15. Điều 12 Luật Đất đai năm 2013. 16. Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.
+ Quyền sử dụng đất khụng bị kờ biờn để đảm bảo việc thi hành ỏn. Kờ biờn QSDĐ để thi hành ỏn để đảm bảo nghĩa vụ thi hành ỏn của người phải thi hành ỏn. Vỡ vậy, QSDĐ bị kờ biờn khụng được phộp chuyển nhượng nếu như việc kờ biờn đang cú hiệu lực. Khi nhận chuyển nhượng đất thỡ bờn nhận chuyển nhượng cần phải tiến hành cỏc biện phỏp để làm rừ QSDĐ cú bị kờ biờn khụng bởi nếu khụng kiểm tra cú thể sẽ chịu hậu quả phỏp lý làm hợp đồng vụ hiệu.
+ Đất chuyển nhượng phải cũn thời hạn sử dụng theo thời hạn do Nhà nước đó quy định. Nhà nước giao đất cú thời hạn sử dụng theo quyết định giao đất và căn cứ vào quy hoạch đất đai của Nhà nước. Người sử dụng đất cú quyền sử dụng trong hạn Nhà nước giao, khi hết hạn sử dụng đất thỡ người sử dụng đất phải xin gia hạn hoặc phải giao trả đất cho Nhà nước.
Ngoài cỏc điều kiện cơ bản trờn, người sử dụng đất khi thực hiện quyền chuyển nhượng phải thực hiện cỏc quy định khỏc theo quy định của phỏp luật như: Tổ chức, cỏ nhõn, cơ sở tụn giỏo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài khụng được nhận chuyển nhượng đất mà phỏp luật khụng cho phộp chuyển nhượng. Vớ dụ như đất Nhà nước giao khụng thu tiền sử dụng đất, người nước ngoài khụng thuộc đối tượng sử dụng đất tại Việt Nam; tổ chức kinh tế khụng được nhận chuyển nhượng QSDĐ trồng lỳa, đất rừng phũng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn trừ trường hợp được chuyển mục đớch sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đó được phờ duyệt…
2.1.3. Thực trạng phỏp luật về thẩm quyền, nguyờn tắc, trỡnh tự, thủ tục và hậu quả phỏp lý về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền hậu quả phỏp lý về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tũa ỏn
2.1.3.1. Th m quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tũa ỏn
Luật Đất đai năm 2013 quy định TAND cú thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai mà đương sự cú Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc cú một trong cỏc loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 và cỏc tranh chấp về tài sản cú gắn liền với đất. Đối với tranh chấp khụng cú giấy chứng nhận hoặc khụng cú một trong cỏc loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai thỡ đương sự được lựa chọn một trong hai hỡnh thức để giải quyết tranh chấp đú là giải quyết tranh chấp tại UBND hoặc khởi kiện đến TAND cú thẩm quyền.
Như vậy, Luật Đất đai năm 2013 đó quy định mở rộng thờm thẩm quyền giải quyết tranh chấp của Tũa ỏn đối với loại tranh chấp mà đương sự khụng cú giấy chứng nhận QSDĐ, điều này cũng tạo điệu kiện cho đương sự cú quyền lựa chọn hỡnh thức giải quyết phự hợp để đảm bảo quyền lợi của mỡnh.
