4.4.4.3 Kết quả thu thập d
Tiến hành phỏng vấn trực tiếp 6 chuyên gia v 4.4.2. Tuy nhiên, các chuyên gia đư
áp dụng theo thực tế các dự án đ 4.4.3 Cấp rủi ro Cấp IV Rủi ro c Cấp III Rủi ro l nên sử d rủi no này. Cấp II Rủi ro th thường trong su Cấp I Rủi ro khơng Bảng 4.4.2: 42% 17%
Hình 4.4.1: Kết quả phân chia rủi ro
p dữ liệu về biện pháp giảm thiểu và phản hồi p 6 chuyên gia về các biện pháp phản hồi rủi ro . Tuy nhiên, các chuyên gia được khuyến khích đưa ra các biện pháp thư
án đã trải qua. Kết quả khảo sát được thể hiện trong
Biện pháp phản hồi
i ro cực lớn, nên áp dụng biện pháp tránh rủi ro này i ro lớn yêu cầu cấp quản lý cấp cao chú ý. Khuyến cáo
dụng các biện pháp giảm thiểu hoặc thuyên chuy i no này.
i ro thấp chỉ cần chỉ định trách nhiệm quản lý bình ng trong suốt dự án.
i ro khơng đáng kể, cĩ thể bỏ qua, chấp nhận
ng 4.4.2: Biện pháp phản hồi cho các cấp độ rủi ro 42%
Phân chia rủi ro
Chủ đầu tư Nhà thầu Chia sẽ i rủi ro. i ro theo bảng n pháp thường được n trong bảng i ro này n cáo c thuyên chuyển Chủ đầu tư
Ký
hiệu Tên nhân tố rủi ro Hậu quả/Ảnh hưởng Biện pháp giảm thiểu / phản hồi Bên thực hiện Ký hiệu
A1 Phân khúc căn hộ khơng hợp nhu cầu thị trường.
-Khĩ tiêu thụ được căn hộ, huy động vốn khĩ khăn để tiếp tục triển khai tiếp dự án
-Thay đổi thiết kế để phù hợp với nhu cầu thi trường -Giảm khả năng cạnh tranh với các dự án khác
-Phát sinh chi phí do thay đổi
Nghiên cứu thị trường căn hộ (thuê đơn vị khảo sát thị trường hoặc Doanh nghiệp tự thực hiện) nhằm dự đốn xu hướng nhu cầu của thị trường căn hộ để cĩ quyết định đầu tư phù hợp.
Chủ đầu tư MA1.1
Xác định rõ các mục tiêu và phạm vi của dự án và đảm bảo các bên
hiểu rõ các mục tiêu này trước khi thực hiện dự án Chủ đầu tư MA1.2 Tìm hiểu xu hướng phát triển của khu vực vị trí của dự án để cĩ
quyết định đầu tư phù hợp Chủ đầu tư MA1.3
Chuyển đổi căn hộ phù hợp với nhu cầu thị trường bằng cách thay đổi thiết kế về diện tích, chủng loại vật liệu, thay đổi tiện ích của dự án.
