CHƯƠNG 6 : KIỂM TRA NGHIÊN CỨU BẰNG DỰ ÁN THỰC TẾ
6.1 Giới thiệu chung về dự án
Do tính cĩ một số đặc điểm nhạy cảm, nên một số thơng tin của dự án khơng được kể đến trong luận văn
Dự án X, là khu hỗn hợp chung cư tại khu vực Nam Sài Gịn. Dự án gồm cĩ 7 khối nhà, gồm 5 khối nhà cao tầng và 2 khối nhà liền kế.
Số tầng hầm :1 tầng hầm, diện tích hầm là 9400 m2 Tổng mức đầu tư : 474.611.000.000 VNĐ
Phân khúc dự án: Khu hỗ hợp chung cư cao cấp Diện tích xây dựng tầng điển hình : 500m2 Ngày khởi cơng dự án 04/12/2010
Ngày dự trù hồn thành dự án :21/12/2012 6.2. Đánh giá về tình trạng dự án
6.2.1 An tồn
Dự án chưa cĩ tai nạn nghiêm trọng xảy ra gây nguy hiểm đến tính mạng người lao động, tuy nhiên trong quá trình thi cơng, đã xảy ra sự việc cẩu tháp trong quá trình dời cốp pha đã để tấm cốp pha đè lên người cơng nhân, rất may tai nạn trên khơng tác động tới tính mạng người cơng nhân.
6.2.2 Tiến độ
Dự án khởi cơng vào ngày và dự trù hồn thành sau 520 ngày thi cơng khơng kể ngày lễ, tức đến ngày là hồn thành. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện dự án, đã xảy ra nhiêu sự kiện khiến tiến độ bị kéo dài như:
-Tạm dừng dự án từ ngày 23/05/2011-01/11/2012. -Tái khởi cơng, tiến độ 01/11/2012-29/4/2012. -Tạm dừng 1 tháng vì lỗi kỹ thuật từ
-Chủ đầu tư can thiệp nghiệm thu, gây chậm tiến độ dự án -Thay đổi thiết kế về bề rộng lõi thang máy, gây chậm 14 ngày
-Cần cẩu tháp hay hư hỏng gây chậm tiến độ
-Thầu phụ bỏ ngang hợp đồng, cĩ giai đoạn cơng tác thi cơng chủ yếu dựa vào cơng nhật.
6.2.3 chi phí
Dự án đang ở giai đoạn cuối hồn thiện, đạt khoảng 80% khối lượng cơng việc của dự án. Tính tới thời điểm hiện tại, chi phí của nhà thầu chính đang bị vượt so với chi phí dự trù. Nguyên nhân chủ yếu là do dự tốn khối lượng khơng chính xác, sai sĩt làm lại, chậm tiến độ.
Chi phí của chủ đầu tư bị phát sinh chủ yếu là do thay đổi thiết kế. 6.2.4 Chất lượng
Theo đánh giá của đơn vị tư vấn ở đây, chất lượng thi cơng của nhà thầu là khá tốt. Một số hạng mục phải làm lại nguyên nhân là do thay đổi thiết kế từ yêu cầu của khách hàng.
Kết luận: dự án đang bị chậm tiến độ và vượt chi phí 6.3. Đánh giá về các bên tham gia dự án.
6.3.1 Chủ đầu tư:
Là đơn vị đã thực hiện nhiều dự án đầu tư lớn và cĩ nhiều kinh nghiệm trong đầu tư dự án dân dụng cao tầng. Đơn vị Quản lý dự án được chủ đầu tư thành lập để quản lý các dự án trong khu vực của chủ đầu tư. Được đánh giá là đơn vị cĩ tiềm lực tài chính, tuy nhiên trong giai đoạn khủng hoảng vừa qua, chủ đầu tư cũng đã gặp rất nhiều khĩ khăn dẫn đến việc hàng loạt cơng trình trong khu vực bị tạm ngưng.
Một đặc điểm khác, đơn vị chủ đầu tư đĩng vai trị độc quyền trong khu vực dự án của mình, chủ đầu tư thành lập nhiều cơng ty con để thực hiện dự án trong khu vực của mình, thiết kế, tư vấn giám sát, cung ứng vật tư, đơn vị thầu phụ thi cơng.