Thẩm quyền xột xử cỏc tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của Tũa ỏn theo loại vụ việc và theo cỏc cấp được quy định tại cỏc Điều 26, Điều 35 đến Điều 40 BLTTDS năm 2015. Cụ thể như sau:
* Th m quyền xột xử của Tũa ỏn theo vụ việc
Tũa Dõn sự giải quyết cỏc tranh chấp về giao dịch dõn sự, hợp đồng dõn sự, tranh chấp đất đai theo quy định của phỏp luật đất đai. Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một dạng của tranh chấp hợp đồng dõn sự - thương mại nờn thuộc thẩm quyền của Tũa ỏn theo loại việc. Hiện nay, việc xột xử cỏc vụ ỏn tranh chấp về hợp đồng được thực hiện theo hai cấp là sơ thẩm và phỳc thẩm, theo đú Tũa ỏn cấp huyện xột xử sơ thẩm, Tũa ỏn cấp tỉnh xột xử sơ thẩm và phỳc thẩm đối với những vụ ỏn do Tũa ỏn cấp huyện xột xử, Tũa ỏn cấp cao xột xử phỳc thẩm đối với những vụ ỏn do Tũa ỏn cấp tỉnh xột xử sơ thẩm và những vụ ỏn của cấp sơ thẩm cú khỏng nghị giỏm đốc thẩm hoặc tỏi thẩm.
* Th m quyền giải quyết cỏc vụ việc của Tũa ỏn theo lựa chọn của
ng yờn đơn trong vụ ỏn
Nguyờn đơn được quyền lựa chọn Tũa ỏn giải quyết tranh chấp trong trường hợp: Nếu khụng biết nơi cư trỳ, làm việc, trụ sở của bị đơn thỡ cú thể yờu cầu Tũa ỏn nơi bị đơn cư trỳ, làm việc, cú trụ sở cuối cựng hoặc nơi bị đơn cú tài sản giải quyết. Trong trường hợp tranh chấp mà phỏt sinh từ quan hệ hợp đồng thỡ nguyờn đơn cú thể yờu cầu Tũa ỏn nơi hợp đồng được thực hiện để được thụ lý giải quyết vụ ỏn. Trường hợp tranh chấp về bất động sản mà bất động sản cú ở nhiều nơi khỏc nhau thỡ nguyờn đơn cú thể yờu cầu Tũa ỏn nơi cú một trong cỏc bất động sản để thực hiện thụ lý giải quyết vụ ỏn.
Bộ luật TTDS năm 2015 đó quy định về thẩm quyền của Tũa ỏn theo hướng tất cả những tranh chấp, yờu cầu đều thuộc thẩm quyền giải quyết của Tũa ỏn, trừ trường hợp theo quy định của phỏp luật thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan khỏc. Quy định này tạo điều kiện để Tũa ỏn thực hiện tốt nhiệm vụ theo quy định của Hiến phỏp năm 2013, tạo điều kiện thuận lợi cho
người dõn và phự hợp với nguyờn tắc “Tũa ỏn khụng được từ chối giải quyết vụ việc dõn sự vỡ lý do chưa cú điều luật để ỏp dụng”. Bộ luật này cũng bổ sung, quy định những loại vụ việc dõn sự thuộc thẩm quyền của Tũa ỏn bảo đảm phự hợp với luật nội dung đó quy định như Luật Đất đai, Luật Hụn nhõn và gia đỡnh…
Về thẩm quyền của Tũa ỏn theo cấp và theo lónh thổ trờn cơ sở kế thừa những quy định của BLTTDS năm 2004 sửa đổi, bổ sung năm 2011, BLTTDS năm 2015 cú sửa đổi, bổ sung thờm một số nội dung như thẩm quyền của Tũa chuyờn trỏch TAND cấp huyện, thẩm quyền của Tũa ỏn theo lónh thổ nơi cú bất động sản cú thẩm quyền giải quyết để phự hợp với Luật Tổ chức TAND năm 2014 và cỏc Luật liờn quan, đồng thời khắc phục những hạn chế của BLTTDS năm 2004 sửa đổi, bổ sung năm 2011, đỏp ứng nhu cầu điều chỉnh của phỏp luật vào thực tiễn đời sống xó hội.
