Từ các nghiên cứu trên, 54 rủi ro tiềm năng được tổng hợp và phân thành 6 nhĩm liên quan trong quá trình thi cơng dự án bao gồm:
- Nhĩm A: các rủi ro liên quan chủ đầu tư - Nhĩm B: các rủi ro liên quan đơn vị thiết kế
- Nhĩm C: các rủi ro liên quan đơn vị Tư vấn giám sát/ Quản lý dự án - Nhĩm D: các rủi ro liên quan nhà thầu thi cơng
- Nhĩm E: Các rủi ro liên quan các đơn vị thầu phụ, nhà cung ứng
- Nhĩm F các rủi ro ngồi dự án (văn hĩa xã hội, pháp luật, kinh tế, tự nhiên) 54 rủi ro tiềm năng được thể hiện trong bảng phụ lục 1. Các rủi ro này được lựa chọn dựa vào sự phụ hợp với điều kiện xây dựng tại Việt Nam, cụ thể như sau:
3.3.1 Nhĩm A: Rủi ro liên quan chủ đầu tư: Dự báo phân khúc căn hộ khơng đúng:
Nhu cầu bất động sản chịu tác động của nhiều nhân tố như: Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển, thu nhập của khách hàng, chỉ số giá tiêu dùng, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của chính phủ,…do đĩ việc dự báo đúng nhu cầu thị trường
là bài tốn khĩ đối với mỗi Chủ đầu tư, việc dự báo đúng nhu cầu thị trường là rất quan trọng, quyết định đến quy mơ dự án, loại hình sản phẩm và chi phí đầu tư dự án. Tại Việt Nam, cĩ rất nhiều dự án được xây dựng gấp rút với mục đích nhanh chĩng thu về lợi nhuận nhưng lại bỏ qua một bước quan trọng là nghiên cứu nhu cầu của khách hàng, thế nên việc xảy ra căn hộ phân khúc khơng phù hợp cĩ thể diễn ra ở bất kỳ dự án nào.
Nguồn vốn:
Nguồn vốn chính là nguồn nhiên liệu cho cỗ máy dự án hoạt động. Vốn vay và vốn chủ sở hữu là hai nguồn vốn để cung cấp tài chính cho dự án. Vốn vay được huy động từ ngân hang hoặc từ các cổ đơng của cơng ty, việc huy động vốn cĩ thể gặp khĩ khăn bất kỳ lúc nào bởi nhiều nguyên nhân như khủng hoảng kinh tế, chính sách thắt chặt tiền tệ, cổ đơng hoặc ngân hang quan ngại về tình hình phát triển của cơng ty.
Chậm trễ thanh tốn.
Thanh tốn chậm các hạng mục đã hồn thành là một rủi ro thường gặp trong ngành xây dựng Việt Nam. Trong quá trình thực hiện dự án, nhà thầu sử dụng nguồn tiền được trả bởi chủ đầu tư theo giai đoạn để duy trì thực hiện thi cơng dự án. Chậm trễ thanh tốn sẽ gây khĩ khăn về tài chính cho nhà thầu và cĩ thể gây chậm trễ, trì hỗn thi cơng. Nguyên nhân thường gặp là chủ đầu tư gặp khĩ khăn tài chính trong quá trình thực hiện dự án, khối lượng cơng việc nhà thầu thực hiện khơng đạt để bàn giao.
Thay đổi tiến độ
Trong quá trình thi cơng, chủ đầu tư bán được các căn hộ với tiến độ giao nhà nhanh chĩng hoặc chủ đầu tư cĩ kế hoạch hồn thành dự án trước thời hạn hợp đồng dẫn đến việc chủ đầu tư thúc ép nhà thầu tiến độ thi cơng rất khắt khe. Việc thi cơng trong điều kiện tiến thay đổi liên tục dễ dẫn đến nhiều sai sĩt về chất lượng, an tồn trong thi cơng.
Can thiệp vơ lý nhiều lần trong quá trình thi cơng
Trong mơi trường xây dựng Việt Nam, chủ đầu tư vẫn thường can thiệp làm tác động đến tiến độ thi cơng của nhà thầu: nhũng nhiễu, bắt lỗi vơ lý, đưa ra tiến độ
khơng khả thi, việc can thiệp này gây tác động đến tiến độ thi cơng của nhà thầu, làm giảm thiện cảm giữa nhà thầu và chủ đầu tư và dẫn đến tình trạng khĩ hợp tác giữa các bên.
