a. Rủi ro về mặt thị trường của dự án chung cư. Giá bán căn hộ cao so với mặt bằng căn hộ cùng cấp Bố trí, phân chia phịng ốc căn hộ khơng hợp lý Thiết kế căn hộ khơng thơng thống, thiếu nắng giĩ Chung cư cĩ mật độ xây dựng cao, thiếu mảng xanh Vị trí dự án khơng thuận lợi, đi lại khĩ khăn
Dự báo nhu cầu phân khúc căn hộ khơng đúng Sự cạnh tranh với các dự án chung cư khác
Doanh nghiệp chưa cĩ thương hiệu, chưa cĩ sản phẩm trên thị trường b. Rủi ro về mặt tài chính của dự án chung cư.
Chi phí đầu tư dự án (đền bù GPMB, vật tư, nhân cơng,..) tăng Tỷ lệ vốn vay/vốn chủ sở hữu thay đổi
Tỷ lệ lợi nhuận/vốn chủ sở hữu (ROE) thay đổi
Giải pháp huy động nguồn vốn ngồi ngân hàng (hợp đồng gĩp vốn, phát hành trái phiếu, hợp tác đầu tư,…)
Phương thức thanh tốn khơng phù hợp
c. Rủi ro về mặt kinh tế của dự án chung cư Lãi vay ngân hàng thay đổi
Ngân hàng thắt chặt thủ tục, quy trình cho vay Tỷ giá hối đối thay đổi
Tỷ lệ lạm phát thay đổi
Tỷ lệ tăng trưởng nền kinh tế khơng đạt mục tiêu
Sự thay đổi/điều chỉnh thiết kế, cơng năng sử dụng trong quá trình thực hiện dự án Điều kiện địa chất của dự án phức tạp
Thi cơng gây lún, nứt các cơng trình xung quanh Thời gian thực hiện dự án kéo dài
Năng lực của nhà thầu thi cơng (tài chính, nhân lực, thiết bị,..) Năng lực quản lý dự án và giám sát
Chất lượng chung cư khi đưa vào sử dụng Quy chế quản lý sử dụng và vận hành chung cư
d. Rủi ro về mặt mơi trường – xã hội của dự án chung cư. Ơ nhiễm mơi trường (khĩi bụi, tiếng ồn, ngập nước, ...) nơi dự án Điều kiện thời tiết nơi dự án chung cư
An ninh và tình trạng xã hội nơi dự án chung cư
e. Rủi ro về mặt chính sách – pháp luật của dự án chung cư. Cơng tác đền bù giải phĩng mặt bằng kéo dài
Thủ tục hành chính đầu tư chung cư nhiêu khê
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu căn hộ
Chưa đủ luật xử lý tranh chấp nhà chung cư (diện tích chung riêng, bảo hành, thời gian giao nhà,..)
