5 A7 Chậm trễ bàn giao mặt bằng thi cơng 2.842 3.286 III
6 A8 Vi phạm, hủy bỏ hợp đồng 2.258 4.076 III
B. Rủi ro liên quan Đơn vị thiết kế
7 B2 Thiết kế cĩ nhiều thiếu sĩt 3.142 3.555 III
8 B3 Thiết kế thay đổi nhiều 3.042 3.429 III
9 B4 Phát hành thiết kế chậm trễ 2.983 3.319 III
C. Rủi ro liên quan Đơn vị tư vấn giám sát / QLDA
10 C1 Đơn vị tư vấn/QLDA thiếu năng lực quản lý 2.983 3.740 III
11 C2 Tham nhũng, hối lộ 3.458 3.345 III
12 C4 Thiếu phối hợp, trao đổi thơng tin giữa các bên. 2.892 3.353 III
D. Rủi ro liên quan nhà thầu thi cơng
13 D1 Thi cơng chậm tiến độ 3.550 3.824 III
14 D2 Thi cơng sai sĩt, làm lại 3.292 3.412 III
15 D3 Thi cơng khơng đảm bảo chất lượng 2.950 3.605 III
16 D6 Tai nạn lao động trên cơng trường 2.808 3.958 III
17 D7 Cố ý che dấu các sai sĩt trong thi cơng 3.250 3.219 III 18 D11 Hư hỏng máy mĩc, thiết bị quan trọng 2.767 3.538 III
STT Kí hiệu Tên nhân tố Khả năng xảy ra Mức độ tác động Cấp độ
E. Rủi ro liên quan nhà thầu phụ, nhà cung ứng
19 E1 Thi cơng kém chất lượng 2.992 3.622 III
20 E4 Chậm trễ tiến độ 3.317 3.462 III
F. Rủi ro khác ngồi dự án.
21 F1 Cơ quan hành chính chậm trễ trong phê duyệt các giấy phép 2.992 3.588 III
22 F4 Lãi vay tăng 3.208 3.874 III
23 F5 Lạm phát 3.300 3.622 III
24 F7 Giá nguyên vật liệu tăng đột biến 2.700 3.866 III
Bảng 4.4.3.7: Xếp hảng rủi ro
4.4.4 Kết quả thu thập dữ liệu về phân chia rủi ro và biện pháp phản hồi rủi ro. 4.4.4.1 Thơng tin người trả lời
STT KINH NGHIỆM CHỨC VỤ HỌC VẤN VAI TRỊ
1 13 Giám đốc dự án Thạc sĩ Nhà thầu 2 15 Giám đốc dự án Đại học Nhà thầu 3 7 Chỉ huy trưởng Đại học Nhà thầu 4 37 Cố vấn dự án Đại học Nhà thầu 5 13 Tư vấn trưởng Đại học Tư vấn/QLDA 6 17 Phĩ Giám đốc dự án Thạc sĩ Chủ đầu tư
Bảng 4.4.4.1: Thơng tin người trả lời 4.4.4.2 Thu thập dữ liệu phân chia rủi ro 4.4.4.2 Thu thập dữ liệu phân chia rủi ro
Kết quả phân chia rủi ro giữa chủ đầu tư và nhà thầu thể hiện trong bảng 4.4.2, theo đĩ rủi ro được phân chia cho bên nhận được ít nhất 2/3 tổng số câu trả lời của các chuyên gia đồng ý phân chia rủi ro bên đĩ, theo nghiên cứu của Kartam N, Kartam S (2001) và
Sameh Monir El-Sayegh (2007)
Theo kết quả khảo sát, cĩ 10/24 rủi ro được phân chia cho nhà thầu quản lý, những rủi ro này hầu hết là các rủi ro liên quan đến các vấn đề thi cơng. 10/24 rủi ro được phân chia cho chủ đầu tư quản lý đây hầu hết là các rủi ro liên quan chủ đầu tư hoặc thiết kế, tư vấn QLDA. Cĩ 4/24 rủi ro được chia sẽ quản lý giữa nhà thầu và chủ đầu tư. Đây đều
là các rủi ro cần đỏi hỏi sự phối hợp của cả 2 bên hoặc các rủi ro nằm ngồi tầm kiểm sốt của các bên.