Như vậy, tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chớnh là tranh chấp về bất động sản nờn thẩm quyền xột xử của Tũa ỏn là nơi cú đất tranh chấp. Việc quy định Tũa ỏn nơi cú đất tranh chấp cú thẩm quyền xột xử là hoàn toàn hợp lý, vỡ quỏ trỡnh xột xử Tũa ỏn sẽ tiến hành cỏc biện phỏp thu thập chứng cứ như: đo đạc, thẩm định, yờu cầu chớnh quyền địa phương cung cấp thụng tin về giấy tờ chứng nhận QSDĐ thỡ sẽ thuận tiện, nhanh chúng và chớnh xỏc hơn. Do đú, việc giải quyết vụ ỏn cũng sẽ dễ dàng hơn, chớnh xỏc hơn nhằm bảo vệ đỳng những quyền lợi hợp phỏp của cỏc bờn đương sự.
2.1.3.2. Nguyờn tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tũa ỏn
Nguyờn tắc giải quyết tranh chấp đất đai và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là hệ thống cỏc tư tưởng, quan điểm chỉ đạo, định hướng cho quỏ trỡnh giải quyết cỏc tranh chấp. Để việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ một cỏch cú hiệu quả, cú căn cứ và đảm bảo sự cụng bằng thỡ quỏ trỡnh giải quyết tranh chấp phải tuõn thủ cỏc nguyờn tắc cơ bản trong giải quyết tranh chấp đất đai do phỏp luật quy định.
- Giải quyết cỏc tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải phự hợp và dựa trờn ơ sở y định của Hiến phỏp: đất đai th ộc sở hữu của toàn n o Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu. Nguyờn tắc đất đai thuộc sở
sở hữu là nguyờn tắc quan trọng nhất được ghi nhận tại Điều 4 Luật Đất đai năm , Điều 53, 54 Hiến phỏp năm 2013. Đất đai cú vai trũ quan trọng với lónh thổ quốc gia. Nhõn dõn ta đó bỏ ra biết bao cụng sức khai phỏ, cải tạo, gỡn giữ từng tấc đất của quốc gia. Do vậy, đất đai thuộc sở hữu của toàn dõn, khụng thể thuộc riờng của bấy kỳ ai.
Cỏ nhõn, tổ chức khụng được quyền sở hữu đất đai mà chỉ được QSDĐ. QSDĐ của cỏc chủ thể là do Nhà nước cho thuờ đất, giao đất, cụng nhận quyền sử dụng. Người cú QSDĐ, tuy khụng cú quyền sở hữu đối với đất nhưng cú cỏc quyền như: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuờ, cho thuờ lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ.
Với tư cỏch thống nhất quản lý nhà nước về đất đai, Nhà nước thực hiện việc: Ban hành cỏc văn bản quy phạm phỏp luật về sử dụng, quản lý, giải quyết tranh chấp, giải quyết khiếu nại, tố cỏo cỏc vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai…
Đất đai là tài sản cú giỏ trị, cú ý nghĩa quan trọng đối với an ninh chớnh trị của đất nước, thể hiện chủ quyền của quốc gia, dõn tộc. Để đảm bảo việc sử dụng đất cú hiệu quả, đỳng mục đớch, Nhà nước cú những chớnh sỏch và hệ thống phỏp luật để thống nhất quản lý về đất đai trờn toàn quốc.
Vỡ vậy, khi giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cần phải nghiờm chỉnh chấp hành nguyờn tắc này và xỏc định đõy là cơ sở để giải quyết cỏc tranh chấp.
