CHƯƠNG 4 : THU THẬP VÀ XỬ LÝ SỐ LIỆU
5.2 Phân tích rủi ro và biện pháp phản hồi
5.2.1 Rủi ro liên quan Chủ đầu tư (nhĩm A)
Kí
hiệu Tên nhân tố Cấp độ Nhà thầu Biện pháp phản hổi (*) Chủ đầu tư A. Rủi ro liên quan chủ đầu tư
A1 Phân khúc căn hộ khơng đúng nhu cầu thị trường.
III - MA1.1; MA1.2; MA1.3, MA1.4;
MA1.5
A2 Nguồn vốn gặp khĩ
khăn IV -
MA1.1; MA1.2; MA1.3, MA1.4; MA1.5;
MF4.1; MF4.2; MF4.3; MF4.4; MF4.5; MF4.6;
MF7.1; MF7.4; MF7.5; MF7.6 MA2.1; MA2.2; MA2.3, MA2.4; MA2.5; MA2.6; MA2.7; MA2.8
A3 Chậm trễ thanh tốn III MF4.2; MF4.5 MF7.1; MF72; MF7.3; MF7.5; MF7.6 MA3.1; MA3.2; MA3.5; MA3.6
MA1.1; MA1.2; MA1.3, MA1.4; MA1.5
MA2.1; MA2.2; MA2.3, MA2.4; MA2.5; MA2.6; MA2.7; MA2.8 MF4.1; MF4.2; MF4.3; MF4.4; MF4.5; MF4.6;
MF7.1; MF7.4; MF7.5; MF7.6 MA3.3; MA3.4
A4 chỉnh tiến độ dự án. Thường xuyên điều III
MF4.2; MF4.5 MF7.1; MF72; MF7.3; MF7.5; MF7.6 MA4.3; MA4.4; MA4.5; MA4.6
MA1.1; MA1.2; MA1.3, MA1.4; MA1.5
MA2.1; MA2.2; MA2.3, MA2.4; MA2.5; MA2.6; MA2.7; MA2.8 MF4.1; MF4.2; MF4.3; MF4.4; MF4.5; MF4.6;
MF7.1; MF7.4; MF7.5; MF7.6 MA4.1; MA4.2; MA4.3; MA4.4
A7 Chậm trễ bàn giao mặt
bằng thi cơng III
MF1.3
MF4.2; MF4.5 MA7.5
MA1.1; MA1.2; MA1.3, MA1.4; MA1.5;
MF4.1; MF4.2; MF4.3; MF4.4; MF4.5; MF4.6;
MF7.1; MF7.4; MF7.5; MF7.6 MA2.1; MA2.2; MA2.3, MA2.4; MA2.5; MA2.6; MA2.7; MA2.8 MA7.1; MA7.2; MA7.3; MA7.4; MA7.5
A8 Vi phạm, hủy bỏ hợp đồng III MF4.2; MF4.5 MA8.4; MA8.6
MA1.1; MA1.2; MA1.3, MA1.4; MA1.5;
Kí
hiệu Tên nhân tố Cấp độ Nhà thầu Biện pháp phản hổi (*) Chủ đầu tư MF4.5; MF4.6;
MF7.1; MF7.4; MF7.5; MF7.6 MA2.1; MA2.2; MA2.3, MA2.4; MA2.5; MA2.6; MA2.7; MA2.8; MA8.1; MA8.2; MA8.3; MA8.4; MA8.5
Bảng 5.2.1: Tổng hợp biện pháp phản hổi rủi ro liên quan chủ đầu tư
“Phân khúc căn hộ khơng đúng nhu cầu thị trường” là nhân tố rủi ro đã xuất hiện nhiều trong thời gian gần đây. Trong năm 2012. 2013, nhiều dự án đã phải điều chỉnh phân khúc căn hộ từ cao cấp xuống trung bình hoặc thu nhập thấp để đáp ứng đúng nhu cầu của khách hàng, một số dự án đã điều chỉnh phân khúc và giảm giá đến 50% giá bán ban đầu để gặp đúng nhu cầu khách hàng, theo M. Trí (2013). Cách thức phản hồi hay
được áp dụng đối với rủi ro này là giảm thiểu.