Yêu cầu thay đổi thiết kế quá nhiều:
Do thời gian thực hiện dự án thường khá dài nên dự án cĩ thể cĩ nhiều thay đổi. Theo đĩ, tùy theo tình hình thực tế của thị trường và khả năng tài chính mà chủ đầu tư cĩ xu hướng điều chỉnh, thay đổi qui mơ, cơng năng, cơng nghệ sử dụng cho dự án sao cho cĩ thể thu lại lợi nhuận lớn nhất. Khi đĩ, việc điều chỉnh thiết kế sẽ làm kéo dài hơn nữa thời gian thực hiện dự án, cùng với tác động lạm phát, trượt giá, những biến động khĩ lường của thị trường bất động sản sẽ tác động đến hiệu quả của dự án đầu tư.
Xác định mục tiêu dự án khơng rõ ràng:
Chủ đầu tư quá vội vàng trong quyết định đầu tư để nhanh chĩng kiếm lời dẫn đến dự án khơng được xác định mục tiêu rõ ràng, do đĩ ước lượng chi phí và tiến độ dự án khơng chính xác và phát sinh nhiều thay đổ trong quá trình thi cơng.
Chậm trễ bàn giao mặt bằng thi cơng:
Trong giai đoạn chuẩn bị thi cơng chủ đầu tư vẫn chưa thực hiện xong cơng việc đền bù giải phĩng mặt bằng hoặc phát sinh kiện tụng về đất đai dẫn đến việc chậm trễ bàn giao mặt bằng cho nhà thầu thi cơng. Đây cũng là rủi ro hay xảy ra trong điều kiện xây dựng Việt Nam.
Vi phạm, hủy bỏ hợp đồng
Việc chủ đầu tư vi phạm hợp đồng với nhà thầu hoặc với khách hàng vẫn thường xuyên xảy ra tại Việt Nam. Nguyên nhân cĩ thể do chủ đầu tư gặp khĩ khăn về tài chính, khơng đủ khả năng tiếp tục thực hiện dự án hoặc nội bộ chủ đầu tư khơng thống nhất được để tiếp tục triển khai dự án.
3.3.2 Rủi ro liên quan đơn vị thiết kế Bố trí trong căn hộ khơng hợp lý:
Việc khơng nắm bắt được điều kiện vị trí thực tế của dự án, khơng nắm bắt được xu thế và sở thích của khách hàng hoặc khơng xác định rõ mục tiêu ban đầu của dự án
dẫn đến bố trí căn hộ khơng hợp lý. Điều này dẫn đến nhiều thay đổi phát sinh trong giai đoạn thi cơng khiến dự án bị chậm tiến độ và phát sinh chi phí.
Thiết kế cĩ nhiều thiếu sĩt
Xảy ra do sơ suất của đơn vị thiết kế. Rủi ro này vẫn thường xuất hiện trong các dự án xây dựng tại Việt Nam, các thiếu sĩt thiết kế thường gặp như : sự khơng thống nhất giữa bản vẽ kết cấu và bản vẽ kiến trúc, thiếu hoặc nhầm lẫn các thơng tin trong bản vẽ. Các bản vẽ thiết kế thiếu sĩt sẽ gây nên sai sĩt trong thi cơng gây tác động đến chất lượng dự án, nếu nặng sẽ phải làm lại hạng mục cĩ bản vẽ bị thiếu sĩt gây tác động rất lớn đến tiến độ và chi phí của dự án.
Thiết kế thay đổi nhiều:
Thay đổi thiết kế trong quá trình thi cơng bắt nguồn từ các nguyên nhân trong giai đoạn thiết kế như thiết kế bị lỗi, thiết kế khơng đạt với cơng năng sử dụng của dự án hoặc do yêu cầu thay đổi của chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án.
Phát hành thiết kế chậm trễ:
Trong quá trình thi cơng, cĩ nhiều hạng mục phát sinh hoặc các hạng mục chưa được thiết kế rõ ràng ở giai đoạn thiết kế. Việc phát hành chậm trễ các thiết kế này gây gián đoạn thi cơng hoặc khiến cho các hạng mục liên quan phải điều chỉnh, làm lại cho phù hợp với hạng mục mới.
2.6.3 Rủi ro liên quan đơn vị Tư vấn giám sát/ Quản lý dự án. Thiếu năng lực quản lý
Ngàng xây dựng Việt Nam đang ngày càng phát triển về cơng nghệ và trình độ quản lý. Tuy nhiên khơng thể phủ nhận rằng trình độ quản lý ngành xây dựng ở Việt Nam vẫn đang lạc hậu. Hiện tại, số lượng các đơn vị quản lý cĩ đủ năng lực quản lý các dự án lớn là rất ít, hầu hết các dự án lớn đều cĩ sự tham gia của đơn vị quản lý của các cơng ty nước ngồi. Như vậy việc đơn vị Tư vấn/ QLDA thiếu năng lực cũng là một rủi ro hay xảy ra tại các dự án xây dựng tại TPHCM.
Tham nhũng, hối lộ
Đây là một tệ nạn rất hay xuất hiện trong các dự án xây dựng tại Việt Nam, cĩ thể gây tác động tới các mục tiêu dự án.