Một số rủi ro cĩ sự đánh giá khác nhau về phân chia đều được tác giả phỏng vấn để tìm hiểu về lý do cho lựa chọn của các chuyên gia, kết quả như sau:
- Chủ đầu tư chậm trễ thanh tốn: cĩ 4/6 chuyên gia phân chia rủi ro này cho chủ đầu tư, 2 chuyên gia xem đây là rủi ro nên chia sẽ quản lý. Theo 2 chuyên gia này, chủ đầu tư chậm trễ thanh tốn ngồi các nguyên nhân về khĩ khăn tài chính cịn một nguyên nhân nữa là nhà thầu thi cơng khơng đáp ứng được sự kỳ vọng của chủ đầu tư về chất lượng và tiến độ, mặt khác nhà thầu nên nghiên cứu kỹ năng lực tài chính của chủ đầu tư và uy tín của các dự án trước để cĩ các quyết đinh thích hợp. Tuy nhiên, theo ý kiến cịn lại của 4 chuyên gia thì việc chậm trễ thanh tốn hồn tồn là quyết định chủ động của chủ đầu tư, nhà thầu khĩ cĩ thể quản lý được rủi ro này.
- Thiết kế cĩ nhiều sai sĩt: 4/6 chuyên gia phân chia rủi ro này cho chủ đầu tư, theo nhĩm chuyên gia này thì đơn vị thiết kế là đơn vị được chủ đầu tư thuê để thiết kế dự án, nhà thầu chỉ cĩ nhiệm vụ triển khai thi cơng khơng thể kiểm sốt được các sai sot của thiết kế, việc tốt nhất nhà thầu cĩ thể phản hồi với rủi ro này là kiểm tra và phản hồi lên đơn vị thiết kế thơng qua các RFI. 2/6 chuyên gia cho rằng rủi ro này nên chia sẽ giữa chủ đầu tư và nhà thầu, lý giải cho đánh giá của mình, cả 2 chuyên gia cĩ cùng quan điểm rằng nhà thầu cĩ chức năng phản hồi các sai sĩt thiết kế trong quá trình đấu thầu, đồng thời đối với các phát hành thiết kế trong quá trình thi cơng, nhà thầu nên tư vấn cho đơn vị thiết kế các phương án hay nhất đã được áp dụng theo kinh nghiệm của nhà thầu.
- Thiếu phối hợp, trao đổi thơng tin giữa các bên: 2/6 chuyên gia phân chia rủi ro này cho chủ đầu tư, lý do được đưa ra rằng đơn vị Tư vấn/ QLDA là đại diện của chủ đầu tư, là đơn vị cĩ nhiệm vụ phối hợp các bên trong dự án. 1/6 chuyên gia cho rằng đây là trách nhiệm của các nhà thầu, chuyên gia này cho rằng các nhà thầu luơn phải chủ động về cơng việc và tiến độ, vì vậy phối hợp với các đơn vị khác trên cơng trường cũng chính là tìm kiếm thơng tin cho chính nhà thầu, tuy nhiên
rủi ro này nên được chia sẽ cho cả chủ đầu tư và nhà thầu, trách nhiệm là của chủ đầu tư tuy nhiên tính chủ động phải do các nhà thầu trực tiếp phối hợp.
