1.5. Nội dung cơ bản và các dữ liệu chủ yếu hình thành giá xây dựng
1.5.2.3. dài thời gian xây dựng cơng trình
Độ dài thời gian XDCT là toàn bộ thời gian định mức quy định cho mỗi loại cơng trình. Xác định độ dài thời gian xây dựng hợp lý có ý nghĩa rất lớn trong ĐTXD.
Thời gian xây dựng hợp lý tạo điều kiện cho nhà đầu tư nắm bắt được cơ hội
kinh doanh, thực hiện đầu tư có hiệu quả, giảm thiệt hại do ứ đọng vốn đầu tư. Đối
với các nhà thầu xây dựng, góp phần làm giảm chi phí trong xây dựng. Đối với Nhà nước và toàn xã hội, sớm đưa cơng trình vào sử dụng.
Nếu xác định độ dài thời gian xây dựng chưa hợp lý dẫn đến tăng chi phí đầu tư, làm cho điều chỉnh lại TMĐT, đồng thời không xác định đúng được hiệu quả kinh tế - tài chính của dự án.
+ Thời gian XDCT kéo dài sẽ gây nên các thiệt hại như: - Vốn đầu tư dở dang nằm tại cơng trình q lâu chưa sinh lời nhưng vẫn phải trả lãi (nếu là vốn vay) hoặc gây thiệt hại do ứ đọng vốn tại cơng trình; - Sẽ gặp phải hao mịn vơ hình do tiến bộ khoa học kỹ thuật và công nghệ.
+ Ngược lại, nếu thời gian xây dựng quá ngắn sẽ làm cho chi phí xây dựng tăng lên hoặc khơng tạo khả năng cho nhà thầu xây dựng thực hiện được đúng hợp đồng, gây khó khăn cho thi cơng tạo điều kiện cho nhà thầu xây dựng đòi hỏi giá cao hơn
khi họ tham gia đấu thầu xây dựng.
1.5.2.4. Đo bóc khối lượng cơng trình.
Đo bóc khối lượng XDCT là việc xác định khối lượng của cơng trình theo khối
lượng cơng tác xây dựng cụ thể, được thực hiện theo phương thức đo, đếm, tính tốn, kiểm tra trên cơ sở kích thước, số lượng quy định trong bản vẽ thiết kế và các khối lượng khác trên cơ sở các yêu cầu cần thực hiện của dự án.
Khối lượng cơng trình sau khi đo bóc là hệ thống các ngun tắc, trình tự thực hiện việc đo lường và tính tốn khối lượng cơng trình và cơng tác xây dựng là cơ sở cho việc định giá và quản lý giá xây dựng.
Cơng tác đo bóc khối lượng CTXD là nội dung quan trọng trong việc lập và quản lý chi phí ĐTXDCT. Độ chính xác và đầy đủ khi đo bóc khối lượng là một trong những yếu tố quyết định trong khâu lập và quản lý CPXD và hệ quả làm ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư của dự án.
1.5.2.5. Các chế độ chính sách có liên quan đến giá xây dựng.
Những quy định nhà nước về hình thành và quản lý giá xây dựng. Cơ cấu hình thành giá xây dựng, thuế suất, giá cả các loại nhiên liệu, vật liệu do nhà nước quản lý; các chế độ chính sách về tiền lương, tỷ giá hối đối... Những quy định của nhà nước về điều kiện, năng lực của các tổ chức, cá nhân hành nghề định giá xây dựng và quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
Nhà nước đóng vai trị kép trong quản lý chi phí xây dựng, bao gồm vai trị quản lý Nhà nước và vai trò CĐT (người bỏ vốn). Phân biệt chức năng quản lý nhà nước và chức năng quản lý của CĐT trong quản lý chi phí ĐTXDCT là nhiệm vụ cần thiết trong quản lý ĐTXD theo cơ chế thị trường, đặc biệt là các cơ quan quản lý nhà nước
được giao trách nhiệm làm CĐT các CTXD sử dụng vốn nhà nước .
1.6. Quản lý công tác định giá xây dựng khu vực kinh tế nhà nước.
1.6.1. Sự khác nhau giữa định giá xây dựng khu vực kinh tế nhà nước và khu vực không thuộc nhà nước quản lý. vực không thuộc nhà nước quản lý.
Định giá xây dựng cơng trình từ vốn nhà nước đều bắt buộc phải áp dụng theo
những quy định của nhà nước về phương pháp định giá, mà phổ biến là định giá bằng phương pháp chi phí. Cịn khu vực ngồi nhà nước thì phương pháp định giá khá linh hoạt bởi chủ đầu tư và nhà thầu, phổ biến nhất là phương pháp so sánh.