“Khĩ khăn về nguồn vốn” cũng là một vấn đề nan giản và tác động nghiêm trọng đến các dự án trong thời gian vừa qua, kết quả khảo sát cho thấy khả năng xảy ra và mức độ tác động của rủi ro này là rất cao (3.683, 4.193) thuộc nhĩm IV, phương thức phản hồi đối với rủi ro này được khuyến nghị là khơng chấp nhận hay tránh rủi ro. Kết quả khảo sát cũng phản ánh đúng tình trạng thiếu vốn đang xảy ra tại hàng loạt các dự án chưng cao tầng tại TPHCM, nhiều dự án phải dừng thi cơng hoặc chuyển nhượng do nguyên nhân thiếu vốn, theo A. Đào (2013). Việc thiếu vốn cũng là nguyên nhân chính kéo theo rủi ro chủ đầu tư “Chậm trễ thanh tốn”.
“Thường xuyên điều chỉnh tiến độ dự án”, theo kết quả khảo sát, đây là rủi ro được đánh giá cĩ khả năng xảy ra cao và gây tác động rất đáng kể đến mục tiêu của dự án. Thời gian là tiền bạc, chủ đầu tư luơn mong muốn dự án hồn thành trong thời gian sớm nhất để cĩ thể bàn giao và sớm thu hồi vốn, cũng cĩ những trường hợp chủ đầu tư chủ động trì hỗn tiến độ thi cơng của dự án mà nguyên nhân chính thường là khĩ khăn về mặt tài chính của dự án hoặc dự án khơng bắt gặp nhu cầu thị trường. Việc điều chỉnh tiến độ được các chuyên gia đánh giá là một việc diễn ra khá thường xuyên trong các dự án, tuy nhiên việc điều chỉnh tiến độ thường xuyên cùng với việc tiến độ quá khắt khe
hoặc quá chậm sẽ tác động rất lớn đến tất cả các mục tiêu của dự án. Phương án phản hồi hay được áp dụng cho rủi ro này là giảm thiểu.
“Chậm trễ bàn giao mặt bằng thi cơng” là một rủi ro thường gặp, đặc biệt là tại các dự án cĩ cơng tác giải tỏa đền bù mặt bằng. Việc giải phĩng mặt bằng là giai đoạn hết sức phức tạp và khĩ khăn địi hỏi một lộ trình rõ ràng và cụ thể, nếu khơng cĩ kế hoạch kỹ lưỡng, chủ đầu tư rất dễ rớt vào tình trạng chậm trễ bàn giao và đánh mất hình ảnh ban đầu của dự án.
Chủ đầu tư “Vi phạm, hủy bỏ hợp đồng” tuy được đánh giá cĩ khả năng xảy ra khơng cao (2.258) nhưng mức độ tác động nếu rủi ro xảy ra là rất lớn (4.076) cần phải được quản lý. Nguyên nhân cĩ thể dẫn đến rủi ro này cĩ thể là khĩ khăn về tài chính, chủ đầu tư khơng tìm được tiếng nĩi chung trong thực hiện dự án, chủ đầu tư phá sản. Trong thời gian vừa qua, cĩ hàng loạt dự án trong tình trạng “chết yểu” do chủ đầu tư khơng cịn khả năng tài chính để thực hiện dẫn đến nhiều vụ khiếu nại do khơng thực hiện cam kết hợp đồng. Theo T. Triển (2013), trong thời gian vừa qua, TPHCM nở rộ khiếu kiện địi nhà do chủ đầu tư chậm trễ và vi phạm hợp đồng.