- Giá nguyên vật liệu tăng đột biến: 2/6 chuyên gia nhận định phân chia rủi ro cho chủ đầu tư. Lý giải lý do cho nhận định này các chuyên gia cho rằng rủi ro giá vật liệu tăng sẽ dẫn đến tăng chi phí dự án lên rất nhiều, các nhà thầu ban đầu khơng kiếm được từ giá cả vật liệu thì khơng thể để họ chịu rủi ro nếu giá vật liệu tăng. 1/6 chuyên gia nhận định phân chia rủi ro cho nhà thầu, vi theo chuyên gia này, chủ đầu tư thường tìm cách tránh rủi ro về giá cả vật liệu cho nhà thầu bằng hợp đồng trọn gĩi, vì vậy nhà thầu cần lường trước điều này và đưa ra giá cả hợp lý cho việc chấp nhận rủi ro về giá vật liệu. 3/6 chuyên gia nhận định rủi ro này cần chia sẽ, theo nhĩm chuyên gia này, đây là rủi ro nằm ngồi tầm kiểm sốt của các bên của dự án, là đơn vị trực tiếp dữ trữ, yêu cầu vật liệu nên nhà thầu nên cĩ kế hoạch nhập và lưu trữ vật tư trong các thời điểm cĩ sự biến động về giá, ký hợp đồng đơn giá cố định với các đối tác. Tuy nhiên chủ đầu tư cũng phải cĩ trách nhiệm phản hồi rủi ro này bằng cách hỗ trợ giá nhà thà thầu trong trường hợp xảy ra tăng giá.
STT Ký hiệu Tên nhân tố Chủ Phân chia rủi ro cho luận Kết Lý do đầu tư thầu Chia sẽ Nhà
1 A1 Phân khúc căn hộ khơng đúng nhu cầu thị trường. 6 0 0 CĐT Dự án của chủ đầu từ, việc lựa chọn phân khúc căn hộ hồn tồn là do chủ đầu tư nghiên cứu và quyết định
2 A2 Nguồn vốn gặp khĩ khăn 6 0 0 CĐT Dự án của chủ đầu từ.
3 A3 Chủ đầu tư chậm trễ thanh tốn 4 0 2 CĐT Chủ đầu tư chủ động trong tình huống này
4 A4 Chủ đầu tư thường xuyên điều chỉnh tiến độ dự án. 6 0 0 CĐT Việc điều chỉnh tiến độ dự án là do chủ đầu tư chủ động và phục vụ một mục đích nào đĩ cho CĐT
5 A7 Chậm trễ bàn giao mặt bằng thi cơng 6 0 0 CĐT Đây là trách nhiệm của chủ đầu tư
6 A8 Chủ đầu tư vi phạm, hủy bỏ hợp đồng 6 0 0 CĐT Chủ đầu tư chủ động trong tình huống này
7 B2 Thiết kế cĩ nhiều thiếu sĩt 4 0 2 CĐT Nhà thầu khơng cĩ chức năng quản lý đơn vị thiết kế
8 B3 Thiết kế thay đổi nhiều 4 0 2 CĐT Thường do chủ đầu tư chủ động thay đổi hoặc do thiết kế cĩ nhiều thiếu sot dẫn đến thay đổi thiết kế
9 B4 Phát hành thiết kế chậm trễ 5 0 1 CĐT Nhà thầu khơng cĩ chức năng quản lý đơn vị thiết kế
10 C1 Đơn vị tư vấn/QLDA thiếu năng lực quản lý 6 0 0 CĐT Đây là đơn vị được chủ đầu tư thuê và chịu trách nhiệm đối với chủ đầu tư
11 C2 Tham nhũng, hối lộ trên cơng trường 0 4 2 Nhà thầu Nhà thầu chính là người trong cuộc nên sẽ là đơn vị tiếp nhận tốt nhất rủi ro này.
