về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.4.1.1. Đường lối chớnh sỏch của Đảng, Nhà nước về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Đất đai cú một vai trũ quan trọng trong việc phỏt triển kinh tế và xó hội của mỗi một quốc gia. Vỡ vậy, vấn đề liờn quan đến lĩnh vực này luụn cú sự chỉ đạo sỏt sao, sự quan tõm cụ thể của Đảng và cơ quan nhà nước cú thẩm
quyền. Việc đưa ra đường lối chớnh sỏch về phỏp luật giải quyết cỏc vụ tranh chấp liờn quan đến đất đai là điều cần thiết. Trong tiến trỡnh thực hiện Nghị quyết Hội nghị Trung ương 7 khúa IX chỳng ta đó đạt nhiều kết quả tớch cực, gúp phần quản lý chặt chẽ về vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai núi chung và giải quyết vấn đề tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ núi riờng. Thụng qua việc thực hiện Nghị quyết Hội nghị Trung ương 7 khúa IX, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai ngày được tăng cường; chớnh sỏch phỏp luật về đất đai ngày được hoàn thiện. Đú là việc chấp hành kỷ luật, kỷ cương trong quản lý, nõng cao hiệu quả và trỏch nhiệm về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trỏnh việc kộo dài thời gian giải quyết tranh chấp, dẫn đến tỡnh trạng khiếu nại, tố cỏo vượt cấp, gõy mất ổn định tỡnh hỡnh kinh tế - xó hội ở nước ta. Đồng thời, quan điểm chỉ đạo của Đảng và Nhà nước ta là cần kiện toàn về cụng tỏc quản lý hành chớnh nhà nước trong lĩnh vực đất đai, nõng cao vai trũ của cỏc cơ quan nhà nước trong quản lý, giải quyết cỏc vấn đề về đất đai núi chung đỏp ứng với tỡnh hỡnh mới của đất nước. Cỏc cơ quan nhà nước phải khụng ngừng tăng cường hiệu lực, hiệu quả giải quyết cỏc tranh chấp, khiếu nại, tố cỏo về đất đai. Việc giải quyết tranh chấp về đất đai cần đảm bảo quyền và lợi ớch hợp phỏp của cỏc chủ thể. Bờn cạnh đú đề cao trỏch nhiệm, tập trung giải quyết kịp thời, dứt điểm cỏc tranh chấp, tố cỏo, khiếu nại theo đỳng quy định của phỏp luật; cụng bố cụng khai kết quả giải quyết là điều quan trọng và cần thiết.
Tại Nghị quyết Hội nghị trung ương 6 Ban Chấp hành trung ương Đảng khúa XI quan điểm chỉ đạo của Đảng và Nhà nước ta là tiếp tục kế thừa những định hướng, chớnh sỏch phỏp luật đất đai đó nờu trong Nghị quyết hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành trung ương Đảng khúa IX cần tiếp tục đổi mới và hoàn thiện chớnh sỏch phỏp luật về đất đai như cải cỏch hành chớnh trong lĩnh vực đất đai cần phõn định rừ chức năng nhiệm vụ cho cỏc cấp, cỏc ngành, địa phương trong quản lý nhà nước về đất đai. Đảm bảo sự quản lý thống nhất khụng chồng chộo, củng cố kiện toàn việc thanh tra đất đai, nõng cao chất lượng đội ngũ cụng chức xột xử, cụng chức giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cỏo về đất đai nhằm đỏp ứng yờu cầu, nhiệm vụ được giao.
Dưới sự lónh đạo, chỉ đạo của Đảng và Nhà nước thỡ việc hoàn thiện cơ chế giải quyết cỏc vấn đề về tranh chấp đất đai núi chung và chuyển nhượng
QSDĐ núi riờng ở nước ta là yếu tố quan trọng trong việc hỡnh thành nờn cỏc quy định của phỏp luật và thực hiện cú hiệu quả những quy định này trong thực tế. Nhà nước trong thời gian tới cần đảm bảo cỏc quyền về đất đai, xõy dựng cơ sở hạ tầng để tăng giỏ trị của đất và tạo ra mạng lưới an sinh để trỏnh việc bỏn thỏo đất đai, giải quyết một cỏch thỏa đỏng vấn đề đền bự giải tỏa, việc tỏi định cư, giảm cỏc chi phớ cú liờn quan đến những giao dịch về đất.