Sự thay đổi/điều chỉnh các chính sách thuế Sự thay đổi, điều chỉnh quy hoạch nơi dự án
2.4.4 Tác giả Sameh Monir El-Sayegh (2007)
RỦI RO DỰ ÁN
Rủi ro nội tại Rủi ro ngồi dự án
Chủ đầu
tư Thiết kế Nhà thầu Thầu phụ, cung ứng Chính trị Văn hĩa xã hội Kinh tế Tự nhiên Khác
-Chậm trễ thanh tốn -Sai sĩt -Tai nạn lao động -Thi cơng kém -Chiến tranh -Phi pháp -Lạm phát -Thời tiết khắt nghiệt -Trì hỗn hợp đồng -Tiến độ khắt khe -Thiếu bản vẽ -Chất lượng kém -Hủy hợp đồng -Đình cơng -Lạm quyền -Biến động giá -Địa chất phức tạp -Chậm giải quyết tranh chấp -Can thiệp vơ lý -Thay đổi thiết kế nhiều -Hiệu suất thấp -Chậm trễ cung ứng -Thay đổi luật -Phân biệt vùng miền -Thiết vật liệu -Đấu thầu khơng cơng bằng -Xác đinh -Phát hành -Vấn đề kỹ -Vật tư -Chập trễ -Thiêu lực -Thiên vị
RỦI RO DỰ ÁN
Rủi ro nội tại Rủi ro ngồi dự án
Chủ đầu
tư Thiết kế Nhà thầu Thầu phụ, cung ứng Chính trị Văn hĩa xã hội Kinh tế Tự nhiên Khác
phạm vi dự án thiết kế chậm thuật kém chất lượng cấp phép lượng lao động trong xét xử kiện tụng -Bàn giao mặt bằng trễ -Năng lực nhà thầu -Tham nhũng -Thiếu thiết bị -Vi phạm hợp đồng -Thiếu nhân lực
2.5 Các nghiên cứu đo lường, đánh giá rủi ro trong xây dựng 2.5.1 Nghiên cứu trong nước:
Bùi Quang Vũ (2009) nghiên cứu về các rủi ro về chi phí tác động đến sự thành cơng của dự án cao ốc văn phịng. Nghiên cứu sử dụng mơ phỏng Monte Carlo để mơ tả tác động của các biến rủi ro đến thành cơng về chi phí của dự án. Tuy nhiên nghiên cứu chỉ tập trung nghiên cứu về dự án trên một mục tiêu duy nhất là chi phí.
Tác giả Nguyễn Anh Huy (2011) nghiên cứu về đánh giá so sánh rủi ro giữa các dự án chung cư cao tầng. Tác giả xác định các nhân tố rủi ro cĩ mực độ khẩn trưởng nhất và xây dựng mơ hình cấu trúc thứ bậc nhận dạng dự án cĩ rủi ro cao nhất giữa các dự án.
Phạm Hồng Luân, Lê Thanh Điệp (2009) nghiên cứu sử dụng phương pháp định lượng Fuzzy AHP đánh giá rủi ro tác động đến sự thành cơng của các liên doanh trong đầu tư và xây dựng, các tác giả đã xây dựng một cấu trúc thứ bậc để đánh giá các nhân tố rủi ro tác động đến các liên doanh, đồng thời qua mơ hình FAHP nhận biết tình trạng dự án hiện tại và tương lai.
Nguyễn Văn Tuấn (2006) nghiên cứu định lượng rủi ro về tiến độ trong dự án xây dựng bằng mơ hình BBN’S.
2.5.2 Các nghiên cứu nước ngồi:
Sameh Monir El-Sayegh (2008) nghiên cứu rủi ro trong ngành xây dựng Các Tiều Vương Quốc Ả Rập thống nhất UAE. Nghiên cứu đã nhận dạng được các rủi ro nguy hiểm, tiến hành phân tích rủi ro bằng ma trận khả năng và đề nghị phân chia rủi ro giữa chủ đầu tư và nhà thầu. Đồng thời tác giả cịn so sánh kết quả nghiên cứu với kết quả nghiên cứu ở các nước khác trên thế giới. Tuy nhiên nghiên cứu chi dưng lại ở mức độ tổng hợp, định tính.
Kartam N, Kartam S (2001) nghiên cứu về rủi ro và quản lý rủi ro trong ngành xây dựng tại Kuwaiti. Nghiên cứu tập trung vào tác động của rủi ro về mặt tiến độ và tài chính của dự án. Nghiên cứu thể hiện 2 cách quản lý rủi ro là ngăn chặn và giảm bớt với mục đích là hạn chế tối đa rủi ro trong quá trình thi cơng.
Shou Qing Wanga, Mohammed Fadhil Dulaimic &Muhammad Yousuf Aguria nghiên cứu các rủi ro phát sinh trong quá trình thực hiện dự án tại các quốc gia đang phát triển. Nghiên cứu tìm ra 28 rủi ro thường gặp, đánh giá và xếp hạng rủi ro. Với mỗi loại rủi ro tác giả đề xuất các biện pháp làm giảm nhẹ tác động. Tác giả cũng xây dựng một mơ hình để phân cấp các rủi ro và phân tích tác động giữa các rủi ro. Cuối cùng tác giả đưa ra một mơ hình khung quản lý rủi ro áp dụng cho các quốc gia đang phát triển.