5.2.2 Rủi ro liên quan Đơn vị thiết kế (nhĩm B) Kí
hiệu Tên nhân tố Cấp độ Nhà thầu Biện pháp phản hổi Chủ đầu tư B. Rủi ro liên quan Đơn vị thiết kế
B2 Thiết kế cĩ nhiều sai sĩt III MB2.5; MB2.6 MB2.1; MB2.2; MB2.3; MB2.4; MB2.5
B3 Thiết kế thay đổi nhiều III
MB2.5; MB2.6 MB3.4; MB3.5; MB3.6
MA1.1; MA1.2; MA1.3, MA1.4; MA1.5; MB2.1; MB2.2; MB2.3; MB2.4; MB2.5; MB3.1; MB3.2; MB3.3; MB3.4; MB3.5 B4 Phát hành thiết kế chậm trễ III MB2.5; MB2.6 MB3.4; MB3.5; MB3.6 MB4.2; MB4.3
MA1.1; MA1.2; MA1.3, MA1.4; MA1.5;
MB2.1; MB2.2; MB2.3; MB2.4; MB2.5
MB3.1; MB3.2; MB3.3; MB3.4; MB3.5; MB4.1; MB4.2
“Thiết kế cĩ nhiều thiếu sĩt”, “Thiết kế thay đổi nhiều”, “Phát hành thiết kế chậm trễ” là các nhân tố rủi ro liên quan đơn vị thiết kế được các chuyên gia đánh giá là các rủi ro nguy hiểm cần được quản lý. Thiếu sĩt thiết kế xảy ra do năng lực kém và tính chuyên nghiệp thấp của đơn vị thiết kế, thay đổi thiết kế cĩ thể do chủ đầu tư yêu cầu hoặc do đơn vị thiết kế phát hành bị sai sĩt phải thay đổi. Phát hành thiết kế chậm cũng thể hiện sự thiếu chuyên nghiệp trong việc lập kế hoạch cho dự án của đơn vị thiết kế.
5.2.3 Rủi ro liên quan Đơn vị tư vấn giám sát/ QLDA (nhĩm C) Kí Kí
hiệu Tên nhân tố Cấp độ Nhà thầu Biện pháp phản hổi Chủ đầu tư C. Rủi ro liên quan Đơn vị tư vấn giám sát / QLDA
C1 Đơn vị tư vấn/QLDA thiếu năng lực quản lý III - MC1.1; MC1.2; MC1.3; MC1.4
C2 Tham nhũng, hối lộ III MC2.2 MC1.1; MC1.2; MC1.3; MC1.4; MC2.1; MC2.2; MC2.3
C4 Thiếu phối hợp, trao đổi thơng tin giữa các bên.
III MC4.3 MC1.1; MC1.2; MC1.3; MC1.4; MC4.1; MC4.2
Bảng 5.2.3: Tổng hợp biện pháp phản hồi rủi ro liên quan đơn vị tư vấn/ QLDA “Đơn vị tư vấn/QLDA thiếu năng lực quản lý” được đánh giá rất cao về mức độ tác “Đơn vị tư vấn/QLDA thiếu năng lực quản lý” được đánh giá rất cao về mức độ tác động đến mục tiêu dự án (3.740). Là đơn vị đại diện cho chủ đầu tư quản lý dự án, nên việc lựa chọn một đơn vị tư vấn/ QLDA cĩ năng lực là một nhân tố quyết định sự thành bại của dự án. Tuy nhiên, theo như đánh giá của một số chuyên gia, số lượng đơn vị quản lý dự án chuyên nghiệp, cĩ thể hồn thành các dự án lớn tại Việt Nam là khơng nhiều, chủ đầu tư các dự án lớn thường rất ít khi mạo hiểm lựa chọn các đơn vị tư vấn/QLDA ít tên tuổi.
“Tham nhũng, hối lộ” là nhân tố rủi ro cĩ thể xuất hiện tại bất kỳ dự án nào tại Việt Nam, đây được coi là một vấn nạn kéo dài của ngành xây dựng, kết quả đánh giá của các chuyên gia cho rủi ro này là cĩ khả năng xảy ra cao (3.458), và mức độ tác động đáng kể (3.345). Tệ tham nhung trên cơng trường gây ra nhiều hậu quả nghiêm trọng cho dự án,
nĩ là nguyên nhân làm giảm hiệu quả kiểm sốt chất lượng dự án, tình trạng bất cơng, thiếu cơng bằng, gây khĩ dễ hay kìm hãm lẫn nhau trên cơng trường.