1.4.1.2. Q y định của phỏp luật đối với việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là giải quyết những bất đồng mõu thuẫn giữa cỏc chủ thể tham gia hợp đồng, bảo vệ quyền lợi hợp phỏp của cỏc chủ thể và đảm bảo ổn định tỡnh hỡnh chớnh trị địa phương. Trờn cơ sở cỏc quy định của phỏp luật về nội dung như BLDS, Luật Đất đai và cỏc quy định của phỏp luật hỡnh thức như BLTTDS, Bộ luật Tố tụng Hỡnh sự để cỏc cơ quan cú thẩm quyền giải quyết tranh chấp lựa chọn cỏc quy định phự hợp làm căn cứ ỏp dụng trong quỏ trỡnh giải quyết vụ ỏn. Cỏc quy định của phỏp luật là căn cứ, là cơ sở để giỳp cỏc cơ quan cú thẩm quyền thực hiện tốt cỏc chức năng, cỏc nhiệm vụ của mỡnh.
Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ được phỏp luật ghi nhận và cho phộp thực hiện từ Hiến phỏp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993, BLDS năm 1995. Cỏc quy định đú của phỏp luật đó đỏp ứng được những mong muốn của người dõn về nhu cầu sử dụng đất và thực hiện cỏc quyền của người sử dụng đất cũng đảm bảo sự quản lý của Nhà nước bằng phỏp luật trong lĩnh vực đất đai. Phỏp luật cú vai trũ quan trọng và cú sự ảnh hưởng lớn đến mọi mặt của đời sống kinh tế xó hội, cỏc quy định của phỏp luật là cơ sở phỏp lý bắt buộc cỏc bờn phải tụn trọng và tuõn thủ.
Khi phỏp luật được ban hành, quy định một cỏch chặt chẽ và thống nhất thỡ sẽ điều chỉnh được cỏc quan hệ tranh chấp phỏt sinh, cỏc quy định của phỏp luật phự hợp với thực tiễn sẽ gúp phần giải quyết nhanh chúng và hiệu quả cỏc tranh chấp, thỳc đẩy kinh tế xó hội phỏt triển, đảm bảo ổn định tỡnh hỡnh chớnh trị địa phương cũng như phỏt huy được vai trũ của phỏp luật trong đời sống xó hội, đảm bảo mọi cụng dõn sống và làm việc theo Hiến phỏp và phỏp luật. Do đú, để đỏp ứng nhu cầu điều chỉnh của phỏp luật đối với cỏc quan hệ tranh chấp trong lĩnh vực đất đai, Nhà nước ban hành cỏc quy định
phỏp luật phự hợp với thực tiễn tỡnh hỡnh phỏt triển của đất nước, trờn cơ sở kế thừa và phỏt huy những quy định của phỏp luật mang tớnh nền tảng. Vỡ vậy, phỏp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được ban hành gắn với từng giai đoạn phỏt triển của kinh tế, chớnh trị, xó hội và ngày càng được hoàn thiện nhằm đỏp ứng nhu cầu điều chỉnh cỏc tranh chấp xảy ra.
1.4.1.3. Ảnh hưởng của sự phỏt triển kinh tế - xó hội trong giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Đất đai là lĩnh vực quan trọng và cú nhiều ảnh hưởng đến sự phỏt triển về kinh tế - xó hội của mỗi một quốc gia. Xó hội phỏt triển, việc sử dụng đất để làm nhà ở, kinh doanh sẽ ngày càng tăng cao, thị trường giao dịch về bất động sản sẽ trở nờn sụi động, hoạt động chuyển nhượng QSDĐ tăng. Khi giỏ trị QSDĐ tăng cao, cỏc chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng khụng thực hiện đầy đủ cỏc điều khoản đó thỏa thuận theo hợp đồng nờn kộo theo cỏc tranh chấp về QSDĐ tăng. Để giải quyết cỏc mõu thuẫn, bất đồng giữa cỏc bờn, cỏc cơ quan cú thẩm quyền giải quyết tranh chấp cần phải lựa chọn cỏc quy định phỏp luật để làm căn cứ cho quỏ trỡnh giải quyết được đảm bảo.