Là một cơng ty con của chủ đầu tư, đơn vị thiết kế một phần nhận được sự ưu ái từ chủ đầu tư. Vì thế theo đánh giá của nhà thầu, trong quá trình thực hiện dự án đã nhiều lần đơn vị thiết kế phát hành bản vẽ thiết kế khơng rõ ràng, thiếu bản vẽ thiết kế chi tiết, phát hành thiết kế chậm. Kết quả là nhà thầu thường xuyên phải phản hồi bằng các RFI để lấy thơng tin thi cơng. Bên cạnh đĩ, đơn vị thiết kế thường xuyên phát hành bản vẽ thay đổi dẫn đến phát sinh nhiều hạng mục, tuy nhiên theo nhà thầu thì rất khĩ để nhà thầu lấy được trọn vẹn các phát sinh này. Việc này khiến cho nhà thầu rất e ngại trong việc chủ động thực hiện các cơng tác.
6.3.4 Đơn vị tư vấn
Là đơn vị được chủ đầu tư thành lập để quản lý các dự án trong khu vực của chủ đầu tư, đơn vị tư vấn cĩ quyền hạn rất lớn. Đơn vị tư vấn quyết định mọi cơng việc liên quan đến dự án. Theo đánh giá của nhà thầu, đội ngũ tư vấn của dự án đa số là các thành viên trẽ, chưa cĩ nhiều kinh nghiệm, tuy nhiên họ lại cĩ quyền hạn lớn nền gây rất nhiều khĩ khăn cho nhà thầu. trong quá trình thi cơng dự án, đơn vị tư vấn thường hiếm khi đưa ra ý kiến tư vấn cũng như phê duyệt các đề xuất của nhà thầu, họ thường “đẩy việc” lên đơn vị thiết kế hoặc chủ đầu tư quyết định, thay vào đĩ là các hành vi nhũng nhiễu, gây khĩ khăn cho nhà thầu trong cơng tác thi cơng, phê duyệt hồ sơ và cơng tác nghiệm thu. Tình trạng chậm tiến độ của dự án cĩ một phần lỗi rất lớn từ đội ngũ tư vấn/QLDA của dự án.
6.3.5 Nhà thầu thi cơng
Nhà thầu chính chỉ thực hiện các cơng tác xây dựng.
Từ khi khởi cơng đến nay, dự án đã thay đổi qua 2 nhà thầu. Một nhà thầu làm hạng mục tầng hầm đến khi dự án tạm ngưng. Sau khi dự án tái thi cơng, chủ đầu tư thay thế bằng nhà thầu hiện tại. Theo thơng tin cĩ được, dự án đã phải tạm ngưng thi cơng 1 tháng do sửa chữa lỗi kỹ thuật nghiêm trọng của nhà thầu trước. Hiện tại tiến độ của nhà thầu đang bị chậm, chi phí đang bị vượt, một nguyên nhân từ phía nhà thầu là sự ước lượng chi phí, đơn giá khơng hợp lý với mức độ khĩ khăn của dự án.
Các nhĩm thầu phụ xây dựng đa số là các tổ đội được các giám sát quen biết giới thiệu. Nhiều trường hợp thầu phụ tự ý hủy bỏ hợp đồng do làm khơng thu được lợi nhuận
Thầu phụ M&E là đơn vị cơng ty con của chủ đầu tư. Đơn vị cung ứng vật tư là các cơng ty con của chủ đầu tư.
Vật tư được gia cơng trước khi vận chuyển tới cơng trường, đã xảy ra nhiều trường hợp cung cấp thiếu vật liệu, sai quy cách vật liệu.
6.3.7 Các nhân tố khách quan khác
Dự án được tiến hành trong giai đoạn khủng hoảng thị trường tài chính và khủng hoảng ngành. Lãi suất cho dự án vay tăng liên tục, lạm phát ở mức cao đã tác động rất lớn tiến độ và chi phí của dự án. Một khĩ khăn khác của dự án là thiết kế vật liệu khơng cĩ trên thị trường, ví dụ như cửa cuốn nhơm nhịp dài quá 8m, tấm cách nhiệt tỷ trọng 40kg/m3 đều phải nhập từ nước ngồi, khiến cho nhà thầu khơng chủ động được trong thi cơng.
