19. Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Điều 167.
2.2.3. Một số hạn chế và nguyờn nhõn của hạn chế trong giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tũa ỏn nhõn dõn
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tũa ỏn nhõn dõn thành phố Lào Cai
Bờn cạnh những kết quả đó đạt được, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại TAND thành phố Lào Cai cũng cũn cú hạn chế, khú khăn, vướng mắc nhất định, cụ thể như sau:
2.2.3.1. Một số hạn chế, khú khăn, ướng mắc từ cỏ y định của phỏp luật * Vướng mắc trong việ định giỏ quyền sử dụng đất
Việc định giỏ tài sản là đối tượng của tranh chấp trong trường hợp cỏc bờn khụng yờu cầu định giỏ tài sản được quy định tại BLTTDS năm 2011 và được hướng dẫn tại Thụng tư liờn tịch số 02/2014/TTLT-TANDTC-BTP- BTC ngày 28/3/2014 của TAND tối cao, Bộ Tư phỏp, Bộ Tài chớnh hướng dẫn thi hành Điều 92 BLTTDS đó được sửa đổi, bổ sung theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của BLTTDS về định giỏ tài sản, thẩm định giỏ tài sản. Tuy nhiờn, thực tiễn ỏp dụng lại cú những cỏch hiểu khỏc nhau về cỏc điều khoản quy định việc xỏc định giỏ tài sản khi cỏc đương sự khụng yờu cầu định giỏ.
Vớ dụ: Vụ ỏn yờu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa nguyờn đơn ụng Nguyễn Văn H (Địa chỉ: Tổ 5 phường Cốc Lếu, thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai). Bị đơn ụng Trần Bỡnh A, bà Hoàng Thị C (Địa chỉ: Tổ 3 phường Duyờn Hải, thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai). Người cú quyền lợi nghĩa vụ liờn quan bà Trương Quỳnh N (Địa chỉ: Tổ 5 phường Cốc Lếu,
thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai). Theo đơn khởi kiện ụng H trỡnh bày: ễng H và bà N cú diện tớch 300m2 đất. Năm 2014, do cần tiền nờn ụng H đó viết giấy bỏn cho ụng A và bà C diện tớch đất trờn với giỏ 700.000.000 đồng. Khi chuyển nhượng hai bờn chỉ viết giấy tay và khụng cú sự tham gia bàn bạc cũng như ký kết của bà N. Bà N khi đú đi vắng và cũng khụng biết việc mua bỏn giữa cỏc bờn. Năm 2016, ụng A và bà C yờu cầu ụng H và bà N bàn giao đất nhưng hai ụng bà khụng đồng ý bàn giao, ụng H khởi kiện tại Tũa ỏn đề nghị hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đó ký kết của ụng A, bà C.
Quỏ trỡnh giải quyết vụ ỏn, cỏc bờn đương sự khụng yờu cầu Tũa ỏn định giỏ, nờn Tũa ỏn yờu cầu cỏc bờn đưa ra giỏ của mảnh đất theo hướng dẫn của Thụng tư liờn tịch số 02/2014/TTLT-TANDTC-BTP-BTC ngày 28/3/2014 về việc định giỏ đất. Cỏc bờn đó đưa ra giỏ đất, Tũa ỏn xỏc định giỏ trung bỡnh của hai bờn đưa ra là 900.000.000 đồng. Tại Bản ỏn sơ thẩm số 17/2016/DSST ngày 30/8/2016 của TAND thành phố Lào Cai xử: Xỏc định giỏ trị mảnh đất theo giỏ trung bỡnh cỏc bờn đưa ra là 900.000.000 đồng, hai bờn đều cú lỗi làm cho hợp đồng vụ hiệu nờn xỏc định lỗi là 50%. Tuyờn bố giao dịch chuyển nhượng QSDĐ giữa cỏc bờn đương sự là vụ hiệu; Cụng nhận diện tớch đất 300m2 là của nguyờn đơn, buộc nguyờn đơn trả lại cho bị đơn số tiền 800.000.000 đồng. 22
Sau thời hạn 10 ngày, nguyờn đơn, bị đơn đều khỏng cỏo cho rằng giỏ trị lụ đất khụng phự hợp. Tại Bản ỏn phỳc thẩm số 07/2017/DSPT ngày 23/02/2017 của TAND tỉnh Lào Cai quyết định hủy ỏn sơ thẩm vỡ lý do: Tũa ỏn cấp sơ thẩm xỏc định giỏ trị tài sản bằng cỏch lấy giỏ trung bỡnh cộng của cỏc bờn đương sự đưa ra là chưa đỳng căn cứ phỏp luật, vi phạm khoản 2 Điều 2 Thụng tư liờn tịch số 02/2014/TTLT-TANDTC-BTP-BTC ngày 28/3/2014.
Theo học viờn, nhận định của Tũa ỏn cấp phỳc thẩm là khụng đỳng theo tinh thần của Thụng tư liờn tịch số 02/2014/TTLT-TANDTC-BTP-BTC ngày 28/3/2014, bởi lẽ theo hướng dẫn tại khoản 1 Điều 17 Thụng tư liờn tịch số 02/2014/TTLT-TANDTC-BTP-BTC ngày 28/3/2014 thỡ Tũa ỏn xỏc định giỏ tài sản trong trường hợp cỏc bờn đương sự khụng tự thỏa thuận được việc xỏc định giỏ tài sản nhưng khụng yờu cầu Tũa ỏn định giỏ tài sản thỡ Tũa ỏn yờu cầu cỏc bờn đưa ra giỏ, trường hợp cỏc bờn đưa ra cỏc mức giỏ khỏc nhau