Lào Cai). Bị đơn bà Trần Thị Đ (Địa chỉ: Tổ 16 phường Bắc Lệnh, thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai). Những người cú quyền lợi nghĩa vụ liờn quan gồm bà Hoàng Thị Th, bà Hoàng Thị Ch, bà Hoàng Thị H (Địa chỉ: Tổ 22 phường Bỡnh Minh, thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai).
Theo đơn khởi kiện ngày 24/8/2018 của ụng Th: Năm 2002 gia đỡnh bà Đ cấp lụ đất, với diện tớch 900m2
(trong đú cú 400m2 đất ở và 500m2 đất vườn). Năm 2012 ụng Th và bà Đ ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tớch đất trờn, giấy chứng nhận QSDĐ mang tờn hộ ụng Hoàng Thành Tr. Theo nội dung hợp đồng, bà Đ chuyển nhượng cho ụng Th toàn bộ diện tớch đất trờn với giỏ 350.000.000 đồng, cỏc bờn thanh toỏn cho nhau xong tiền nhưng chưa bàn giao tài sản. Hợp đồng khụng cú cụng chứng, chứng thực. Sau khi chuyển nhượng. Năm 2015, khi ụng Th yờu cầu bà Đ chuyển giao tài sản và đưa giấy tờ để làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ thỡ cỏc em của ụng Tr là bà Th, bà Ch, bà H khụng nhất trớ vỡ cho rằng đất trờn là của cụ B (mẹ ụng Tr) cho ụng Tr kờ khai đứng tờn trong giấy chứng nhận QSDĐ. Hiện ụng Tr và cụ B đều đó chết trước khi bà Đào ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. ễng Th đề nghị Tũa ỏn cụng nhận hợp đồng, bà Đ cú quan điểm nhất trớ quan điểm đề nghị cụng nhận hợp đồng của ụng Th. Nếu khụng cú đủ điều kiện cụng nhận hợp đồng được bà nhất trớ trả lại cho ụng Th số tiền đó chuyển nhượng đất.
Tại Bản ỏn số 34/2019/DSST ngày 29/5/2019, TAND thành phố Lào Cai đó tuyờn bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ụng Nguyễn Khắc Th và bà Trần Thị Đ vụ hiệu. Bản ỏn cũn giải quyết hậu quả của hợp đồng vụ hiệu.
ễng Th khụng nhất trớ quyết định của bản ỏn và khỏng cỏo bản ỏn dõn sự sơ thẩm với lý do: mặc dự bà Th, bà Ch, bà H là con của cụ B, được quyền thừa hưởng thừa kế của cụ B khụng ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nhưng khi bà Đ ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, gia đỡnh bà Đ bao gồm cỏc con bà Đ, cỏc con của cụ B gồm bà Th, bà Ch, bà H cú họp gia đỡnh, cú biờn bản thống nhất sử dụng khoản tiền cú được từ chuyển nhượng QSDĐ để xõy dựng một ngụi nhà làm nhà từ đường. Bà Đ cú quyền ở trờn nhà xõy và cú trỏch nhiệm trụng nom quản lý ngụi nhà.
Tại Bản ỏn dõn sự phỳc thẩm số 61/2019/DSPT ngày 19/12/2019 của TAND tỉnh Lào Cai đó quyết định sửa Bản ỏn dõn sự sơ thẩm của TAND
thành phố Lào Cai. Trong vụ ỏn này, bờn chuyển nhượng và bờn nhận chuyển nhượng đều nhất trớ đề nghị cụng nhận hợp đồng. Mặc dự tài sản trờn là di sản thừa kế chưa chia, cỏc đồng thừa kế ở hàng thừa kế thứ nhất khụng trực tiếp tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nhưng đều biết việc bà Đ chuyển nhượng QSDĐ. Số tiền cú được từ chuyển nhượng cỏc đồng thừa kế đều biết, cú bàn bạc thỏa thuận sử dụng số tiền đú vào mục đớch chung (xõy dựng nhà từ đường). Vỡ vậy việc cấp sơ thẩm chỉ căn cứ cỏc điều kiện cú hiệu lực của hợp đồng mà khụng xột đến yếu tố chủ quan và cỏc tỡnh tiết khỏc là chưa đỏnh giỏ đỳng chứng cứ, tỡnh tiết khỏch quan của vụ ỏn.
* Chuyển nhượng QSDĐ liờn an đến hành vi lừa đảo thụng qua hoạt động cho vay “tớn dụng đen”
Lợi dụng sự thiếu hiểu biết và nhu cầu vay vốn của người dõn, một số đối tượng đó thực hiện hành vi lừa đảo, cho vay nặng lói thụng qua việc đem tiền đến cho người cú QSDĐ vay. Sau đú yờu cầu người vay phải đưa giấy chứng nhận QSDĐ cho bờn cho vay và yờu cầu bờn vay ký vào hợp đồng chuyển nhượng. Với sự hiểu biết cú hạn và nhu cầu vay vốn cấp thiết, trong khi vay vốn ngõn hàng khụng thể thực hiện được, một số người dõn đó chấp nhận việc ký hợp đồng. Số tiền người sử dụng đất nhận được thường rất thấp so với giỏ trị thửa đất.