Định giá khu vực nhà nước thực hiện tuần tự từng bước trong đầu tư, áp dụng
mọi cơ chế chính sách do nhà nước ban hành. Cịn đối với khu vực không thuộc nhà nước không bắt buộc phải áp dụng cơ chế chính sách mà nhà nước ban hành và tự chịu trách nhiệm với quyết định của mình.
Định giá xây dựng khu vực kinh tế nhà nước còn chịu sự giám sát của cơ quan
kiểm tra, kiểm soát như: thanh tra các cấp, kiểm toán nhà nước và các cơ quan thuộc bộ máy nhà nước có chức năng. Các cơng trình được đầu tư ngồi khu vực nhà nước khơng thuộc đối tượng thanh tra, kiểm tốn như trên về chi phí xây dựng cơng trình.
1.6.2. Nguyên tắc trong định giá xây dựng khu vực kinh tế nhà nước.
Cùng với sự phát triển của ngành xây dựng, công tác định giá xây dựng phải ngày càng hoàn thiện cả về nội dung và phương pháp. Định giá xây dựng phải phản ánh đầy đủ tồn bộ chi phí xã hội cần thiết để cấu thành nên SPXD. Việc phân loại
chi phí cấu thành giá xây dựng phù hợp với đặc điểm, tính chất của từng loại chi phí
đảm bảo cho việc định giá được thuận lợi và chính xác hơn.
Phương pháp định giá đa dạng hơn, chuyển từ tính tốn cụ thể, chi li sang cách tính tổng hợp theo đơn giá xây dựng trên cơ sở các định mức. Định mức xây dựng
dùng để định giá xây dựng ngày càng hoàn thiện và đa dạng, từ định mức tính cho
một đơn vị diện tích hay một đơn vị cơng suất sử dụng cũng như định mức tỷ lệ.
Định giá xây dựng tuân theo số nguyên tắc sau:
- Tạo sự chủ động trong việc quản lý chi phí cho CĐT, giảm bớt sự can thiệp của nhà nước vào quá trình định giá xây dựng. Nhà nước thực hiện chức năng quản lý thông qua việc ban hành, hướng dẫn và kiểm tra việc thực hiện về quản lý chi phí. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm tồn diện về việc quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
- Định giá xây dựng phải đảm bảo mục tiêu và hiệu quả đầu tư của dự án ĐTXD, thực hiện theo những biến động của thị trường, yếu tố thị trường tính đến ngay từ giai
đoạn xác định TMĐT với các phương pháp xác định phù hợp với điều kiện thực tế
thực hiện dự án, tính đến yếu tố dự phịng trượt giá theo thời gian thực hiện dự án. - Định giá xây dựng theo đặc điểm, tính chất kỹ thuật và yêu cầu cơng nghệ của q trình xây dựng, đồng thời phù hợp với điều kiện và trình độ phát triển.
1.7. Kinh nghiệm định giá xây dựng ở một số quốc gia trên thế giới.
(theo tư liệu khảo sát, nghiên cứu của Viện kinh tế xây dựng)
1.7.1. Kinh nghiệm định giá xây dựng ở Anh.
Quy trình định giá và quản lý giá xây dựng
Ở Anh, tổ chức bộ máy Chính phủ có tính tập trung hố; mặc dù vậy, các Bộ
thường có quyền tự chủ cao. Đối với các dự án quan trọng của Chính phủ, có các tổ chức đóng vai trị CĐT của dự án. Mỗi tổ chức này quản lý các dự án thuộc lãnh vực chuyên môn của họ. Ví dụ: dự án đường sắt được quản lý bởi cơ quan quản lý giao
thông, cơ quan Dầu khí quản lý dự án dầu khí, các dự án cấp thốt nước do cơ quan mơi trường quản lý .v.v.
Đối với các dự án của Chính phủ, CĐT ủy nhiệm cho Kỹ sư chuyên ngành và
Kiến trúc sư là công ty tư nhân (hoặc Nhà nước tuyển) để phác thảo dự án và thiết kế sơ bộ. Trong giai đoạn này, Kỹ sư chuyên ngành và Kiến trúc sư được hổ trợ bởi tư vấn thiết kế và Tư vấn QLCP (Quantity Surveyor) là các công ty tư nhân. Khái tốn chi phí được tính trên đơn vị m2 để xác định lượng vốn cho dự án, Tư vấn QLCP tính tốn dựa trên các thơng tin cơ bản về dự án và diện tích CTXD.