AmirReza KarimiAzari, Neda Mousavi, S. Farid Mousavi, SeyedBagher Hosseini nghiên cứu về quy trình tổng hợp rủi ro trong ngành xây dựng. Tác giả cho răng các nghiên cứu trước đã bỏ qua hoặc chưa cĩ sự quan tâm phù hợp đối với bước lựa chọn các rủi ro phù hợp cho quá trình tổng hợp và phân tích rủi ro. Nghiên cứu cung cấp một quá trình hợp lý và hệ thống nhằm phát triển một mơ hình tối ưu cho mỗi tiêu chí lựa chọn rủi ro vào quá trình phân tích.
Nguyen Duy Long, Stephen Ogunlana, ,Truong Quang, Ka Chi Lam nghiên cứu về các vấn đề khĩ khăn đang gặp phải của ngành xây dựng Việt Nam, trong đĩ tác giả đã nêu ra các khĩ khăn đang gặp phải trong các dự án lớn đã được tiến hành tại Việt Nam. Tác giả chia những khĩ khăn này bởi do năm nhĩm liên quan: (1) thiết kế, nhà thầu yếu kém, (2) dự đốn yếu kém và quản lý thay đổi, (3) vấn đề về xã hội và kỹ thuật, (4) vấn đề liên quan đến cơng trường, (5) cơng
nghệ và cơng cụ khơng hợp lý. Tác giả đã tổng hợp được 62 vấn đề liên quan đến các bên của dự án, sau đĩ tiến hành phân tích và tìm ra được 20 vấn đề cĩ khả năng xảy ra cao và tác động lớn đến dự án.
Patrick X.W. Zou, Guomin Zhang , Jiayuan Wang tiến hành nghiên cứu về các rủi ro then chốt (key risks) tại Trung Quốc. Tác giả đã tổng hợp các nhân tố rủi ro liên quan đến các bên trong vịng đời của dự án từ các nghiên cứu cĩ trước, sau đĩ tiến hành khảo sát và phân tích tìm được các rủi ro then chốt tác động đến các mục tiêu của dự án.
K.C. Lam, D. Wang, Patricia T.K. Lee, Y.T. Tsang tiến hành nghiên cứu về phân chia rủi ro giữa các bên liên quan của dự án. Tác giả nhận định phân chia rủi ro là một bước rất quan trọng đĩng gĩp vào thành cơng của dự án. Việc phân chia rủi ro phải dựa trên quan điểm cơng bằng cho các bên. Nghiên cứu đưa ra mơ hình cho quyết định phân chia rủi ro giữa chủ đầu tư và nhà thầu.
2.6 Tổng hợp các rủi ro tiềm năng từ các nghiên cứu trước
Từ các nghiên cứu trên, 54 rủi ro tiềm năng được tổng hợp và phân thành 6 nhĩm liên quan trong quá trình thi cơng dự án bao gồm:
- Nhĩm A: các rủi ro liên quan chủ đầu tư - Nhĩm B: các rủi ro liên quan đơn vị thiết kế
- Nhĩm C: các rủi ro liên quan đơn vị Tư vấn giám sát/ Quản lý dự án - Nhĩm D: các rủi ro liên quan nhà thầu thi cơng
- Nhĩm E: Các rủi ro liên quan các đơn vị thầu phụ, nhà cung ứng
- Nhĩm F các rủi ro ngồi dự án (văn hĩa xã hội, pháp luật, kinh tế, tự nhiên) 54 rủi ro tiềm năng được thể hiện trong bảng phụ lục 1. Các rủi ro này được lựa chọn dựa vào sự phụ hợp với điều kiện xây dựng tại Việt Nam, cụ thể như sau:
3.3.1 Nhĩm A: Rủi ro liên quan chủ đầu tư: Dự báo phân khúc căn hộ khơng đúng:
Nhu cầu bất động sản chịu tác động của nhiều nhân tố như: Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển, thu nhập của khách hàng, chỉ số giá tiêu dùng, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của chính phủ,…do đĩ việc dự báo đúng nhu cầu thị trường
là bài tốn khĩ đối với mỗi Chủ đầu tư, việc dự báo đúng nhu cầu thị trường là rất quan trọng, quyết định đến quy mơ dự án, loại hình sản phẩm và chi phí đầu tư dự án. Tại Việt Nam, cĩ rất nhiều dự án được xây dựng gấp rút với mục đích nhanh chĩng thu về lợi nhuận nhưng lại bỏ qua một bước quan trọng là nghiên cứu nhu cầu của khách hàng, thế nên việc xảy ra căn hộ phân khúc khơng phù hợp cĩ thể diễn ra ở bất kỳ dự án nào.