6.4 Áp dụng kết quả nghiên cứu vào dự án. 6.4.1 Đối với các rủi ro liên quan chủ đầu tư 6.4.1 Đối với các rủi ro liên quan chủ đầu tư
Rủi ro nghiên cứu
Thực tế quản lý rủi ro của dự án X Tình trạng quán lý Rủi ro xảy ra Phản hồi nhà thầu Phản hồi
chủ đầu tư Mơ tả
Phân khúc căn hộ khơng đúng nhu cầu thị trường
Khơng Khơng Tồn bộ các dự án trong khu vực đề là căn hộ cao cấp
Nguồn vốn gặp khĩ
khăn Cĩ Cĩ
Tránh rủi ro
Chủ đầu tư: Dừng dự án trước giai đoạn gặp khĩ khăn về nguồn vốn
Chậm trễ thanh tốn Cĩ Khơng Giảm
thiểu Chấp nhận
Nhà thầu: Sớm chuẩn bị thủ tục yêu cầu thanh tốn theo từng kỳ, đồng thời cĩ kế hoạch tài chính dự phịng cho cơng tác thi cơng. Giữ quan hệ tốt với chủ đầu tư
Rủi ro nghiên cứu
Thực tế quản lý rủi ro của dự án X Tình trạng quán lý Rủi ro xảy ra Phản hồi nhà thầu Phản hồi
chủ đầu tư Mơ tả
Thường xuyên điều
chỉnh tiến độ dự án. Cĩ Cĩ
Chấp nhận rủi ro
Chấp nhận
Chủ đầu tư điều chỉnh tiến độ phù hợp với khả năng tài chính của mình, chủ động can thiệp tiến độ chậm lại trong giai đoạn khĩ bán căn hộ
Chậm trễ bàn giao
mặt bằng thi cơng Khơng Khơng
Mặt bằng nằm trong khu dân cư quy hoạch của chủ đầu tư
Vi phạm, hủy bỏ hợp
đồng Cĩ Khơng
Thuyên
chuyển Chấp nhận
Nhà thầu nhờ can thiệp của tịa án kinh tế thơng qua điều khoản bồi thường vi phạm hợp đồng
Yêu cầu thay đổi
thiết kế nhiều (*) Cĩ Cĩ
Chấp nhận rủi ro
Chấp nhận
Chủ đầu tư và nhà thầu thống nhất điều khoản thay đổi thiết kế trong hợp đồng. Nhà thầu sẽ được cộng thêm khoản chi phí và tiến độ bù thêm do tác động của thay đổi thiết kế
6.4.3 Rủi ro liên quan thiết kế
Rủi ro nghiên cứu
Thực tế quản lý rủi ro của dự án X Quản lý rủi ro Rủi ro xảy ra Phản hồi nhà thầu Phản hồi
chủ đầu tư Mơ tả
Thiết kế cĩ nhiều
thiếu sĩt Khơng Cĩ
Chấp
nhận Chấp nhận
Nhà thầu: giảm thiểu tác động của rủi ro này lên quá trình thi cơng bằng cách giám sát thiết kế và phản hồi bằng RFI, lưu giữ các tác động do thiết kế để tính phát sinh chi phí và thời gian thi cơng.
Thiết kế thay đổi
nhiều Khơng Cĩ
Chấp
nhận Chấp nhận
Nhà thầu: Lưu giữ các tác động do thay thiết kế để tính phát sinh chi phí và thời gian thi cơng.
Rủi ro nghiên cứu
Thực tế quản lý rủi ro của dự án X Quản lý rủi ro Rủi ro xảy ra Phản hồi nhà thầu Phản hồi
chủ đầu tư Mơ tả
Phát hành thiết kế chậm trễ Cĩ Cĩ Chấp nhận Thuyên chuyển
Nhà thầu: Lưu giữ các tác động do chậm trễ thiết kế để tính phát sinh chi phí và thời gian thi cơng
Chủ đầu tư: Chuyển rủi ro này cho đơn vị thiết kế quản lý thơng qua các điều khoản quy định trong hợp đồng.
