thỡ Tũa ỏn lấy mức giỏ trung bỡnh cộng của cỏc mức giỏ do cỏc đương sự đó đưa ra. Đối với nhận định việc xỏc định giỏ của Tũa ỏn cấp sơ thẩm vi phạm khoản 2 Điều 2 Thụng tư liờn tịch số 02/2014/TTLT-TANDTC-BTP-BTC ngày 28/3/2014 cũng khụng chớnh xỏc, bởi vỡ khoản 2 Điều 2 Thụng tư liờn tịch số 02/2014/TTLT-TANDTC-BTP-BTC ngày 28/3/2014 quy định “Việc định giỏ tài sản được thực hiện dựa trờn cỏc tiờu chuẩn kỹ thuật, thực trạng của tài sản, phự hợp với giỏ thị trường nơi cú tài sản tại thời điểm định giỏ” đõy là hướng dẫn về nguyờn tắc chung của việc định giỏ tài sản. Để việc ỏp dụng phỏp luật được chớnh xỏc và thống nhất, vấn đề này cần sớm được hướng dẫn để đảm bảo quyền lợi của đương sự và uy tớn của cơ quan giải quyết vụ ỏn tại cấp sơ thẩm.
* Vướng mắc trong việ xỏ định thời hiệu yờu cầu tuyờn bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ụ hiệu
Thời hiệu giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được xỏc định là tranh chấp hợp đồng dõn sự vẫn chưa cú sự thống nhất nờn việc ỏp dụng thời hiệu để giải quyết tranh chấp cũn gặp khú khăn và cú nhiều ý kiến khỏc nhau dẫn đến việc ỏp dụng khụng thống nhất. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một loại tranh chấp đất đai đặc biệt nhưng xột về bản chất, đú là tranh chấp hợp đồng. Vỡ vậy, khi giải quyết vụ ỏn, xỏc định thời hiệu là tranh chấp đất đai hay tranh chấp hợp đồng hiện nay cũng cú nhiều quan điểm khỏc nhau.
Vớ dụ: Vụ ỏn yờu cầu tuyờn bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vụ hiệu giữa nguyờn đơn ụng Lý Đỡnh H (Địa chỉ: Tổ 20 phường Kim Tõn, thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai). Bị đơn ụng Nguyễn Văn B và bà Vi Thị O (Tổ 26B phường Duyờn Hải, thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai).
Theo đơn khởi kiện ngày 25/7/2018 ụng H trỡnh bày: Ngày 20/5/2010 ụng và vợ chồng ụng B cú giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ viết tay, chưa cú cụng chứng với diện tớch 750m2
(trong đú đất ở 300m2, đất vườn 450m2), giỏ chuyển nhượng là 400.000.000 đồng. Hai bờn thỏa thuận sau khi ụng H giao đủ tiền thỡ vợ chồng ụng B sẽ đi làm thủ tục sang tờn giấy chứng nhận QSDĐ cho ụng H. Ngày 10/6/2010 ụng H mang tiền đến và bảo ụng B nhanh chúng làm thủ tục sang tờn nhưng khụng thấy ụng B làm thủ tục. Đến ngày 25/7/2010 ụng H yờu cầu ụng B đưa giấy chứng nhận QSDĐ cho để ụng
tự đi làm thủ tục phỏp lý chuyển nhượng QSDĐ thỡ ụng B núi là đất đang cú tranh chấp nờn chưa làm thủ tục sang tờn được. ễng H yờu cầu vợ chồng ụng B phải trả lại tiền và trả tiền lói nhưng ụng B khụng đồng ý. Do đú, ụng H yờu cầu Tũa ỏn tuyờn bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà hai bờn đó giao dịch trờn vụ hiệu.
Tại Bản ỏn sơ thẩm số 18/2018/DSST ngày 22/11/2018 của TAND thành phố Lào Cai xột xử tuyờn bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ụng Lý Đỡnh H và ụng Nguyễn Văn B, bà Vi Thị O vụ hiệu do hợp đồng khụng tuõn thủ hỡnh thức 23. Theo quy định của phỏp luật, cỏc bờn buộc phải trả lại những gỡ đó nhận cho nhau.
Vấn đề đặt ra đối với vụ ỏn này, đõy là tranh chấp hợp đồng dõn sự. Theo nội dung quy định tại Điều 429 BLDS năm 2015 thỡ thời hiệu khởi kiện để Tũa ỏn giải quyết cỏc tranh chấp hợp đồng là 03 năm được tớnh kể từ ngày người cú quyền yờu cầu phải biết hoặc hoặc quyền, lợi ớch hợp phỏp của bản thõn bị xõm phạm.24
Theo quy định trờn thỡ vụ ỏn này cần phải được đỡnh chỉ với lý do vụ ỏn đó hết thời hiệu khởi kiện. Nếu vụ ỏn được đỡnh chỉ, sự kiện tranh chấp giữa cỏc bờn trong vụ ỏn này khụng được giải quyết triệt để. Bởi tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một dạng của tranh chấp đất đai, mặc dự hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cũng tuõn thủ cỏc quy định về quyền, nghĩa vụ, nội dung của hợp đồng như hợp đồng dõn sự nhưng ngồi ra cũn tũn thủ cỏc quy định của Luật Đất đai, Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm, Luật Cụng chứng và xuất phỏt từ đặc điểm đặc thự của QSDĐ và cỏc giỏ trị của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nờn cần quy định thời hiệu khởi kiện của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là khụng xỏc định thời hạn như cỏc loại tranh chấp đất đai khỏc theo quy định tại Điều 155 BLDS năm 2015.
2.2.3.2. Hạn chế, khú khăn, ướng mắc từ thực tiễn thực hiện phỏp luật
* Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là tài sản h ng nhưng o một bờn ký kết hợp đồng
Vụ ỏn: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa nguyờn đơn Nguyễn Khắc Th (Địa chỉ: Tổ 18 phường Bắc Cường, thành phố Lào Cai, tỉnh