Nguồn vốn:
Nguồn vốn chính là nguồn nhiên liệu cho cỗ máy dự án hoạt động. Vốn vay và vốn chủ sở hữu là hai nguồn vốn để cung cấp tài chính cho dự án. Vốn vay được huy động từ ngân hang hoặc từ các cổ đơng của cơng ty, việc huy động vốn cĩ thể gặp khĩ khăn bất kỳ lúc nào bởi nhiều nguyên nhân như khủng hoảng kinh tế, chính sách thắt chặt tiền tệ, cổ đơng hoặc ngân hang quan ngại về tình hình phát triển của cơng ty.
Chậm trễ thanh tốn.
Thanh tốn chậm các hạng mục đã hồn thành là một rủi ro thường gặp trong ngành xây dựng Việt Nam. Trong quá trình thực hiện dự án, nhà thầu sử dụng nguồn tiền được trả bởi chủ đầu tư theo giai đoạn để duy trì thực hiện thi cơng dự án. Chậm trễ thanh tốn sẽ gây khĩ khăn về tài chính cho nhà thầu và cĩ thể gây chậm trễ, trì hỗn thi cơng. Nguyên nhân thường gặp là chủ đầu tư gặp khĩ khăn tài chính trong quá trình thực hiện dự án, khối lượng cơng việc nhà thầu thực hiện khơng đạt để bàn giao.
Thay đổi tiến độ
Trong quá trình thi cơng, chủ đầu tư bán được các căn hộ với tiến độ giao nhà nhanh chĩng hoặc chủ đầu tư cĩ kế hoạch hồn thành dự án trước thời hạn hợp đồng dẫn đến việc chủ đầu tư thúc ép nhà thầu tiến độ thi cơng rất khắt khe. Việc thi cơng trong điều kiện tiến thay đổi liên tục dễ dẫn đến nhiều sai sĩt về chất lượng, an tồn trong thi cơng.
Can thiệp vơ lý nhiều lần trong quá trình thi cơng
Trong mơi trường xây dựng Việt Nam, chủ đầu tư vẫn thường can thiệp làm tác động đến tiến độ thi cơng của nhà thầu: nhũng nhiễu, bắt lỗi vơ lý, đưa ra tiến độ
khơng khả thi, việc can thiệp này gây tác động đến tiến độ thi cơng của nhà thầu, làm giảm thiện cảm giữa nhà thầu và chủ đầu tư và dẫn đến tình trạng khĩ hợp tác giữa các bên.
Yêu cầu thay đổi thiết kế quá nhiều:
Do thời gian thực hiện dự án thường khá dài nên dự án cĩ thể cĩ nhiều thay đổi. Theo đĩ, tùy theo tình hình thực tế của thị trường và khả năng tài chính mà chủ đầu tư cĩ xu hướng điều chỉnh, thay đổi qui mơ, cơng năng, cơng nghệ sử dụng cho dự án sao cho cĩ thể thu lại lợi nhuận lớn nhất. Khi đĩ, việc điều chỉnh thiết kế sẽ làm kéo dài hơn nữa thời gian thực hiện dự án, cùng với tác động lạm phát, trượt giá, những biến động khĩ lường của thị trường bất động sản sẽ tác động đến hiệu quả của dự án đầu tư.