6.4.4 Rủi ro liên quan đơn vị tư vấn giám sát/ QLDA
Rủi ro nghiên cứu
Thực tế quản lý rủi ro của dự án X Quản lý rủi ro Rủi ro xảy ra Phản hồi nhà thầu Phản hồi
chủ đầu tư Mơ tả
Đơn vị tư vấn/QLDA thiếu năng lực quản lý Khơng Cĩ Chấp nhận -
Nhà thầu: Giữ quan hệ tốt với đơn vị Tư vấn/ QLDA, chủ động trao đổi thơng tin với các đơn vị khác và đơn vị thiết kế. Thành lập Ban chỉ huy là những người nhiều kinh nghiệm thi cơng các dự án tương tự của chủ đầu tư.
Tham nhũng, hối lộ
trên cơng trường Khơng Cĩ
Chấp
nhận -
Nhà thầu: Giữ quan hệ tốt với các bên, chủ động trao đổi phối hợp với các bên.
Thiếu phối hợp, trao đổi thơng tin giữa các bên trong dự án.
Cĩ Khơng Giảm thiểu
Thuyên chuyển
Nhà thầu: Chủ động sắp xếp và trao đổi thơng tin giữa các bên.
Chủ đầu tư: Chuyển rủi ro này cho nhà thầu thơng qua điều khoản hợp đồng về quản lý thầu phụ trên cơng trường, nhà thầu được nhận chi phí quản lý do thầu phụ trích.
Rủi ro nghiên cứu
Thực tế quản lý rủi ro của dự án X Tình trạng quán lý Rủi ro xảy ra Phản hồi nhà thầu Phản hồi
chủ đầu tư Mơ tả
Nhà thầu chậm tiến độ Cĩ Cĩ Giảm thiểu Thuyên chuyển Nhà thầu: chủ động nêu ra những khĩ khăn khách quan gây chậm tiến độ, đồng thời đệ trình tiến độ mới xây dựng dựa vào tình hình thực tế cho chủ đầu tư xem xét. Đồng thời cĩ kế hoạch tăng ca, tăng năng suất để đẩy nhanh tiến độ Chủ đầu tư: Chuyển rủi ro này cho nhà thầu thơng qua các điều khoản về tiến độ thi cơng.
Hư hỏng máy mĩc,
thiết bị quan trọng Cĩ Cĩ
Thuyên chuyển
Nhà thầu: Yêu cầu đơn vị cung cấp phải bảo trì thường xuyên. Các tác động do máy mĩc cho thuê gây ra đều sẽ tính vào tiền thuê máy.
Thi cơng sai sĩt, làm
lại Cĩ Cĩ
Giảm thiểu
Thuyên chuyển
Nhà thầu: Sửa chữa các sai sĩt do nhà thầu trước làm sai, số tiền thanh tốn được thương lượng với nhà thầu cũ. Cĩ quy trình nghiệm thu chất lượng các hạng mục, các cơng tác đều được triển khai bản vẽ shopdrawing để thi cơng. Chủ đầu tư: thống nhất điều khoản đảm bảo chất lượng cơng trình, các sai sĩt do lỗi nhà thầu sẽ do nhà thầu chịu trách nhiệm,
Thi cơng khơng đảm
bảo chất lượng Cĩ Khơng Giảm thiểu
Thuyên chuyển
Nhà thầu: Cĩ quy trình nghiệm thu chất lượng các hạng mục, các cơng tác đều được triển khai bản vẽ
shopdrawing để thi cơng.
Rủi ro nghiên cứu
Thực tế quản lý rủi ro của dự án X Tình trạng quán lý Rủi ro xảy ra Phản hồi nhà thầu Phản hồi
chủ đầu tư Mơ tả
cơng trường thiểu chuyển trên cơng trường được trang bị đầy đủ bảo hộ lao động, kiến thức an tồn. Quan tâm an tồn là tiêu chí hàng đầu trước khi thực hiện thi cơng các hạng mục.
