1.7. Kinh nghiệm định giá xây dựng ở một số quốc gia trên thế giới
1.7.1. Kinh nghiệm định giá xây dựng ở Anh
Quy trình định giá và quản lý giá xây dựng
Ở Anh, tổ chức bộ máy Chính phủ có tính tập trung hố; mặc dù vậy, các Bộ
thường có quyền tự chủ cao. Đối với các dự án quan trọng của Chính phủ, có các tổ chức đóng vai trị CĐT của dự án. Mỗi tổ chức này quản lý các dự án thuộc lãnh vực chun mơn của họ. Ví dụ: dự án đường sắt được quản lý bởi cơ quan quản lý giao
thông, cơ quan Dầu khí quản lý dự án dầu khí, các dự án cấp thốt nước do cơ quan mơi trường quản lý .v.v.
Đối với các dự án của Chính phủ, CĐT ủy nhiệm cho Kỹ sư chuyên ngành và
Kiến trúc sư là công ty tư nhân (hoặc Nhà nước tuyển) để phác thảo dự án và thiết kế sơ bộ. Trong giai đoạn này, Kỹ sư chuyên ngành và Kiến trúc sư được hổ trợ bởi tư vấn thiết kế và Tư vấn QLCP (Quantity Surveyor) là các cơng ty tư nhân. Khái tốn chi phí được tính trên đơn vị m2 để xác định lượng vốn cho dự án, Tư vấn QLCP tính tốn dựa trên các thông tin cơ bản về dự án và diện tích CTXD.
Khi lượng vốn dành cho dự án được chấp thuận, thiết kế sơ bộ sẽ được trình cho CĐT. Tư vấn QLCP lập dự tốn sơ bộ mô tả lượng vốn xây dựng sẽ được chi tiêu như thế nào. Dự toán sơ bộ được xác định dựa trên thiết kế sơ bộ, do đó, dự tốn sơ bộ
đưa ra mục tiêu chi phí cho mỗi hạng mục thiết kế. Khi các quyết định về thiết kế được đưa ra, Tư vấn QLCP sẽ lập dự tốn và dự tốn này có liên quan đến dự toán sơ
bộ đã được duyệt, nếu bị vượt q dự tốn sơ bộ được duyệt, thì chi phí dự phịng
trong dự tốn sơ bộ sẽ giúp giải quyết các vấn đề này. Tuy nhiên, thường thì ít khi gặp những thay đổi trong ngân sách.
Khi xong thiết kế thi công, Tư vấn QLCP sẽ lập Biểu khối lượng bao gồm chi tiết tất cả các hạng mục công việc trong yêu cầu thiết kế, Biểu khối lượng sẽ được áp giá và sau đó được sử dụng để phân tích Hồ sơ thầu của nhà thầu. Biểu khối lượng là công cụ cho các nhà thầu xác định giá dự thầu, các nhà thầu làm giá cho biểu khối lượng trong đó phân ra làm hai loại biểu giá, giá cho những công việc cụ thể đã được xác định (Prime - cost sums) và giá cho phần công việc chưa được xác định rõ ràng tại thời điểm đấu thầu (Provisional Sum), sau đó tổng hợp thành giá dự thầu trọn gói.
Nguồn dữ liệu phục vụ cho công tác định giá xây dựng:
Có rất nhiều Phương pháp tiêu chuẩn đo bóc khối lượng (Standard Method of Measurement - SMM) được sử dụng cho các dự án. Nguồn dữ liệu được xây dựng bởi các Tư vấn QLCP giàu kinh nghiệm, với ngân hàng dữ liệu về đơn giá được xây dựng từ vật liệu, nhân công và máy thi công. Đơn giá được áp dụng cho bất cứ dự án nào có sử dụng SMM và sẽ dễ dàng cho Tư vấn QLCP đo bóc khối lượng của một dự án và vận dụng áp giá các dự án tương tự đã thực hiện trước đây có sử dụng cùng một phương pháp đo bóc chuẩn. Ngồi ra, Biểu khối lượng và đơn giá của dự án được đấu thầu trước đây sẽ là dữ liệu quan trọng.
Kinh phí được xác định dựa trên phát thảo dự án bằng cách tính tốn diện tích xây dựng, sau đó áp giá tính cho một m2 với đơn giá lấy từ ngân hàng dữ liệu cộng
việc điều chỉnh hệ số để có một đơn giá thích hợp với dự án cần định giá.
Khái toán (cost model) được xác định dựa trên thiết kế phát thảo hoặc thiết kế sơ bộ, bảng khái tốn này sẽ xem xét thơng số, các hệ số để dự tính chi phí và các thơng số này có thể sử dụng để phát triển dự toán một cách cụ thể hơn.
Chỉ số giá xây dựng được Tư vấn QLCP sử dụng để lập, xác định sự khác nhau về giá xây dựng ở các địa phương và biến đổi giá theo thời gian về vật liệu, nhân
cơng, máy móc thi cơng. Đây là công cụ định giá chủ yếu của Tư vấn QLCP.
Tư vấn QLCP khi họ sử dụng nguồn dữ liệu được xây dựng dựa trên kinh nghiệm và các dự án tương tự đã có nghiên cứu đến giá thị trường vật liệu, nhân công, máy móc để lập dự tốn ngân sách và chi phí xây dựng.
Tóm lại
- Tư vấn quản lý chi phí (Quantity Surveyor) đóng vai trị vơ cùng quan trọng trong định giá và quản lý giá xây dựng ở Anh. Đó là điểm mạnh trong hệ thống của Anh. Bởi vì, tư vấn QLCP chịu trách nhiệm định giá và QLCP xây dựng từ khởi đầu
đến khi dự án được hoàn thành.
- Các tiêu chuẩn diện tích và chỉ tiêu giá xây dựng liên quan do nhà nước xác
định để thiết kế cơng trình và khống chế mục tiêu giá xây dựng trong phạm vi đầu tư đã được định trước, không cho phép phá vở.
- Việc sử dụng SMM và áp dụng giá cả thị trường trong định giá là thế mạnh của hệ thống QLCP ở Anh bởi vì nó đảm bảo tính chính xác trong giá cả cạnh tranh.
- Biểu Khối lượng được sử dụng cho QLCP và cho quá trình đấu thầu. Biểu
Khối lượng là chìa khố để hiểu một cách đầy đủ phân tích hồ sơ thầu, để tạo ra sự minh bạch liên quan đến việc xác định giá cho các thay đổi.
- Phương pháp áp dụng phổ biến trong định giá là phương pháp so sánh có điều chỉnh theo biến động giá thị trường. Vì thế rất coi trọng việc thu thập dữ liệu về chỉ số giá xây dựng và giá XDCT .