Chủ đầu tư MA1.4
Chuyển nhượng dự án nếu cần thiết Chủ đầu tư MA1.5
A2 Nguồn vốn gặp khĩ khăn -Tiến độ dự án bị điều chỉnh chậm hoặc cĩ thể phải dừng dự án -Kiện tụng, tác động đến uy tín của dự án
Cĩ kế hoạch huy động các nguồn vốn từ các nguồn khác như: nhà
đầu tư thứ cấp, khách hàng, phát hành cổ phiếu, hợp tác đầu tư… Chủ đầu tư MA2.1 Khơng nên đầu tư tràn lan mà tập trung đầu tư cho những dự án cĩ
khả năng thu hồi vốn cao nhất Chủ đầu tư MA2.2
Cĩ kế hoạch cụ thể và kỹ lưỡng cho ngân sách dự án Chủ đầu tư MA2.3 Giữ mối quan hệ tốt với các ngân hàng và đối tác đầu tư Chủ đầu tư MA2.4 Tăng cường Marketing, chào bán căn hộ thu hồi vốn. Chủ đầu tư MA2.5
Giảm chi phí của dự án một cách tối đa Chủ đầu tư MA2.6
Ký
hiệu Tên nhân tố rủi ro Hậu quả/Ảnh hưởng Biện pháp giảm thiểu / phản hồi Bên thực hiện Ký hiệu
Chuyển nhượng dự án nếu cần thiết Chủ đầu tư MA2.8
A3 Chủ đầu tư chậm trễ thanh tốn -Ảnh hưởng đến uy tín dự án -Ảnh hưởng đến tinh thần hợp tác giữa các bên -Ảnh hưởng tiến độ dự án -Dự án cĩ thể bị đình trệ do chậm giải quyết được thanh tốn
Hợp đồng cĩ điều kiện bồi thường chậm trễ thanh tốn quá thời
gian cho phép Nhà thầu MA3.1
Thi cơng đúng tiến độ, chất lượng và giữ mối quan hệ tốt với chủ
đầu tư. Nhà thầu MA3.2
Lựa chọn phương thức thanh tốn phù hợp và phải được xác định
rõ trong hợp đồng Chủ đầu tư MA3.3
Lập quỹ dự phịng cho dự án Chủ đầu tư MA3.4
Nhà thầu phải lưu giữ các hồ sơ thay đổi phát sinh chi phí để thuận
lợi trong thanh tốn sau này với chủ đầu tư Nhà thầu MA3.5
Nhờ tịa án kinh tế can thiệp Nhà thầu MA3.6
A4 Thường xuyên điều chỉnh tiến độ dự án. -Nhà thầu bị động trong việc đáp ứng tiến độ thay đổi
-Phát sinh chi phí thi cơng -Thay đổi các kế hoạch và mục tiêu ban đầu của dự án
Xác định rõ các mục tiêu và phạm vi của dự án và đảm bảo các bên
hiểu rõ các mục tiêu này trước khi lập tiến độ dự án Chủ đầu tư MA4.1 Lên kế hoạch tiến độ kỹ lưỡng và tiến độ phải phù hợp với thiết kế
và khả năng thi cơng thực tế. Chủ đầu tư MA4.2
Trước khi đưa bản tiến độ vào hợp đồng, các bên liên quan cần xem xét, đánh giá và thống nhất về sự phù hợp của tiến độ đã đề ra
Chủ đầu tư,
nhà thầu MA4.3 Thống nhất điều khoản về điều chỉnh tiến độ trong hợp đồng Chủ đầu tư,
nhà thầu MA4.4 Nhà thầu cĩ kế hoạch phân bố nguồn lực, ca làm linh hoạt để chủ
HVTH: Đặng Bá Luật Trang 67 MSHV: 11080273
Ký
hiệu Tên nhân tố rủi ro Hậu quả/Ảnh hưởng Biện pháp giảm thiểu / phản hồi Bên thực hiện Ký hiệu
Nhà thầu tổng hợp các khĩ khăn và tác động do điều chỉnh tiến độ dự án, trao đổi với đơn vị quản lý dự án và ghi nhận lại để tránh trường hợp tranh cãi với chủ đầu tư sau này về các phát sinh do việc thường xuyên thay đổi tiến độ