- Nguyờn tắc bảo đảm quyền lợi hợp phỏp của cỏc bờn tham gia hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, những chủ thể cú quyền à nghĩa ụ liờn quan phự hợp với lợi ớch chung của xó hội. Trong đời sống kinh tế xó hội, khi một
cỏ nhõn hay tổ chức tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đều mong muốn đạt được những lợi ớch nhất định, vấn đề lợi ớch luụn là vấn đề cốt lừi, là mối quan tõm hàng đầu của cỏc bờn và cũng là nguyờn nhõn dẫn đến mõu thuẫn, tranh chấp giữa cỏc bờn. Một khi quyền lợi của người sử dụng đất khụng được bảo đảm thỡ việc chuyển nhượng QSDĐ khụng đạt được hiệu quả như mong muốn. Việc bảo đảm quyền lợi của cỏc chủ thể là rất quan trọng, là điều kiện tiờn quyết khụng những đảm bảo chớnh sỏch của Nhà nước được thực hiện đầy đủ và nghiờm minh mà cũn là cụng cụ hữu hiệu khi giải quyết tranh chấp. Trờn cơ sở tụn trọng quyền tự định đoạt của đương sự và
nhằm mục đớch giữ gỡn tỡnh cảm, tiết kiệm về tài chớnh giữa cỏc bờn tranh chấp, Nhà nước khuyến khớch cỏc bờn tự nguyện hũa giải, thương lượng với nhau nhằm đạt được hiệu quả cao nhất. Việc tự nguyện hũa giải thành sẽ rất cú ý nghĩa, vừa thể hiện thiện chớ giữa cỏc bờn, hạn chế những bất đồng mõu thuẫn, giữ gỡn sự đoàn kết, chỉ khi nào cỏc bờn khụng hũa giải được mà yờu cầu cơ quan cú thẩm quyền giải quyết thỡ mới thụ lý giải quyết và chỉ giải quyết trong phạm vi yờu cầu của đương sự. Tuy nhiờn, dưới tỏc động của nền kinh tế thị trường thỡ cỏc tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ xảy ra ngày càng nhiều với diễn biến ngày càng phức tạp. Vỡ vậy, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày càng được Nhà nước coi trọng và ưu tiờn giải quyết nhằm đảm bảo kịp thời cỏc quyền lợi hợp phỏp của cỏc bờn tranh chấp.
- Nguyờn tắ đảm bảo phỏp chế xó hội chủ nghĩa. Đảm bảo phỏp chế
xó hội chủ nghĩa là nguyờn tắc bắt buộc trong hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai, Hiến phỏp năm 2013 quy định Nhà nước quản lý xó hội bằng phỏp luật,
tăng ường phỏp chế xó hội chủ nghĩa17. Do đú quỏ trỡnh giải quyết tranh chấp,
cỏc cơ quan cú thẩm quyền căn cứ vào cỏc quy định của phỏp luật như Luật Đất đai, BLDS, BLTTDS để tiến hành giải quyết tranh chấp đất đai theo đỳng trỡnh tự, thủ tục do phỏp luật quy định. Đối với cỏc chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ cũng phải tuõn thủ cỏc quy định về quyền và nghĩa vụ của mỗi bờn, trong quỏ trỡnh giải quyết tranh chấp tại cỏc cơ quan nhà nước cú thẩm quyền nếu cỏc bờn khụng tự nguyện thi hành nghĩa vụ thỡ sẽ bị cưỡng chế thi hành và thụng qua quỏ trỡnh giải quyết tranh chấp mọi vi phạm sẽ bị phỏt hiện và xử lý theo quy định phỏp luật. Việc tuõn thủ cỏc quy định của phỏp luật trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vừa thể hiện vai trũ quản lý của Nhà nước bằng phỏp luật, vừa đảm bảo tớnh cú căn cứ chặt chẽ, cụng bằng trong quỏ trỡnh giải quyết tranh chấp và sự tuõn thủ phỏp luật của cỏc chủ thể chớnh là sự tụn trọng phỏp luật. Đảm bảo nguyờn tắc phỏp chế xó hội chủ nghĩa tức là sống, làm việc theo phỏp luật và Hiến phỏp.
- Nguyờn tắc giải quyết tranh chấp đất đai nhằm mục tiờu ổn định về
chớnh trị, kinh tế và xó hội. Đất đai là tài sản đặc biệt cú giỏ trị, trong giai
đoạn hiện nay nhu cầu sử dụng đất đai của người dõn ngày càng tăng, cỏc