Xác định mục tiêu dự án khơng rõ ràng:
Chủ đầu tư quá vội vàng trong quyết định đầu tư để nhanh chĩng kiếm lời dẫn đến dự án khơng được xác định mục tiêu rõ ràng, do đĩ ước lượng chi phí và tiến độ dự án khơng chính xác và phát sinh nhiều thay đổ trong quá trình thi cơng.
Chậm trễ bàn giao mặt bằng thi cơng:
Trong giai đoạn chuẩn bị thi cơng chủ đầu tư vẫn chưa thực hiện xong cơng việc đền bù giải phĩng mặt bằng hoặc phát sinh kiện tụng về đất đai dẫn đến việc chậm trễ bàn giao mặt bằng cho nhà thầu thi cơng. Đây cũng là rủi ro hay xảy ra trong điều kiện xây dựng Việt Nam.
Vi phạm, hủy bỏ hợp đồng
Việc chủ đầu tư vi phạm hợp đồng với nhà thầu hoặc với khách hàng vẫn thường xuyên xảy ra tại Việt Nam. Nguyên nhân cĩ thể do chủ đầu tư gặp khĩ khăn về tài chính, khơng đủ khả năng tiếp tục thực hiện dự án hoặc nội bộ chủ đầu tư khơng thống nhất được để tiếp tục triển khai dự án.
3.3.2 Rủi ro liên quan đơn vị thiết kế Bố trí trong căn hộ khơng hợp lý:
Việc khơng nắm bắt được điều kiện vị trí thực tế của dự án, khơng nắm bắt được xu thế và sở thích của khách hàng hoặc khơng xác định rõ mục tiêu ban đầu của dự án
dẫn đến bố trí căn hộ khơng hợp lý. Điều này dẫn đến nhiều thay đổi phát sinh trong giai đoạn thi cơng khiến dự án bị chậm tiến độ và phát sinh chi phí.
Thiết kế cĩ nhiều thiếu sĩt
Xảy ra do sơ suất của đơn vị thiết kế. Rủi ro này vẫn thường xuất hiện trong các dự án xây dựng tại Việt Nam, các thiếu sĩt thiết kế thường gặp như : sự khơng thống nhất giữa bản vẽ kết cấu và bản vẽ kiến trúc, thiếu hoặc nhầm lẫn các thơng tin trong bản vẽ. Các bản vẽ thiết kế thiếu sĩt sẽ gây nên sai sĩt trong thi cơng gây tác động đến chất lượng dự án, nếu nặng sẽ phải làm lại hạng mục cĩ bản vẽ bị thiếu sĩt gây tác động rất lớn đến tiến độ và chi phí của dự án.
Thiết kế thay đổi nhiều:
Thay đổi thiết kế trong quá trình thi cơng bắt nguồn từ các nguyên nhân trong giai đoạn thiết kế như thiết kế bị lỗi, thiết kế khơng đạt với cơng năng sử dụng của dự án hoặc do yêu cầu thay đổi của chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án.
Phát hành thiết kế chậm trễ:
Trong quá trình thi cơng, cĩ nhiều hạng mục phát sinh hoặc các hạng mục chưa được thiết kế rõ ràng ở giai đoạn thiết kế. Việc phát hành chậm trễ các thiết kế này gây gián đoạn thi cơng hoặc khiến cho các hạng mục liên quan phải điều chỉnh, làm lại cho phù hợp với hạng mục mới.
2.6.3 Rủi ro liên quan đơn vị Tư vấn giám sát/ Quản lý dự án. Thiếu năng lực quản lý
Ngàng xây dựng Việt Nam đang ngày càng phát triển về cơng nghệ và trình độ