Nhà thầu MA4.6 A7 Chậm bàn giao mặt bằng thi cơng
Ảnh hưởng tới thời điểm khởi cơng dự án, thời gian hồn thành dự án bị kéo dài
-Ảnh hưởng tới uy tín của dự án
Khiếu nại, tranh chấp
-Giải quyết tranh chấp (nếu cĩ) liên quan đến mặt bằng dự án Chủ đầu tư MA7.1 -Đảm bảo quyết định thực hiện dự án đã được các bên liên quan
thơng qua Chủ đầu tư MA7.2
-Cĩ kế hoạch rõ ràng cho cơng tác đền bù và giải tỏa mặt bằng, xác định thời điểm hồn thành cơng tác giải tỏa mặt bằng để đưa ra thời điểm khởi cơng phù hợp
Chủ đầu tư MA7.3
-Thiết lập mối quan hệ tốt đẹp với các cơ quan hành chính, sớm
giải quyết các thủ tục, giấy phép xây dựng cần thiết. Chủ đầu tư MA7.4
-Thống nhất điều khoản bồi thường chậm trễ bàn giao mặt bằng trong hợp đồng. Chủ đầu tư, nhà thầu MA7.5 A8 Chủ đầu tư vi phạm, hủy bỏ hợp đồng -Dự án bị đình trệ -Khiếu nại giữa các bên -Ảnh hưởng nghiêm trọng tới uy tín của dự án
Lập kế hoạch rõ ràng, kỹ lưỡng cho dự án trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, kế hoạch này cần phải được thể hiện rõ ràng trong thiết kế
dự án và ước tính dịng tiền cửa dự án. Chủ đầu tư MA8.1
-Xác định quy mơ và phạm vi dự án nằm trong khả năng tài chính
của doanh nghiệp Chủ đầu tư MA8.2
Ký
hiệu Tên nhân tố rủi ro Hậu quả/Ảnh hưởng Biện pháp giảm thiểu / phản hồi Bên thực hiện Ký hiệu
Thống nhất điều khoản đảm bảo thực hiện trong hợp đồng Chủ đầu tư, nhà thầu MA8.4
Chuyển nhượng dự án nếu cần thiết Chủ đầu tư MA8.5
Nhờ tịa án kinh tế can thiệp Nhà thầu MA8.6
B2 Thay đổi thiết kế nhiều
-Phát sinh thêm chi phí -Phát sinh các cơng tác làm lại
-Chậm tiến độ
Chú trọng bước đánh giá lựa chọn đơn vị thiết kế cĩ uy tín, cĩ kinh nghiệm trong thiết kế chung cư nhằm tránh những thay đổi do sai
sĩt bản vẽ thiết kế Chủ đầu tư MB2.1
Xác định rõ các mục tiêu và phạm vi của dự án và đảm bảo đơn vị
thiết kế hiểu rõ các mục tiêu này trước khi tiến hành thiết kế Chủ đầu tư MB2.2 So sánh đánh giá hiệu quả kinh tế giữa các phương án thiết kế
nhằm chọn được phương ám hiệu quả nhất tránh các thay đổi trong quá trình thực hiện
Chủ đẩu tư MB2.3
Nhanh chống cập nhật thay đổi thiết kế trong thời gian sớm nhất để
tránh tình trạng làm lại do thay đổi thiết kế. QLDA (chủ đầu tư) MB2.4 Duy trì cổng trao đổi giữa đơn vị thiết kế với nhà thầu trong giai
đoạn đầu thi cơng để phát hiện kịp thời các vấn đề của thiết kế dự án và sớm cĩ điều chỉnh nhanh nhất
QLDA (chủ đầu tư), nhà
thầu
MB2.5
Nhà thầu tổng hợp các phát sinh và tác động do thay đổi thiết kế, trao đổi với đơn vị quản lý dự án và ghi nhận lại để tránh trường hợp tranh cãi với chủ đầu tư sau này về các phát sinh do thay đổi thiết kế gây ra.