12 C4 Thiếu phối hợp, trao đổi thơng tin giữa các bên. 2 1 3 Chia sẽ
Việc phối hợp trên cơng trường địi hỏi sự chủ động của nhiều bên. Bên cạnh đơn vị QLDA, nhà thầu chính là đơn vị sát sao nhất tình trạng của dự án, do đĩ việc phối hợp trao đổi thơng tin là nhiệm vụ chung của các bên trong dự án
13 D1 Thi cơng chậm tiến độ 0 6 0 Nhà thầu Đảm bảo tiến độ là một trong những nhiệm vụ chính của nhà thầu, vì vậy đảm bảo được tiến độ thì chính nhà thầu phải tự mình quản lý các rủi ro gây tác động đến mục tiêu của mình 14 D2 Thi cơng sai sĩt, làm lại 0 5 1 Nhà thầu Việc quản lý cơng tác thi cơng đúng, chính xác là cơng việc của
nhà thầu
15 D3 Thi cơng khơng đảm bảo chất lượng 0 4 2 Nhà thầu Việc quản lý cơng tác thi cơng đảm bảo chất lượng là cơng việc của nhà thầu
16 D6 Tai nạn lao động trên cơng trường 0 5 1 Nhà thầu Nhà thầu là đơn vị trực tiếp quản lý quá trình thi cơng trên cơng trường.
17 D7 Cố ý che dấu các sai sĩt trong thi cơng 1 4 1 Nhà thầu Nhà thầu tự mình quản lý đảm bảo thi cơng đúng, chính xác sẽ tự giảm thiểu được rủi ro này
18 D11 Hư hỏng máy mĩc, thiết bị quan trọng 0 4 2 Nhà thầu Việc bảo đảm máy mĩc thiết bị cho cơng tác thi cơng là cơng việc của nhà thầu.
19 E1 Thầu phụ thi cơng kém chất lượng 0 6 0 Nhà thầu Thầu phụ là đơn vị thuộc quản lý của các nhà thầu chính, được chấp thuận bởi chủ đầu tư.
20 E4 Chậm trễ tiến độ 0 5 1 Nhà thầu Thầu phụ là đơn vị thuộc quản lý của các nhà thầu chính, được chấp thuận bởi chủ đầu tư
21 F1 Cơ quan hành chính chậm trễ trong phê duyệt các giấy phép 1 4 1 Nhà thầu
Đây là rủi ro nằm ngồi kiểm sốt của 2 bên, tuy nhiên là đơn vị trực tiếp thi cơng, nhà thầu vẫn là đơn vị chính giải quyết việc hồ sơ được các cơ quan thẩm quyền phê duyệt trong quá trình thi cơng
22 F4 Lãi vay tăng 2 0 4 Chia sẽ Đây là rủi ro nằm ngồi dự án, các bên đều bị tác động bởi rủi ro này.
23 F5 Lạm phát 2 0 4 Chia sẽ Đây là rủi ro nằm ngồi dự án, các bên đều bị tác động bởi rủi ro này.
24 F7 Giá nguyên vật liệu tăng đột biến 2 1 3 Chia sẽ Đây là rủi ro nằm ngồi dự án, các bên đều bị tác động bởi rủi ro này.
Hình 4.4.1 4.4.4.3 Kết quả thu thập d
Tiến hành phỏng vấn trực tiếp 6 chuyên gia v 4.4.2. Tuy nhiên, các chuyên gia đư
áp dụng theo thực tế các dự án đ 4.4.3 Cấp rủi ro Cấp IV Rủi ro c Cấp III Rủi ro l nên sử d rủi no này. Cấp II Rủi ro th thường trong su Cấp I Rủi ro khơng Bảng 4.4.2: 42% 17%
Hình 4.4.1: Kết quả phân chia rủi ro
p dữ liệu về biện pháp giảm thiểu và phản hồi p 6 chuyên gia về các biện pháp phản hồi rủi ro . Tuy nhiên, các chuyên gia được khuyến khích đưa ra các biện pháp thư
án đã trải qua. Kết quả khảo sát được thể hiện trong
Biện pháp phản hồi
i ro cực lớn, nên áp dụng biện pháp tránh rủi ro này i ro lớn yêu cầu cấp quản lý cấp cao chú ý. Khuyến cáo
dụng các biện pháp giảm thiểu hoặc thuyên chuy i no này.