Một đặc điểm của dự án xây dựng nĩi chung là sự tham gia của rất nhiều bên, do vậy chuyện xảy ra mâu thuẫn giữa các bên trong dự án cĩ thể xuất hiện bất kỳ ở dự án nào, nĩ tác động lớn đến khả năng hồn thành mục tiêu của dự án. Giả quyết những mâu thuẫn này để đưa dự án đi đúng lộ trình đã đặt ra là nhiệm vụ của tất cả các bên tham gia dự án, trong đĩ đơn vị Tư vấn/ QLDA là trung tâm.
2.6.4 Rủi ro liên quan nhà thầu thi cơng Chậm tiến độ: Chậm tiến độ:
Các dự án chung cư sẽ được bán và thanh tốn theo từng giai đoạn hồn thành của dự án, như vậy việc nhà thầu hồn thành các giai đoạn của dự án đúng với tiến độ bàn giao là rất quan trọng. Tại khu vực TP Hồ Chí Minh, số lượng nhà thầu cĩ độ quản lý xây dựng chuyên nghiệp cao cịn chưa nhiều, nhà thầu vẫn chưa hồn tồn chủ động việc hồn thành được các mốc quan trọng của dự án theo tiến độ đã đề ra.
Tai nạn trên cơng trường:
Tại Việt Nam, tai nạn lao động trong xây dựng luơn chiếm tỷ lệ cao trong tổng số các vụ tai nạn lao động xảy ra với khoảng 55%-60%, nguyên nhân chủ yếu là điều kiện mơi trường làm việc thiếu an tồn, thiếu đồ bảo hộ lao động, trình độ quản lý kém của nhà thầu. Tai nạn trên cơng trường cĩ thể để lại nhiều hậu quả nghiêm trọng, cơng nhân bị thường, cơng trường cĩ thể bị đình chỉ thi cơng, tăng tiền bảo hiểm cơng trình, tác động đến hình ảnh của dự án.
Thi cơng khơng đảm bảo chất lượng:
Đối với các nhà thầu chuyên nghiệp, cĩ thể nĩi chất lượng cơng trình thể hiện bộ mặt của nhà thầu. Tuy nhiên, tình trạng trong ngành xây dựng Việt Nam hiện nay, vẫn thường xuất hiện tình trạng nhà thầu thi cơng kém chất lượng do trình độ thi cơng thấp, chỉ chú trọng lợi nhuận, hoặc nhà thầu bán thầu cho các đơn vị thầu phụ thiếu năng lực thi cơng, quản lý chất lượng khơng chặt chẽ.
Cố ý che dấu các sai sĩt trong thi cơng
Với khối lượng cơng việc rất lớn của một dự án xây dựng, việc xảy ra sai sĩt và sửa chữa làm lại trong quá trình thi cơng của nhà thầu là điều khĩ tránh khỏi, tuy nhiên cĩ nhiều trường hợp nhà thầu cố ý che dấu các sai sĩt để tránh thời gian và chi
phí làm lại. Điều này khơng những gây tác động đến chất lượng của dự án mà cịn tác động đến rất lơn đến uy tín của nhà thầu.
Các sự cố về kỹ thuật trong thi cơng
Tình trạng xảy ra sự cố kỹ thuật vẫn xảy ra thường xuyên trong các cơng trình xây dựng cao tầng tại Việt Nam. Các sự cố về kỹ thuật trong thi cơng cĩ thể xảy ra như hiện tượng thấm, nứt, sạt lỡ đất, sự cố đối với cơng trình lân cận…mà hậu quả của nĩ là rất nghiệm trọng, đặc biệt là chi phí sửa chữa, phục hồi.
Sự ra đi của các nhân viên chủ chốt:
Đây là lực lượng cĩ thể làm thay đổi cục diện thành bại của nhà thâu thi cơng dự án. Với thực trạng của mơi trường lao động trong ngành xây dựng ở Việt Nam, các nhân viên thay đổi việc làm là vẫn hay xẩy ra. Việc tìm được các nhân viên giỏi và giữ chân họ lâu dài cũng rất khĩ khăn.
Máy mĩc thiết bị thi cơng quan trọng gặp sự cố
Trong thi cơng xây dựng, đặc biệt đối với các dự án nhà cao tầng, vai trị của máy mĩc và thiết bị là tối quan trọng, nếu các máy mĩc và thiết bị quan trọng gặp sự cố, cơng việc thi cơng chác chắn bị trì hỗn gây châm trễ và thiệt hại chi phí cho cơng trình.