HVTH: Đặng Bá Luật Trang 69 MSHV: 11080273
Ký
hiệu Tên nhân tố rủi ro Hậu quả/Ảnh hưởng Biện pháp giảm thiểu / phản hồi Bên thực hiện Ký hiệu
B3 Thiết kế cĩ nhiều thiếu sĩt
-Chất lượng cơng trình bị giảm
-Phát sinh thêm chi phí -Phát sinh các cơng tác làm lại
-Chậm tiến độ
Chú trọng bước đánh giá lựa chọn đơn vị thiết kế cĩ uy tín, cĩ kinh nghiệm trong thiết kế chung cư nhằm tránh những thay đổi do sai
sĩt bản vẽ thiết kế Chủ đầu tư MB3.1
Xác định rõ các mục tiêu và phạm vi của dự án và đảm bảo đơn vị thiết kế hiểu rõ các mục tiêu này trước khi tiến hành thiết kế. Bên cạnh đĩ đơn vị thiết kế cần nắm bắt rõ được các thơng tin hiện trường trước khi tiến hành thiết kế
Đơn vị thiết kế (chủ đầu
tư) MB3.2
Tổ chức kiểm tra chéo giữa các nhĩm thiết kế trước khi chính thức đưa thiết kế dự án vào thực hiện. Trong quá trình thiết kế, cần cĩ ý kiến tư vấn của các chuyên gia của nhà thầu để đảm bảo thiết kế là khả thi
Đơn vị thiết kế (chủ đầu
tư) MB3.3
Yêu cầu sự kiểm tra và phản hồi các sai sĩt về bản vẽ thiết kế từ phía nhà thầu. Yêu cầu này cĩ thể thơng qua điều khoản nêu trong hợp đồng, bù lại nha thầu được nhận thêm chi phí quản lý
Chủ đầu tư,
nhà thầu MB3.4 Duy trì cổng trao đổi giữa đơn vị thiết kế với nhà thầu trong giai
đoạn đầu thi cơng để phát hiện kịp thời các vấn đề của thiết kế dự án và sớm cĩ điều chỉnh nhanh nhất
QLDA (chủ đầu tư), nhà
thầu MB3.5 Nhà thầu tổng hợp các phát sinh và tác động do sai sĩt của thiết kế,
trao đổi với đơn vị quản lý dự án và ghi nhận lại để tránh trường hợp tranh cãi với chủ đầu tư sau này về các phát sinh do sai sĩt thiết kế gây ra.
Nhà thầu MB3.6
B4
Phát hành
-Gây chậm trễ tiến độ Bị động trong thi cơng -Phát sinh nhiều cơng tác
Đơn vị thiết kế cần phải được cập nhật các yêu cầu thay đổi của chủ đầu tư một cách nhanh nhất để sớm điều chỉnh và phát hành thiết kế
Ký
hiệu Tên nhân tố rủi ro Hậu quả/Ảnh hưởng Biện pháp giảm thiểu / phản hồi Bên thực hiện Ký hiệu
thiết kế
chậm trễ làm lại hoặc phải phá hủy do thiết kế mới -Phát sinh thêm chi phí
Duy trì cổng trao đổi giữa đơn vị thiết kế với nhà thầu trong giai đoạn đầu thi cơng để phát hiện kịp thời các vấn đề của thiết kế dự án và sớm cĩ điều chỉnh nhanh nhất
QLDA (chủ đầu tư), nhà
thầu
MB4.2
Nhà thầu tổng hợp các phát sinh và tác động do sai sĩt của thiết kế, trao đổi với đơn vị quản lý dự án và ghi nhận lại để tránh trường hợp tranh cãi với chủ đầu tư sau này về các phát sinh do sai sĩt thiết kế gây ra.
Nhà thầu MB4.3 C1 Đơn vị tư vấn/QLDA thiếu năng lực quản lý
-Thất bại trong quản lý dự án, tác động tới mục tiêu của dự án, an tồn, tiến độ, chi phí, chất lượng.
Chú trọng cơng tác đánh lựa chọn đơn vị quản lý dự án nhằm lựa chọn được đơn vị cĩ đủ năng lực thực hiện và đồng thời phù hợp
với ngân sách Chủ đầu tư MC1.1
Thành lập ban dự án chủ đầu tư phối hợp với các bên liên quan kiểm sốt và đánh giá tiến độ, chất lượng định kỳ các hạng mục dự án.