Khi lượng vốn dành cho dự án được chấp thuận, thiết kế sơ bộ sẽ được trình cho CĐT. Tư vấn QLCP lập dự toán sơ bộ mô tả lượng vốn xây dựng sẽ được chi tiêu như thế nào. Dự toán sơ bộ được xác định dựa trên thiết kế sơ bộ, do đó, dự tốn sơ bộ
đưa ra mục tiêu chi phí cho mỗi hạng mục thiết kế. Khi các quyết định về thiết kế được đưa ra, Tư vấn QLCP sẽ lập dự tốn và dự tốn này có liên quan đến dự toán sơ
bộ đã được duyệt, nếu bị vượt quá dự tốn sơ bộ được duyệt, thì chi phí dự phịng
trong dự tốn sơ bộ sẽ giúp giải quyết các vấn đề này. Tuy nhiên, thường thì ít khi gặp những thay đổi trong ngân sách.
Khi xong thiết kế thi công, Tư vấn QLCP sẽ lập Biểu khối lượng bao gồm chi tiết tất cả các hạng mục công việc trong yêu cầu thiết kế, Biểu khối lượng sẽ được áp giá và sau đó được sử dụng để phân tích Hồ sơ thầu của nhà thầu. Biểu khối lượng là công cụ cho các nhà thầu xác định giá dự thầu, các nhà thầu làm giá cho biểu khối lượng trong đó phân ra làm hai loại biểu giá, giá cho những công việc cụ thể đã được xác định (Prime - cost sums) và giá cho phần công việc chưa được xác định rõ ràng tại thời điểm đấu thầu (Provisional Sum), sau đó tổng hợp thành giá dự thầu trọn gói.
Nguồn dữ liệu phục vụ cho cơng tác định giá xây dựng:
Có rất nhiều Phương pháp tiêu chuẩn đo bóc khối lượng (Standard Method of Measurement - SMM) được sử dụng cho các dự án. Nguồn dữ liệu được xây dựng bởi các Tư vấn QLCP giàu kinh nghiệm, với ngân hàng dữ liệu về đơn giá được xây dựng từ vật liệu, nhân công và máy thi công. Đơn giá được áp dụng cho bất cứ dự án nào có sử dụng SMM và sẽ dễ dàng cho Tư vấn QLCP đo bóc khối lượng của một dự án và vận dụng áp giá các dự án tương tự đã thực hiện trước đây có sử dụng cùng một phương pháp đo bóc chuẩn. Ngồi ra, Biểu khối lượng và đơn giá của dự án được đấu thầu trước đây sẽ là dữ liệu quan trọng.
Kinh phí được xác định dựa trên phát thảo dự án bằng cách tính tốn diện tích xây dựng, sau đó áp giá tính cho một m2 với đơn giá lấy từ ngân hàng dữ liệu cộng
việc điều chỉnh hệ số để có một đơn giá thích hợp với dự án cần định giá.
Khái toán (cost model) được xác định dựa trên thiết kế phát thảo hoặc thiết kế sơ bộ, bảng khái tốn này sẽ xem xét thơng số, các hệ số để dự tính chi phí và các thơng số này có thể sử dụng để phát triển dự toán một cách cụ thể hơn.
Chỉ số giá xây dựng được Tư vấn QLCP sử dụng để lập, xác định sự khác nhau về giá xây dựng ở các địa phương và biến đổi giá theo thời gian về vật liệu, nhân
cơng, máy móc thi cơng. Đây là công cụ định giá chủ yếu của Tư vấn QLCP.
Tư vấn QLCP khi họ sử dụng nguồn dữ liệu được xây dựng dựa trên kinh nghiệm và các dự án tương tự đã có nghiên cứu đến giá thị trường vật liệu, nhân cơng, máy móc để lập dự tốn ngân sách và chi phí xây dựng.
Tóm lại
- Tư vấn quản lý chi phí (Quantity Surveyor) đóng vai trị vơ cùng quan trọng trong định giá và quản lý giá xây dựng ở Anh. Đó là điểm mạnh trong hệ thống của Anh. Bởi vì, tư vấn QLCP chịu trách nhiệm định giá và QLCP xây dựng từ khởi đầu
đến khi dự án được hoàn thành.
- Các tiêu chuẩn diện tích và chỉ tiêu giá xây dựng liên quan do nhà nước xác
định để thiết kế cơng trình và khống chế mục tiêu giá xây dựng trong phạm vi đầu tư đã được định trước, không cho phép phá vở.