i ro thấp chỉ cần chỉ định trách nhiệm quản lý bình ng trong suốt dự án.
i ro khơng đáng kể, cĩ thể bỏ qua, chấp nhận
ng 4.4.2: Biện pháp phản hồi cho các cấp độ rủi ro 42%
Phân chia rủi ro
Chủ đầu tư Nhà thầu Chia sẽ i rủi ro. i ro theo bảng n pháp thường được n trong bảng i ro này n cáo c thuyên chuyển Chủ đầu tư
Ký
hiệu Tên nhân tố rủi ro Hậu quả/Ảnh hưởng Biện pháp giảm thiểu / phản hồi Bên thực hiện Ký hiệu
A1 Phân khúc căn hộ khơng hợp nhu cầu thị trường.
-Khĩ tiêu thụ được căn hộ, huy động vốn khĩ khăn để tiếp tục triển khai tiếp dự án
-Thay đổi thiết kế để phù hợp với nhu cầu thi trường -Giảm khả năng cạnh tranh với các dự án khác
-Phát sinh chi phí do thay đổi
Nghiên cứu thị trường căn hộ (thuê đơn vị khảo sát thị trường hoặc Doanh nghiệp tự thực hiện) nhằm dự đốn xu hướng nhu cầu của thị trường căn hộ để cĩ quyết định đầu tư phù hợp.
Chủ đầu tư MA1.1
Xác định rõ các mục tiêu và phạm vi của dự án và đảm bảo các bên
hiểu rõ các mục tiêu này trước khi thực hiện dự án Chủ đầu tư MA1.2 Tìm hiểu xu hướng phát triển của khu vực vị trí của dự án để cĩ
quyết định đầu tư phù hợp Chủ đầu tư MA1.3
Chuyển đổi căn hộ phù hợp với nhu cầu thị trường bằng cách thay đổi thiết kế về diện tích, chủng loại vật liệu, thay đổi tiện ích của dự án.
Chủ đầu tư MA1.4
Chuyển nhượng dự án nếu cần thiết Chủ đầu tư MA1.5
A2 Nguồn vốn gặp khĩ khăn -Tiến độ dự án bị điều chỉnh chậm hoặc cĩ thể phải dừng dự án -Kiện tụng, tác động đến uy tín của dự án
Cĩ kế hoạch huy động các nguồn vốn từ các nguồn khác như: nhà
đầu tư thứ cấp, khách hàng, phát hành cổ phiếu, hợp tác đầu tư… Chủ đầu tư MA2.1 Khơng nên đầu tư tràn lan mà tập trung đầu tư cho những dự án cĩ
khả năng thu hồi vốn cao nhất Chủ đầu tư MA2.2
Cĩ kế hoạch cụ thể và kỹ lưỡng cho ngân sách dự án Chủ đầu tư MA2.3 Giữ mối quan hệ tốt với các ngân hàng và đối tác đầu tư Chủ đầu tư MA2.4 Tăng cường Marketing, chào bán căn hộ thu hồi vốn. Chủ đầu tư MA2.5
Giảm chi phí của dự án một cách tối đa Chủ đầu tư MA2.6
Ký
hiệu Tên nhân tố rủi ro Hậu quả/Ảnh hưởng Biện pháp giảm thiểu / phản hồi Bên thực hiện Ký hiệu
Chuyển nhượng dự án nếu cần thiết Chủ đầu tư MA2.8
A3 Chủ đầu tư chậm trễ thanh tốn -Ảnh hưởng đến uy tín dự án -Ảnh hưởng đến tinh thần hợp tác giữa các bên -Ảnh hưởng tiến độ dự án -Dự án cĩ thể bị đình trệ do chậm giải quyết được thanh tốn
Hợp đồng cĩ điều kiện bồi thường chậm trễ thanh tốn quá thời
gian cho phép Nhà thầu MA3.1
Thi cơng đúng tiến độ, chất lượng và giữ mối quan hệ tốt với chủ
đầu tư. Nhà thầu MA3.2