Chủ đầu tư MC1.2
Thường xuyên tổ chức gặp gỡ và trao đổi giữa các bên trong dự án (chủ đầu tư, QLDA và nhà thầu) để giải quyết các vấn đề khĩ khăn
gặp phải trong quá trình thi cơng dự án Chủ đầu tư MC1.3
Thay đổi đơn vị tư vấn/QLDA nếu cần Chủ đầu tư MC1.4
C2 Tham nhũng, hối lộ trên cơng trường -Lờ là kiểm sốt chất lượng dự án (chất lượng nhà thầu, chất lượng vật tư…) -Nhũng nhiễu, gây khĩ khăn, chậm trễ dự án -Bất cơng trong phân xử
Thành lập ban dự án chủ đầu tư phối hợp với các bên liên quan kiểm sốt và đánh giá tiến độ, chất lượng định kỳ các hạng mục dự
án. Chủ đầu tư MC2.1
Thường xuyên tổ chức gặp gỡ và trao đổi giữa các bên trong dự án (chủ đầu tư, QLDA và nhà thầu) để giải quyết các vấn đề khĩ khăn gặp phải trong quá trình thi cơng dự án
HVTH: Đặng Bá Luật Trang 71 MSHV: 11080273
Ký
hiệu Tên nhân tố rủi ro Hậu quả/Ảnh hưởng Biện pháp giảm thiểu / phản hồi Bên thực hiện Ký hiệu
C4 Thiếu phối hợp, trao đổi thơng tin giữa các bên trong dự án.
-Thi cơng bị chồng chéo giữa các nhà thầu
-Phát sinh cơng tác làm lại -Gây chậm tiến độ và phát sinh chi phí do điều chỉnh
Thành lập ban dự án chủ đầu tư phối hợp với các bên liên quan kiểm sốt và đánh giá tiến độ, chất lượng định kỳ các hạng mục dự
án. Chủ đầu tư MC3.1
Đơn vị quản lý dự án giữ vai trị trọng tâm, thường xuyên tổ chức gặp gỡ và trao đổi giữa các bên trong dự án để kịp thời phối hợp thơng tin giữa các bên trong dự án đảm bảo dự án đi đúng lộ trình
QLDA MC3.2
Nhà thầu chính cĩ vai trị quản lý, phối hợp các nhà thầu phụ khác của mình và của chủ đầu tư trên cơng trường. Thầu chính sẽ được hưởng % chi phí quản lý
Nhà thầu MC3.3 D1 Nhà thầu chậm tiến độ -Dự án khơng đạt được mục tiêu đề ra - Chậm tiến độ bàn giao, anh hưởng tới uy tín dự án
Chú trọng cơng tác đánh lựa chọn đơn vị thi cơng đủ năng lực và
kinh nghiệm thực hiện Chủ đầu tư MD1.1
Thành lập ban dự án chủ đầu tư phối hợp với các bên liên quan kiểm sốt và đánh giá tiến độ, chất lượng dự án theo từng tuần/tháng/quý.
Chủ đầu tư MD1.2
Điều khoản hợp đồng nêu rõ trách nhiệm và biện pháp chế tài đối với nhà thầu thi cơng trong trường hợp vi phạm các điều khoản hợp đồng
Chủ đầu tư MD1.3
Thay đổi nhà thầu Chủ đầu tư MD1.4
Theo dõi cập nhật tiến độ theo ngày, tuần, tháng. Cĩ biện pháp
nhắc nhở nhà thầu vi phạm tiến độ. Chủ đầu tư, nhà thầu MD1.5 Trình bày các khĩ khăn của cơng trường và cần sự hổ trợ từ phía
Ký
hiệu Tên nhân tố rủi ro Hậu quả/Ảnh hưởng Biện pháp giảm thiểu / phản hồi Bên thực hiện Ký hiệu
Nhà thầu nghiên cứu kỹ tiến độ chủ đầu tư đưa ra trước khi ký kết hợp đồng và cĩ kế hoạch nhân vật lực để đảm bảo thực hiện đúng tiến độ đã đề ra
Nhà thầu MD1.7
Áp dụng các quy trình cải tiến để tăng năng suất, chất lượng, giảm