Tuy nhiờn, khi cú tranh chấp lại khụng cú cơ sở để giải quyết, theo nguyờn tắc dõn sự là do cỏc bờn tự thỏa thuận mặc dự dưới hỡnh thức hợp đồng chuyển nhượng là hoạt động cho vay nặng lói nhưng cỏc bờn đó ký kết hợp đồng cú cụng chứng và bờn đi vay khụng cú chứng cứ để chứng minh mỡnh bị lừa dối, cưỡng ộp nờn đành phải thực hiện hợp đồng, chịu mất QSDĐ khi giỏ trị tiền vay thấp hơn rất nhiều.
Vớ dụ: Vụ ỏn tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa chị Nguyễn Thị H, anh Nguyễn Văn S (Địa chỉ: Thụn 8, xó Đồng Tuyển, thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai) và chị Nguyễn Thị O, anh Nguyễn Quốc Ch (Địa chỉ: Tổ 36 phường Kim Tõn, thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai).
Theo đơn khởi kiện của chị Nguyễn Thị H trỡnh bày: Năm 2006 chị O vay của chị H 460.000.000 đồng. Quỏ trỡnh vay chị O khụng trả được nợ nờn năm 2012, chị O và chị H cú một thỏa thuận, chị O bỏn diện tớch đất 100m2
đồng (bằng giỏ trị số tiền nợ). Hai bờn viết giấy thỏa thuận nếu sau 01 năm chị O trả chị H số tiền nợ thỡ hai bờn khụng phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng tại cơ quan chức năng cú thẩm quyền. Năm 2014, do chị O khụng trả được nợ nờn chị O cựng chồng là anh Nguyễn Quốc Ch và chị Nguyễn Thị H, anh Nguyễn Văn S đó đến phũng cụng chứng ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ diện tớch đất trờn với giỏ trị là 460.000.000 đồng. Chị H đó làm thủ tục chuyển QSDĐ ngay sau đú và đó được UBND thành phố Lào Cai cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Năm 2015, sau khi chuyển nhượng đất, chị O phỏ nhà cũ đi và xõy dựng 01 nhà 2 tầng trờn đất và sinh sống ở đú đến năm 2018 thỡ chị H đũi tài sản. Chị O khụng nhất trớ vỡ cho rằng việc ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ để làm tin về khoản nợ đối với chị H. Thực tế hai bờn khụng cú việc mua bỏn. Chị H khởi kiện đũi tài sản tại Tũa ỏn yờu cầu chị O phải bàn giao nhà cho chị H vỡ hai bờn đó mua bỏn xong. Chị O đề nghị Tũa ỏn tuyờn bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vụ hiệu.
Tại Bản ỏn sơ thẩm số 24/2018/DSST ngày 27/11/2018 của TAND thành phố Lào Cai quyết định chấp nhận yờu cầu khởi kiện của chị Nguyễn Thị H, cụng nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được ký kết giữa chị H, anh S và chị O, anh Ch cú hiệu lực phỏp luật. Chị O phải cú nghĩa vụ bàn giao nhà cho chị H, anh S 25. Chị O khụng nhất trớ quyết định của bản ỏn nờn đó khỏng cỏo bản ỏn dõn sự sơ thẩm.
Ngày 26/2/2019 TAND tỉnh Lào Cai đó xột xử phỳc thẩm, tại Bản ỏn phỳc thẩm số 10/2019/DSPT đó quyết định sửa tồn bộ bản ỏn dõn sự sơ thẩm với lý do sau:
- Về giỏ trị hợp đồng: Diện tớch đất chị O sử dụng cú giỏ thị trường tại thời điểm chuyển nhượng là 1,5 tỷ đồng. Tuy nhiờn việc chị H, anh S, chị O anh Ch đó ký hợp đồng chuyển nhượng với giỏ trị tài sản là 460.000.000 đồng là khụng phự hợp, khụng đỳng với giỏ trị thực tế của tài sản.
- Sau khi ký kết hợp đồng, chị O và anh Ch vẫn sinh sống trờn mảnh đất đú. Chị O và anh Ch cũn xõy dựng lại nhà kiờn cố trờn đất mà chị H, anh S khụng cú ý kiến gỡ.
- Thực tế cỏc bờn đều thừa nhận cú tồn tại hợp đồng vay mượn số tiền vay là 460.000.000 đồng giữa cỏc bờn.