Ước lượng chi phí khơng chính xác
Đây là rủi ro gây tác động rất lớn đến khả năng hồn thành dự án của nhà thầu đặc biệt trong trường hợp đồng trọn gĩi. Việc ước lượng sai chi phí dẫn đến việc nhà thầu khĩ khăn trong việc tìm kiếm đơn vị thầu phụ thực hiện cơng việc, lựa chọn đơn vị cung ứng vật liệu, máy mĩc thi cơng.
Sự cố kỹ thuật nghiêm trọng trong thi cơng
Các sự cố kỹ thuật khơng những gây tác động tới tiến độ và chất lượng dự án mà cịn tác động tới hình ảnh dự án đối với khách hàng. Với điều kiện kỹ thuật thi cơng cịn lạc hậu, các sự cố kỹ thuật cĩ thể xảy ra nếu khơng cĩ sự đầu tư, quản lý từ nhà thầu.
Nhà thầu vi phạm các điều khoản của hợp đồng về tiến độ, chất lượng, an tồn, mơi trường và khơng thể khơi phục trong thời gian dài. Vi phạm của nhà thầu cĩ thể dẫn đến kiện tụng và dự án bị trì hỗn.
2.6.5 Rủi ro liên quan thầu phụ
Sử dụng thầu phụ rất hay xẩy ra trong mơi trường xây dựng Việt Nam. Các đội thầu phụ cĩ nhiều kiểu tổ chức từ kiểu một nhĩm nhỏ lao động phổ thơng đến kiểu cơng ty tư nhân năng lực khơng đồng đều. Đây là những đơn vị chuyên thi cơng về một hạng mục cơng việc nhất định của dự án. Sử dụng thầu phụ mang lại nhiều lợi ích cho nhà thầu chính tuy nhiên cũng chứa đựng nhiều rủi ro
Thi cơng kém chất lượng.
Chất lượng thi cơng của các nhĩm thầu phụ là khơng đồng đều, tình trạng các nhĩm thầu phụ bị cắt hợp đồng do thi cơng chất lượng kém và bị thay thế bởi nhà thầu phụ khác rất hay diện ra tại các cơng trường xây dựng. Việc thi cơng kém chất lượng khơng những gây kém chất lượng cho cơng trình mà cịn tác động đến tiến độ của dự án do cơng tác sửa chữa, làm lại.
Chậm trễ tiến độ
Năng lực của thầu phụ khơng đáp ứng được tiến độ của nhà thầu chính hoặc chủ đầu tư đưa ra
Tai nạn lao động
Ý thức chấp hành quy định an tồn lao động của cơng nhân trong các đội thầu phụ khơng cao làm tăng nguy cơ xảy ra an tồn lao động trên cơng trường.
Vi phạm, hủy bỏ hợp đồng:
Vì thầu phụ thường khơng cĩ hợp đồng ràng buộc nên thầu phụ sẵn sàng rút khỏi dự án nếu dự án khơng đem lại lợi nhuận cho cơng việc của họ. Thực trạng thường xuyên xảy ra trong các dự án xây dựng ở Việt Nam do tính thiếu chuyên nghiệp của các đội thầu phụ.
Mâu thuẫn trên cơng trường:
Các nhà thầu phụ ở Việt Nam thường cĩ tổ chức quản lý khơng cao, lao động phổ thơng và ít cĩ trình độ chuyên mơn lẫn trình độ văn hĩa. Việc xảy ra mâu thuẫn xơ
xát trên cơng trường của cơng nhân thầu phụ với giám sát hoặc với các nhà thầu phụ khác nhau vẫn hay xẩy ra trên cơng trường.
2.6.6 Rủi ro liên quan đơn vị cung ứng: 1. Cung cấp vật tư chậm trễ: 1. Cung cấp vật tư chậm trễ:
Việc đơn vị cung ứng cung cấp vật tư quá sát thời gian thi cơng hoặc khơng đủ vật tư trong các thời điểm cần thiết khiến cho cơng tác kiểm sốt chất lượng vật tư rất khĩ khăn, hơn nữa cơng tác thi cơng cĩ thể bị trì hỗn do thiếu vật tư.
2.6.7 Rủi ro khác ngồi dự án. 1. Thủ tục hành chính nhiêu khê
Thủ tục hành chính là một trong những nhân tố mà chủ đầu tư lo ngại nhất khi đầu tư dự án bất động sản. Thị trường bất động sản bị chi phối bởi nhiều luật, nghị định. Trong đĩ rất nhiều điều khoản của luật và nghị định lại chồng chéo và mâu thuẫn với nhau khiến cho các chủ đầu tư gặp rất nhiều khĩ khăn.
2. Lãi vay tăng
Việc điều chỉnh lãi vay phụ thuộc vào các chính sách điều chỉnh kinh tế xã hội của nhà nước. Lãi vay ngân hàng tăng khơng những gây khĩ khăn về vốn cho dự án mà cịn làm giảm sức mua căn hộ của dự án.