- Việc sử dụng SMM và áp dụng giá cả thị trường trong định giá là thế mạnh của hệ thống QLCP ở Anh bởi vì nó đảm bảo tính chính xác trong giá cả cạnh tranh.
- Biểu Khối lượng được sử dụng cho QLCP và cho quá trình đấu thầu. Biểu
Khối lượng là chìa khố để hiểu một cách đầy đủ phân tích hồ sơ thầu, để tạo ra sự minh bạch liên quan đến việc xác định giá cho các thay đổi.
- Phương pháp áp dụng phổ biến trong định giá là phương pháp so sánh có điều chỉnh theo biến động giá thị trường. Vì thế rất coi trọng việc thu thập dữ liệu về chỉ số giá xây dựng và giá XDCT .
1.7.2. Kinh nghiệm định giá xây dựng ở Mỹ.
Ở Mỹ, các cơ quan quản lý nhà nước không tổ chức ban hành các tiêu chuẩn chi
xây dựng. Tất cả các định mức, chỉ tiêu, tiêu chuẩn chi phí,…dùng để tính chi phí và giá XDCT thường do các tổ chức tư vấn có danh tiếng biên soạn và cung cấp.
Ở Mỹ, việc định giá xây dựng chủ yếu do công ty định giá xây dựng chuyên
nghiệp đảm nhận. Khi ước tính giá XDCT, các chun gia định giá xây dựng, ngồi việc tính đến các yếu tố đặc trưng cho bản thân dự án cơng trình như: kỹ thuật mới, các cơng nghệ đặc biệt mà dự án sử dụng, phương thức quản lý dự án, mức độ thuận lợi hoặc khó khăn, điều kiện hiện trạng cơng trình và tình hình nguồn vốn cho dự án. Họ rất chú trọng việc phân tích kỹ lưỡng các yếu tố rủi ro của dự án để trên cơ sở đó xác định khoản dự phịng ở mức độ thích hợp để phịng ngừa những yếu tố khơng
lường hết có thể xảy ra trong thời gian thực hiện dự án. Tuy nhiên, tỷ lệ dự phịng chi phí khơng cố định cho tất cả các dự án, bởi nó phụ thuộc vào khả năng rủi ro của từng cơng trình cao hay thấp. Chuyên gia định giá xây dựng có thể thơng qua sự khác nhau về tỷ lệ chi phí dự phịng để điều tiết mặt bằng tổng thể giá dự toán của tồn bộ các cơng trình trong DAĐTXD.
Trong định giá xây dựng ở Mỹ, ba yếu tố cấu thành nên giá xây dựng là vật liệu, nhân cơng và máy móc thi cơng được tính rất linh hoạt:
- Chi phí nhân cơng do hai thành phần là lương cơ bản và phụ cấp lương tạo thành. Thành phần phụ cấp lương bao gồm các khoản: chi phí quản lý hiện trường, tiền bảo hiểm, tiền bảo hộ lao động, tiền hưu trí, tiền thuế …Căn cứ để tính chi phí nhân cơng, trong định giá là lương cơ bản cộng với các khoản phụ cấp lương.
- Còn giá VLXD được lấy từ giá cả thị trường và giá máy móc thi cơng được lấy từ thị trường cho thuê xe máy thi công, tức giá cả biến động theo tín hiệu của từng thị trường đó, nó được tác động của các quy luật vốn có của cơ chế thị trường như quy luật giá trị, cạnh tranh, cung - cầu…và thay đổi theo thời gian thực hiện dự án. Sau
đó, trên cơ sở tổng chi phí vật liệu-nhân cơng-máy thi cơng, tính thêm hai khoản chi
phí quản lý và tiền thuế các loại theo một tỷ lệ nhất định.
Giá xây dựng ở Mỹ được định giá rất linh hoạt cho từng cơng trình, từng dự án. Việc định giá xây dựng ở Mỹ theo từng giai đoạn của dự án, giá xây dựng được hình thành và chính xác dần theo từng giai đoạn. Thường có độ sai số trong giới hạn nhất
định, biên độ sai số cho phép thể hiện qua từng giai đoạn như sau: Biên độ sai số
đoạn thiết kế sơ bộ là: từ +15% đến -10% và ở giai đoạn thiết kế bản vẽ thi cơng là: từ
+10% đến -05%. Sai số ước tính giá xây dựng quy định trong giới hạn nhưng rất có ý nghĩa cho việc áp dụng các giải pháp điều chỉnh kịp thời khi phát hiện các vấn đề tồn