Sự phỏt triển kinh tế - xó hội ảnh hưởng đến cỏc quy định của phỏp luật, khi xó hội phỏt triển nhu cầu điều chỉnh cỏc quan hệ mới phỏt sinh. Do đú, cần phải cú phỏp luật để thực hiện điều chỉnh cỏc quan hệ xó hội đú, cỏc quy định của phỏp luật phải phự hợp với sự phỏt triển kinh tế - xó hội trong thực tiễn. Vỡ vậy, việc ban hành cỏc quy định của phỏp luật trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ cần phải dựa trờn sự phỏt triển của nền kinh tế, xó hội để kịp thời điều chỉnh cỏc tranh chấp xảy ra. Quỏ trỡnh đụ thị húa, cụng nghiệp húa, hiện đại húa đất nước cũng cú nhiều tỏc động đến sự phỏt triển kinh tế - xó hội của đất nước và quy định của phỏp luật, sự phỏt triển và kế thừa những thành tựu về khoa học cụng nghệ và ỏp dụng khoa học cụng nghệ vào thực tiễn đó nõng cao hiệu quả phỏt triển kinh tế và tri thức con người trong điều kiện mới. Trong tiến trỡnh hội nhập kinh tế quốc tế của nước ta như hiện nay, đũi hỏi phải cú cơ chế phỏp lý phự hợp để thỳc đẩy kinh tế trong nước phỏt triển, phự hợp với phỏp luật quốc tế để mở rộng giao lưu, hợp tỏc trong cỏc lĩnh vực của đời sống kinh tế, xó hội. Muốn thỳc đẩy sự phỏt triển của quỏ trỡnh đụ thị húa, cụng nghiệp húa, hiện đại húa và quỏ trỡnh hội nhập kinh tế quốc tế trong lĩnh vực đất đai cần phải cú những quy định phỏp luật
phự hợp với điều kiện trong nước và quốc tế nhằm kịp thời điều chỉnh cỏc tranh chấp phỏt sinh, nõng cao hiệu quả quản lý của Nhà nước và thỳc đẩy kinh tế, xó hội phỏt triển.
Mỗi thời kỳ phỏt triển kinh tế - xó hội đều cú sự điều chỉnh của phỏp luật, khi kinh tế - xó hội phỏt triển thỡ phỏp luật cũng phải được ban hành, sửa đổi để phự hợp với sự phỏt triển của nền kinh tế để thỳc đẩy kinh tế phỏt triển và đảm bảo phỏp luật được thực thi trong đời sống xó hội. Vỡ vậy, sự phỏt triển kinh tế - xó hội cú ảnh hưởng rất lớn đến chớnh sỏch phỏp luật của Nhà nước. Phỏp luật và sự phỏt triển kinh tế - xó hội cú mối quan hệ mật thiết thỳc đẩy qua lại lẫn nhau, phỏp luật phự hợp sẽ thỳc đẩy kinh tế, xó hội phỏt triển và thụng qua phỏp luật để Nhà nước thống nhất quản lý cỏc lĩnh vực của đời sống.
Ngoài ra, chớnh sỏch cải cỏch hành chớnh, cải cỏch tư phỏp cũng được Đảng, Nhà nước ta quan tõm và ngày càng cú tỏc động tớch cực đến hoạt động giao dịch chuyển nhượng và giải quyết tranh chấp đất đai. Trỡnh độ năng lực của đội ngũ cỏn bộ, cụng chức trong cỏc cơ quan hành chớnh, cơ quan tư phỏp cũng ngày càng được nõng cao nhằm giải quyết cú hiệu quả và kịp thời cỏc tranh chấp đất đai xảy ra trong thực tiễn đời sống xó hội.