một số hạn chế, bất cập của phỏp luật
- Quy định về cấp giấy chứng nhận QSDĐ: Phỏp luật về đất đai hướng dẫn chỉ ghi đại diện của hộ gia đỡnh sử dụng đất trờn Giấy chứng nhận, cụ thể,
18. Đảng cộng sản Việt Nam (2005), Nghị quyết số 49/NQ-TW ngày 02/6/2005 của Bộ chớnh trị về chiến lược cải cỏch tư phỏp đến năm 2020, Hà Nội. lược cải cỏch tư phỏp đến năm 2020, Hà Nội.
Giấy chứng nhận QSDĐ cấp cho hộ gia đỡnh chỉ ghi nhận thụng tin (họ tờn, năm sinh) của chủ hộ gia đỡnh; nếu chủ hộ gia đỡnh cú vợ hoặc chồng cựng cú QSDĐ chung của hộ gia đỡnh thỡ ghi cả họ tờn, năm sinh của người vợ hoặc chồng đú; cũn cỏc thành viờn khỏc trong hộ gia đỡnh thỡ khụng được đề cập đến. Vậy nờn, khi hộ gia đỡnh thực hiện cỏc giao dịch về QSDĐ, Nhà nước thường gặp khú khăn trong việc bảo hộ QSDĐ hợp phỏp của cỏc thành viờn hộ gia đỡnh do QSDĐ của từng thành viờn trong hộ gia đỡnh khụng được xỏc lập cụ thể; phỏt sinh mõu thuẫn, tranh chấp về QSDĐ của cỏc thành viờn trong hộ gia đỡnh khi thực hiện cỏc giao dịch về QSDĐ, trong khi việc giải quyết cỏc mõu thuẫn, tranh chấp lại rất khú khăn do thiếu cơ sở phỏp lý và thường kộo dài.
- Hạn chế, bất cập trong quy định về hỡnh thức hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 cú quy định việc hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được cụng chứng hoặc chứng thực… 19. Thụng thường hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ khụng tuõn thủ cỏc
quy định về việc cụng chứng, chứng thực thỡ hợp đồng sẽ vụ hiệu. Theo đú, Luật Đất đai năm 2013 quy định thỡ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải cụng chứng, chứng thực. Tuy nhiờn, theo cỏc văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thỡ vẫn cũn 04 trường hợp ngoại lệ mà cỏc bờn chuyển nhượng QSDĐ khụng cần hợp đồng cú cụng chứng hoặc chứng thực (giấy viết tay hoặc hợp đồng đỏnh mỏy nhưng khụng cụng chứng hoặc chứng thực) mà vẫn được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, cụ thể: Theo quy định tại Khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chớnh phủ (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 15/5/2014) quy định: Cú 02 trường hợp mua bỏn đất bằng giấy viết tay hoặc hợp đồng khụng cụng chứng chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ thỡ được cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo thủ tục lần đầu mà khụng phải làm thủ tục chuyển QSDĐ, cụ thể: Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng QSDĐ trước ngày 01/01/2008; sử dụng đất do nhận chuyển nhượng QSDĐ từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà cú giấy tờ về QSDĐ quy định ở Điều 100 Luật Đất đai, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Theo đú, cỏc cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp giấy