Một tính chất đặc trưng của dự án xây dựng là cĩ nhiều bên tham gia và dự án, do đĩ rủi ro “Thiếu phối hợp, trao đổi thơng tin giữa các bên” cĩ thể xảy ra trong bất kỳ lúc nào. Kết quả đánh giá cho thấy rủi ro này chỉ cĩ khả năng xảy ra ở mức trung bình, cĩ thể xảy ra và mức độ tác động đáng kể. Việc thiếu trao đổi thơng tin giữa các bên cĩ thể gây nên tình trạng chồng chéo cơng việc, thi cơng sai lệch, địi hỏi mất nhiều thời gian và tiền bạc để sửa chữa.
5.2.4 Rủi ro liên quan nhà thầu thi cơng (nhĩm D) Kí
hiệu Tên nhân tố Cấp độ Nhà thầu Biện pháp phản hổi Chủ đầu tư D. Rủi ro liên quan nhà thầu thi cơng
D1 Thi cơng chậm tiến
độ III
MA3.1; MA3.2; MA3.5; MA3.6; MF4.2; MF4.5 MF7.1; MF72; MF7.3; MF7.5; MF7.6; MA4.3; MA4.4; MA4.5; MA4.6; MB2.5; MB2.6; MB3.4; MB3.5; MB3.6; MB4.2; MB4.3; MC2.2; MC4.3; MD6.1; MD6.2; MD6.3; MD6.4; MD6.5; MD6.6; MD11.1; MD11.2; ME4.1; ME4.2; ME4.3; ME4.4; ME4.5; MF5.1; MF5.3; MF7.1; MF72; MF7.3; MF7.5; MF7.6;
MD1.5; MD1.6L
MD1.7; MD1.8;
MA1.1; MA1.2; MA1.3, MA1.4; MA1.5; MA2.1; MA2.2; MA2.3, MA2.4; MA2.5; MA2.6; MA2.7; MA2.8; MF4.1; MF4.2; MF4.3; MF4.4; MF4.5; MF4.6; MF7.1; MF7.4; MF7.5; MF7.6; MA3.3; MA3.4; MA4.1; MA4.2; MA4.3; MA4.4; MB2.1; MB2.2; MB2.3; MB2.4; MB2.5; MB3.1; MB3.2; MB3.3; MB3.4; MB3.5; MB4.1; MB4.2; MC1.1; MC1.2; MC1.3; MC1.4; MC2.1; MC2.2; MC2.3; MC1.1; MC1.2; MC1.3; MC1.4; MC4.1; MC4.2; MF1.1; MF1.2; MF1.3; MF5.1; MF5.2; MF7.1; MF7.4; MF7.5; MF7.6; MD1.1; MD1.2; MD1.3; MD1.4; MD1.5
D2 Thi cơng sai sĩt, làm lại III
MB2.5; MB2.6; MB3.4; MB3.5; MB3.6; MB4.2; MB4.3; MC2.2; MC4.3; MD2.3; MD2.4; MD2.5; MD2.6
MA1.1; MA1.2; MA1.3, MA1.4; MA1.5; MB2.1; MB2.2; MB2.3; MB2.4; MB2.5; MB3.1; MB3.2; MB3.3; MB3.4; MB3.5; MB4.1; MB4.2; MD2.1; MD2.2; MD2.3; MD2.4; MC1.1; MC1.2; MC1.3; MC1.4; MC4.1; MC4.2;
lượng MB4.3; MC2.2; MC4.3; MD2.3; MD2.4; MD2.5; MD2.6; MD3.1; MD3.2; ME1.1; ME1.2; ME1.3; ME1.4; ME1.5; MD3.4; MD3.6 MB2.4; MB2.5; MB3.1; MB3.2; MB3.3; MB3.4; MB3.5; MB4.1; MB4.2; MD2.1; MD2.2; MD2.3; MD2.4; MC1.1; MC1.2; MC1.3; MC1.4; MC4.1; MC4.2; ME1.2 MD3.1; MD3.3; MD3.5
D6 Tai nạn lao động trên cơng trường III
MC4.3; MD6.1; MD6.2; MD6.3; MD6.4; MD6.5; MD6.6 MC1.1; MC1.2; MC1.3; MC1.4; MC2.1; MC2.2; MC2.3; MC1.1; MC1.2; MC1.3; MC1.4; MC4.1; MC4.2 D7 Cố ý che dấu các sai sĩt trong thi
cơng III MC2.2; MC4.3 MD7.1; MD7.2; MD7.3; MD7.5 MC1.1; MC1.2; MC1.3; MC1.4; MC2.1; MC2.2; MC2.3; MD7.2; MD7.4; MD7.6 D11 Hư hỏng máy mĩc, thiết bị quan trọng III MD11.1; MD11.2 -
Bảng 5.2.4 Tổng hợp biện pháp phản hồi rủi ro liên quan nhà thầu thi cơng
“Thi cơng chậm tiến độ” theo đánh giá của các chuyên gia thì rủi ro này cĩ khả năng xảy ra cao (3.550) và tác động lớn đến mục tiêu dự án (3.824). Điều này phản ánh các rủi về tiến độ rất hay xảy ra tại các dự án, nĩ thể hiện sự thiếu năng lực và thiếu tính chuyên nghiệp của các nhà thầu của các dự án này. Các cuộc trao đổi bên lề với các chuyên gia cũng cho thấy rằng, phần lớn các dự án đang xây dựng tại khu vực TPHCM đang ở trong tình trạng chậm tiến độ mà nguyên nhân là do năng lực của nhà thầu.
“Thi cơng sai sĩt, làm lại”, “Thi cơng khơng đảm bảo chất lượng “ xảy do do nhiều nguyên nhân, bên cạnh nhà thầu thiếu năng lực thi cơng, rủi ro này cịn cĩ thể xảy ra do thiết kế thiếu sĩt, phát hành thay đổi thiết kế chậm trễ, thầu phụ thiếu năng lực... Đây là một rủi ro khĩ tránh khỏi trong các dự án xây dựng tại Việt Nam, kết quả khảo sát cho thấy các chuyên gia xếp hạng hai rủi ro này vào vùng cần phải được quản lý và chỉ định quản lý.
“Tai nạn lao động trên cơng trường” là một rủi ro luơn được quan tâm trong tất cả các dự án xây dựng. Hiện nay, cơng tác an tồn lao động trong các dự án xây dựng ngày càng được chú trọng và quy trình quản lý an tồn lao động ngày càng được nâng cấp, bổ sung. Tuy nhiên, tai nạn lao động trong ngành xây dựng vẫn chiếm tỷ lệ cao trong tổng
số các vụ tai nạn lao động. Kết quả đánh giá cao về mức độ nguy hiểm của rủi ro này cho thấy quản lý an tồn vẫn là vấn đề cần lưu ý hàng đầu trong các dự án xây dựng.
“Cố ý che dấu các sai sĩt trong thi cơng” là rủi ro được đánh giá cĩ khả năng xảy ra cao (3.250) và mức độ tác động khá đáng kể (3.219). Để giảm chi phí sửa chữa các sai sĩt, nhà thầu thường tìm các che dấu, tuy nhiên điều này tác động nghiêm trọng đến chất lượng cơng trình, nhiều khi cịn gây ra các sự cố nghiêm trọng khác, gây tác động rất lớn đến uy tín của nhà thầu và uy tín của dự án.
“Hư hỏng máy mĩc, thiết bị quan trọng” gây tác động tới tiến độ của dự án. Hiện nay, các dự án xây dựng đều sử dụng các máy mĩc cơ giới hiện đại cho cơng việc thi cơng, vì thế duy trì hoạt động bình thường của các thiết bị này chính là duy trì tiến độ thi cơng trên cơng trường. Kết quả khảo sát đánh giá đây là rủi ro cĩ mức độ xảy ra trung bình như lại tác động rất lớn đến dự án.
5.2.5 Rủi ro liên quan thầu phụ và đơn vị cung ứng (nhĩm E) Kí
hiệu Tên nhân tố Cấp độ
Biện pháp phản hổi
Nhà thầu Chủ đầu tư
E. Rủi ro liên quan nhà thầu phụ, nhà cung ứng
E1 Thầu phụ thi cơng kém chất lượng III
MF4.2; MF4.5; MF7.1; MF72; MF7.3; MF7.5; MF7.6; MA4.3; MA4.4; MA4.5; MA4.6; ME1.1; ME1.2; ME1.3; ME1.4; ME1.5
MC1.1; MC1.2; MC1.3; MC1.4;
MC2.1; MC2.2; MC2.3 ME1.2
E4 Thầu phụ chậm trễ tiến độ III
MD11.1; MD11.2; MB2.5; MB2.6; MB2.5; MB2.6; MB3.4; MB3.5; MB3.6; ME4.1; ME4.2; ME4.3; ME4.4; ME4.5
-
Bảng 5.2.5 Tổng hợp biện pháp phản hồi rủi ro liên quan đơn vị thầu phụ
“Thầu phụ thi cơng chậm tiến độ” và “Thầu phụ thi cơng kém chất lượng” là hai nhân tố rủi ro được các chuyên gia đánh giá cĩ khả năng xảy ra cao và mức độ tác động lớn đội với dự án. Kết quả cho thấy các vấn đề của thầu phụ tại TPHCM, khác với các thầu chính được tổ chức và quản lý chuyên nghiệp, các nhà thầu phụ thường là các nhĩm tự thỏa thuận tạo thành nhĩm nhỏ làm chung với nhau, các nhĩm thầu phụ này thiếu trình
độ quản lý cấp cao và thiếu tính chuyên nghiệp trong thi cơng, vì vậy rất dễ xảy ra tình trạng thi cơng kém chất lượng và chậm tiến độ, tác động đến các mục tiêu của dự án. 5.2.6 Rủi ro ngồi dự án (nhĩm F)
Kí
hiệu Tên nhân tố Cấp độ Nhà thầu Biện pháp phản hổi Chủ đầu tư F. Rủi ro khác ngồi dự án.
F1
Cơ quan hành chính chậm trễ trong phê
duyệt các giấy phép III MF1.3 MF1.1; MF1.2; MF1.3
F4 Lãi vay tăng III MF4.2; MF4.5 MF4.1; MF4.2; MF4.3; MF4.4; MF4.5; MF4.6;
F5 Lạm phát III MF5.1; MF5.3 MF5.1; MF5.2
F7 Giá nguyên vật liệu tăng đột biến III MF7.1; MF72; MF7.3; MF7.5; MF7.6 MF7.1; MF7.4; MF7.5; MF7.6
Bảng 5.2.6: Tổng hợp biện pháp phản hồi rủi ro khách quan ngồi dự án
Kết quả khảo sát cĩ 4/24 nhân tố rủi ro thuộc nhĩm rủi ro ngồi dự án gồm “Cơ quan hành chính chậm trễ trong phê duyệt các giấy phép”, “Lãi vay tăng”, “Lạm phát”, “Giá nguyên vật liệu tăng đột biến”. Đây là những rủi ro nằm ngồi tầm kiểm sốt của các bên trong dự án và khơng thể tránh khỏi. các bên liên quan củu dự án nên tìm phương án thuyên chuyển rủi ro cho các đối tác khác. Chủ đầu tư cĩ thể sử dụng hợp đồng trọn gĩi để tránh các rủi ro về kinh tế tác động, tuy nhiên nhà thầu luơn muốn tránh loại hợp đồng đơn giá cố định, một giải pháp thường được sử dụng là thêm một phần giá bồi thường cho tác động của lạm phát.
6.1. Giới thiệu chung về dự án
Do tính cĩ một số đặc điểm nhạy cảm, nên một số thơng tin của dự án khơng được kể đến trong luận văn
Dự án X, là khu hỗn hợp chung cư tại khu vực Nam Sài Gịn. Dự án gồm cĩ 7 khối