Nhà thầu cố ý che dấu các sai sĩt trong thi cơng
Cĩ Khơng Tránh rủi ro
Giảm thiểu
Nhà thầu: làm đúng theo quy trình chất lượng và bản vẽ shopdrawing đã được phê duyệt
Chủ đầu tư: Kiểm tra chất lượng cơng trình định kỳ.
6.4.6 Rủi ro liên quan đơn vị thầu phụ và nhà cung ứng.
Rủi ro nghiên cứu
Thực tế quản lý rủi ro của dự án X Quản lý rủi ro Rủi ro xảy ra Phản hồi nhà thầu Phản hồi
chủ đầu tư Mơ tả
Thầu phụ thi cơng
kém chất lượng Cĩ Khơng
Thuyên chuyển
-
Nhà thầu: Thống nhất điều khoản về đảm bảo chất lượng trong hợp đồng, chỉ thanh tốn đủ khối lượng cho thầu phụ khi đã đảm bảo đủ khối lượng. Chấm dứt hợp đồng với thầu phụ thi cơng yếu.
Thầu phụ chậm trễ
tiến độ Cĩ Cĩ
Thuyên
chuyển -
Nhà thầu: Thống nhất điều khoản đảm bảo tiến độ với nhà thầu phụ. Khen thường tiến độ. Chấm dứt hợp đồng với thầu phụ khơng đáp ứng được tiến độ.
Chậm trễ cung ứng vật tư (*) Cĩ Cĩ Giảm thiểu Thuyên chuyển
Nhà thầu: Bĩc tách khối lượng vật tư và cĩ kế hoạch yêu cầu vật tư sớm Chủ đầu tư: Yêu cầu đơn vị cung ứng
Rủi ro nghiên cứu
Thực tế quản lý rủi ro của dự án X Quản lý rủi ro Rủi ro xảy ra Phản hồi nhà thầu Phản hồi
chủ đầu tư Mơ tả
đáp ứng thời gian cung cấp theo yêu cầu đặt hàng. Trường hợp chậm trễ sẽ bị trừ tiền hợp đồng Chất lượng vật tư kém (*) Cĩ Cĩ Thuyên chuyển Chấp nhận
Nhà thầu: Phản hồi chất lượng vật tư cho chủ đầu tư xử lý (đơn vị cung ứng do chủ đầu tư chỉ định), gây áp lực cho đơn vị cung ứng bằng cách đề xuất đơn vị thay thế (dựa theo điều kiện đảm bảo chất lượng của hợp đồng)
Ghi chú: các rủi ro (*) khơng được đánh giá nguy hiểm trong kết quả nghiên cứu, tuy nhiên lại xuất hiện trong dự án thực tế.
6.4.7 Rủi ro ngồi dự án
Rủi ro nghiên cứu
Thực tế quản lý rủi ro của dự án X Quản lý
rủi ro Rủi ro xảy ra Phản hồi nhà thầu
Phản hồi chủ đầu
tư Mơ tả
Cơ quan hành chính chậm trễ trong phê
duyệt các giấy phép Cĩ Khơng
Thuyên chuyển
- Nhà thầu: Giữ quan hệ tốt với các cơ quàn hành chính. Đảm bảo các thủ tục được chuẩn bị đầy đủ và hợp lệ.
Lãi vay tăng Cĩ Cĩ Giảm thiểu Tránh rủi ro Nhà thầu: Tinh gọn bộ máy nhân lực, giảm chi phí tối đa.
Chủ đầu tư: Tạm dừng dự án Lạm phát Cĩ Cĩ Chấp nhận Chấp nhận Giảm chi phí tối đa
Giá nguyên vật liệu
tăng đột biến Cĩ Khơng Thuyên chuyển Thuyên chuyển Ký hợp đồng giá vật liệu cố định trong suốt thời gian đơn vị cung ứng cấp vật tư.
6.5 Kết luận:
Ap dụng nghiên cứu vào dự án X, cho ta kết quả như sau: