CHƯƠNG 2 : TỔNG QUAN
2.6 Tổng hợp các rủi ro tiềm năng từ các nghiên cứu trước
2.6.4 Rủi ro liên quan Nhà thầu thi cơng
Chậm tiến độ:
Các dự án chung cư sẽ được bán và thanh tốn theo từng giai đoạn hồn thành của dự án, như vậy việc nhà thầu hồn thành các giai đoạn của dự án đúng với tiến độ bàn giao là rất quan trọng. Tại khu vực TP Hồ Chí Minh, số lượng nhà thầu cĩ độ quản lý xây dựng chuyên nghiệp cao cịn chưa nhiều, nhà thầu vẫn chưa hồn tồn chủ động việc hồn thành được các mốc quan trọng của dự án theo tiến độ đã đề ra.
Tai nạn trên cơng trường:
Tại Việt Nam, tai nạn lao động trong xây dựng luơn chiếm tỷ lệ cao trong tổng số các vụ tai nạn lao động xảy ra với khoảng 55%-60%, nguyên nhân chủ yếu là điều kiện mơi trường làm việc thiếu an tồn, thiếu đồ bảo hộ lao động, trình độ quản lý kém của nhà thầu. Tai nạn trên cơng trường cĩ thể để lại nhiều hậu quả nghiêm trọng, cơng nhân bị thường, cơng trường cĩ thể bị đình chỉ thi cơng, tăng tiền bảo hiểm cơng trình, tác động đến hình ảnh của dự án.
Thi cơng khơng đảm bảo chất lượng:
Đối với các nhà thầu chuyên nghiệp, cĩ thể nĩi chất lượng cơng trình thể hiện bộ mặt của nhà thầu. Tuy nhiên, tình trạng trong ngành xây dựng Việt Nam hiện nay, vẫn thường xuất hiện tình trạng nhà thầu thi cơng kém chất lượng do trình độ thi cơng thấp, chỉ chú trọng lợi nhuận, hoặc nhà thầu bán thầu cho các đơn vị thầu phụ thiếu năng lực thi cơng, quản lý chất lượng khơng chặt chẽ.
Cố ý che dấu các sai sĩt trong thi cơng
Với khối lượng cơng việc rất lớn của một dự án xây dựng, việc xảy ra sai sĩt và sửa chữa làm lại trong quá trình thi cơng của nhà thầu là điều khĩ tránh khỏi, tuy nhiên cĩ nhiều trường hợp nhà thầu cố ý che dấu các sai sĩt để tránh thời gian và chi
phí làm lại. Điều này khơng những gây tác động đến chất lượng của dự án mà cịn tác động đến rất lơn đến uy tín của nhà thầu.
Các sự cố về kỹ thuật trong thi cơng
Tình trạng xảy ra sự cố kỹ thuật vẫn xảy ra thường xuyên trong các cơng trình xây dựng cao tầng tại Việt Nam. Các sự cố về kỹ thuật trong thi cơng cĩ thể xảy ra như hiện tượng thấm, nứt, sạt lỡ đất, sự cố đối với cơng trình lân cận…mà hậu quả của nĩ là rất nghiệm trọng, đặc biệt là chi phí sửa chữa, phục hồi.
Sự ra đi của các nhân viên chủ chốt:
Đây là lực lượng cĩ thể làm thay đổi cục diện thành bại của nhà thâu thi cơng dự án. Với thực trạng của mơi trường lao động trong ngành xây dựng ở Việt Nam, các nhân viên thay đổi việc làm là vẫn hay xẩy ra. Việc tìm được các nhân viên giỏi và giữ chân họ lâu dài cũng rất khĩ khăn.
Máy mĩc thiết bị thi cơng quan trọng gặp sự cố
Trong thi cơng xây dựng, đặc biệt đối với các dự án nhà cao tầng, vai trị của máy mĩc và thiết bị là tối quan trọng, nếu các máy mĩc và thiết bị quan trọng gặp sự cố, cơng việc thi cơng chác chắn bị trì hỗn gây châm trễ và thiệt hại chi phí cho cơng trình.
Ước lượng chi phí khơng chính xác
Đây là rủi ro gây tác động rất lớn đến khả năng hồn thành dự án của nhà thầu đặc biệt trong trường hợp đồng trọn gĩi. Việc ước lượng sai chi phí dẫn đến việc nhà thầu khĩ khăn trong việc tìm kiếm đơn vị thầu phụ thực hiện cơng việc, lựa chọn đơn vị cung ứng vật liệu, máy mĩc thi cơng.
Sự cố kỹ thuật nghiêm trọng trong thi cơng
Các sự cố kỹ thuật khơng những gây tác động tới tiến độ và chất lượng dự án mà cịn tác động tới hình ảnh dự án đối với khách hàng. Với điều kiện kỹ thuật thi cơng cịn lạc hậu, các sự cố kỹ thuật cĩ thể xảy ra nếu khơng cĩ sự đầu tư, quản lý từ nhà thầu.
Nhà thầu vi phạm các điều khoản của hợp đồng về tiến độ, chất lượng, an tồn, mơi trường và khơng thể khơi phục trong thời gian dài. Vi phạm của nhà thầu cĩ thể dẫn đến kiện tụng và dự án bị trì hỗn.
2.6.5 Rủi ro liên quan thầu phụ
Sử dụng thầu phụ rất hay xẩy ra trong mơi trường xây dựng Việt Nam. Các đội thầu phụ cĩ nhiều kiểu tổ chức từ kiểu một nhĩm nhỏ lao động phổ thơng đến kiểu cơng ty tư nhân năng lực khơng đồng đều. Đây là những đơn vị chuyên thi cơng về một hạng mục cơng việc nhất định của dự án. Sử dụng thầu phụ mang lại nhiều lợi ích cho nhà thầu chính tuy nhiên cũng chứa đựng nhiều rủi ro
Thi cơng kém chất lượng.
Chất lượng thi cơng của các nhĩm thầu phụ là khơng đồng đều, tình trạng các nhĩm thầu phụ bị cắt hợp đồng do thi cơng chất lượng kém và bị thay thế bởi nhà thầu phụ khác rất hay diện ra tại các cơng trường xây dựng. Việc thi cơng kém chất lượng khơng những gây kém chất lượng cho cơng trình mà cịn tác động đến tiến độ của dự án do cơng tác sửa chữa, làm lại.
Chậm trễ tiến độ
Năng lực của thầu phụ khơng đáp ứng được tiến độ của nhà thầu chính hoặc chủ đầu tư đưa ra
Tai nạn lao động
Ý thức chấp hành quy định an tồn lao động của cơng nhân trong các đội thầu phụ khơng cao làm tăng nguy cơ xảy ra an tồn lao động trên cơng trường.
Vi phạm, hủy bỏ hợp đồng:
Vì thầu phụ thường khơng cĩ hợp đồng ràng buộc nên thầu phụ sẵn sàng rút khỏi dự án nếu dự án khơng đem lại lợi nhuận cho cơng việc của họ. Thực trạng thường xuyên xảy ra trong các dự án xây dựng ở Việt Nam do tính thiếu chuyên nghiệp của các đội thầu phụ.
Mâu thuẫn trên cơng trường:
Các nhà thầu phụ ở Việt Nam thường cĩ tổ chức quản lý khơng cao, lao động phổ thơng và ít cĩ trình độ chun mơn lẫn trình độ văn hĩa. Việc xảy ra mâu thuẫn xơ
xát trên cơng trường của cơng nhân thầu phụ với giám sát hoặc với các nhà thầu phụ khác nhau vẫn hay xẩy ra trên cơng trường.
2.6.6 Rủi ro liên quan đơn vị cung ứng: 1. Cung cấp vật tư chậm trễ: 1. Cung cấp vật tư chậm trễ:
Việc đơn vị cung ứng cung cấp vật tư quá sát thời gian thi cơng hoặc khơng đủ vật tư trong các thời điểm cần thiết khiến cho cơng tác kiểm sốt chất lượng vật tư rất khĩ khăn, hơn nữa cơng tác thi cơng cĩ thể bị trì hỗn do thiếu vật tư.
2.6.7 Rủi ro khác ngồi dự án. 1. Thủ tục hành chính nhiêu khê
Thủ tục hành chính là một trong những nhân tố mà chủ đầu tư lo ngại nhất khi đầu tư dự án bất động sản. Thị trường bất động sản bị chi phối bởi nhiều luật, nghị định. Trong đĩ rất nhiều điều khoản của luật và nghị định lại chồng chéo và mâu thuẫn với nhau khiến cho các chủ đầu tư gặp rất nhiều khĩ khăn.
2. Lãi vay tăng
Việc điều chỉnh lãi vay phụ thuộc vào các chính sách điều chỉnh kinh tế xã hội của nhà nước. Lãi vay ngân hàng tăng khơng những gây khĩ khăn về vốn cho dự án mà cịn làm giảm sức mua căn hộ của dự án.
3. Lạm phát
Cơng trình nghiên cứu của tiến sĩ H. Đào & T. Nguyễn (2013), trong tất cả các giai đoạn 5 năm suốt từ năm 1991 đến năm 2012, Việt Nam đã vượt qua tất cả các nước trong khu vực về một chỉ tiêu đáng buồn là lạm phát. Lạm phát tăng sẽ dẫn đến chi phí đầu tư vào dự án tăng. Chủ đầu tư phải điều chỉnh tăng giá bán sản phẩm. Tuy nhiên việc điều chỉnh như thế nào lại phụ thuộc vào thị trường, nếu giá quá cao sẽ dẫn đến khĩ tiêu thụ sản phẩm. Do đĩ chủ đầu tư phải đưa ra giá bán hợp lý để vừa đảm bảo tính khả thi của dự án vừa đảm bảo quyền lợi của khách hàng.
4. Sự khan hiếm về nguyên vật liệu
Nguyên vật liệu của dự án rất khĩ tìm trên thị trường tại địa phương xây dựng dự án hoặc cĩ quá nhiều dự án triển khai cùng lúc và nguồn nguyên vật liệu trên địa bàn khơng đáp ứng đủ cho tất cả các dự án.
5. Giá nguyên vật liệu tăng
Giá vật nguyên vật liệu tăng khiến cho chủ đầu tư phải điều chỉnh lại tổng mức đầu tư, điều này khiến chi phí của dự án tăng vọt, lợi nhuận giảm xuống. Chủ đầu tư thường phải nâng cao giá bán căn hộ để bù đáp giá nguyên vật liệu.
6. Thời tiết khắc nghiệt
Thời tiết khắc nghiệt gây tác động xấu đến hiệu suất thi cơng tại cơng trường. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, mùa mưa kéo dài, đây là giai đoạn cần cĩ các kế hoạch chuẩn bị để dự án vẫn đảm bảo được tiến độ.
7. Điều kiện địa chất phức tạp khơng lường trước
Theo nhiều kết quả thăm dị địa tầng, với đặc thù nền đất phù sa của các con sơng, ở rất nhiều khu vực tại các thành phố lớn như TP HCM đều cĩ nền đất yếu và khơng ổn định. Chính vì vậy, rất nhiều cơng nghệ xử lý mĩng hiện đại đã được áp dụng nhằm giải quyết các khĩ khăn trên như: cọc khoan nhồi, cọc barrette, kết cấu khơng gian (Châu Anh 2009). Theo đĩ yêu cầu về kỹ thuật thi cơng và quản lý chất lượng cũng phải được đáp ứng ở mức độ cao hơn, chi phí thực hiện và thời gian thi cơng hạng mục nền mĩng nhiều hơn.
2.7 Kết luận chương.
Chương 2 đã trình bày sơ lược một số định nghĩa quan trọng được dùng trong Luận văn. Ngồi ra chương cịn giới thiệu quy trình quản lý rủi ro, phương pháp phân tích và đánh giá rủi ro bằng ma trận khả năng- tác động, ma trận ảnh hưởng giữa các rủi ro và quy trình phản hồi rủi ro. Một số nghiên cứu về rủi ro trong dự án xây dựng trước đây cũng được tổng hợp, từ đĩ luận văn tiến hành nghiên cứu trên cớ sở nền tảng các nghiên cứu trước và hồn thiện, bổ sung các hạn chế của nghiên cứu trước.
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Giới thiệu chương. 3.1 Giới thiệu chương.
Chương 3 chứa đựng tồn bộ nội dung cơ sở lý thuyết của các phương pháp nghiên cứu và quá trình thu thập dữ liệu. Giai đoạn 1 của quá trình thu thập dữ liệu là nhận dạng và xác định các nhân tố rủi ro nguy hiểm của các dự án xây dựng chung cư cao tầng giai đoạn xây lắp tại khu vực thành phố Hồ Chí Minh. Tiếp đến, trong giai đoạn 2 là quá trình thu thập dữ liệu từ việc phân chia rủi ro giữa các bên trong dự án và các biện pháp phản hồi rủi ro nguy hiểm.
3.2 Quy trình thực hiện nghiên cứu:
Hình 3.2.1 Quy trình nghiên cứu 1. Đặt vấn đề 1. Đặt vấn đề
Các vấn đề trong quản lý dự án xây dựng
2. Xác định đề tài nghiên cứu: Quản lý rủi ro dự án chung cư cao tầng trong giai đoạn xây lắp tại TPHCM
3. Nghiên cứu lý thuyết: Lý thuyết về quản lý rủi ro trong xây dựng
3. Nghiên cứu lý thuyết: Lý thuyết về quản lý rủi ro trong xây dựng
Phương pháp phân tích đánh giá rủi ro: Ma trận xác suất xảy ra/Mức độ tác động
4. Nhận dạng các yếu tố rủi ro Tham khảo các nghiên cứu trước
Phỏng vấn, thảo luận với các chuyên gia.
5. Thu thập dữ liệu đợt 1 (xếp hạng rủi ro)
Khả năng xảy ra các yếu tố rủi ro Mức độ tác động của các yếu tố
6. Phân tích, đánh giá rủi ro Phương pháp phân tích ma trận xác suất để xác định các rủi ro nguy hiểm.
7. Phân chia rủi ro giữa chủ đầu tư và nhà thầu
Phỏng vấn, thảo luận với các chuyên gia QLDA
8. Phương pháp ứng phĩ rủi ro Tham khảo các tài liệu nghiên cứu nước ngồi
Phỏng vấn, thảo luận với các chuyên gia
3.3 Thu thập dữ liệu giai đoạn 1: Nhận dạng các rủi ro nguy hiểm
Đây là bước rất quan trọng, tác động đến kết quả của nghiên cứu. Do đĩ cần cĩ sự tìm hiểu và sàng lọc kỹ càng các dữ liệu cĩ được từ các nghiên cứu trước thơng qua các chuyên gia nhiều kinh nghiệm. Kết quả của các bước thực hiện đều được kiểm tra và thử nghiệm để cĩ thể thu thập được dữ liệu tốt nhất cho nghiên cứu.
Hình 3.3.1 Quy trình thu thập dữ liệu đợt 1
Thu thập dữ liệu cĩ tính chất quyết định thành cơng của nghiên cứu, do đĩ thiết kế BCH cần được tiến hành kỹ lưỡng và phải được thử nghiệm kiểm tra trước khi tiến hành thu thập dữ liệu đại trà.
Mục tiêu: Xác định các
nhân tố rủi ro trong giai đoạn xây dựng
Danh sách các nhân tố rủi ro tiềm năng
Điều kiện Việt Nam Các nghiên cứu đã cơng bố trên thế giới Nhĩm chuyên gia 1:
5 chuyên gia
Thiết kế BCH sơ bộ
Pilot test Nhĩm chuyên gia 2: 8 chuyên gia
BCH đạt yêu cầu Điều chỉnh
Phát đại trà
Kiểm nghiệm, phân tích dữ liệu Khơng
Giai đoạn 3
3.3.1 Thiết kế bảng câu hỏi (BCH)
Hình 3.3.2 Quy trình xây dựng bảng câu hỏi Tham khảo các Tham khảo các
nghiên cứu trước
Các nhân tố rủi ro tiềm năng Mục tiêu nghiên cứu Phỏng vấn nhĩm chuyên gia thứ nhất Thống nhất quan điểm
Bổ sung hoặc giảm bớt các nhân tố Các nhân tố rủi ro của dự án Xây dựng BCH thử nghiệm Khảo sát thử nghiệm BCH đạt yêu cầu BCH chính thức Chọn Khơng Giai đoạn 1 Giai đoạn 2
3.3.1.1 Nhận dạng các nhân tố tiềm năng:
Các nhân tố rủi ro được tổng hợp cĩ chọn lọc từ các nghiên cứu tương tự ở nước ngồi. Trong đĩ cĩ các nghiên cứu của Perry và Hayes (1986), Patrick X.W. Zou, Guomin Zhang, Jiayuan Wang (2007), Sameh Monir El-Sayegh (2007), Nguyễn Anh Huy (2010) đã tổng hợp được các nhân tố rủi ro tiềm năng của nhiều nghiên cứu trước. Trong các nghiên cứu này, các nhân tố rủi ro đã được phân loại dựa theo mối liên hệ của chúng với các thành phần của dự án. Luận văn này sử dụng các nhân tố rủi ro của các nghiên cứu này để tập hợp thành những nhân tố tiềm năng. (phụ lục 1)
3.3.1.2 Xác định các nhân tố rủi ro phù hợp với phạm vi nghiên cứu.
Mặc dù các nhân tố phức tạp trong Phụ lục 1 là kết quả của nhiều nghiên cứu khoa học đã được cơng nhận và cơng bố, nhưng các nghiên cứu này được thực hiện tại các nước cĩ điều kiện kinh tế, xã hội khác xa với Việt Nam. Để cĩ được những nhân tố rủi ro phù hợp với nghiên cứu trong điều kiện ngành xây dựng tại Việt Nam, các nhân tố tiềm năng trên được sàng lọc thơng qua ý kiến đánh giá của 5 chuyên gia quản lý dự án. Những chuyên gia này đang giữ những chức vụ quan trọng trong nhiều dự án (giám đốc dự án, chỉ huy trưởng, Tư vấn trưởng, cố vấn dự án), họ đều cĩ thâm niên trên 7 năm kinh nghiệm và tham gia nhiều dự án xây dựng chung cư cao tầng tại TPHCM với nhiều vị trí cơng việc khác nhau. Bao gồm 2 giám đốc dự án của nhà thầu,1 chỉ huy trưởng thi cơng, 1 cố vấn dự án của nhà thầu, 1 giám đốc dự án của đơn vị tư vấn giám sát.
Các chuyên gia đều được trực tiếp giải thích rõ ràng vấn đề nghiên cứu và bảng danh sách gồm 54 nhân tố rủi ro tiềm năng (xem phụ lục 1). Sau đĩ, dựa vào kinh nghiệm thực tế mà các chuyên gia chỉ ra nhân tố khơng phù hợp hoặc nêu bổ sung thêm các nhân tố rủi ro khác. Sau các cuộc thảo luận, dựa vào những ý kiến thuyết phục hơn, tác giả chọn được 38 nhân tố rủi ro và thêm 9 nhân tố rủi ro dựa vào kinh nghiệm thực tế của các chuyên gia. Đĩ là “phân khúc căn hộ khơng phù hợp với thị trường”, “bố trí căn hộ khơng hợp lý”, “đơn vị tư vấn chậm trễ trong phê duyệt hồ sơ, bản vẽ”, “thiếu phối hợp