THỜI KỲ SUY THỐI
Nhƣ là phần cịn lại của thị trƣờng vốn, REIT đã chịu sự đánh giá lại của thị trƣờng qua cuộc suy thối tồn cầu. Từ cao điểm tháng 9 năm 2007, thị trƣờng REIT toàn cầu đã mất khoảng 15% giá trị. Bản chất tăng vốn của REIT và sự phụ thuộc của các REIT vào nợ tài chính làm cho REIT ảnh hƣởng nghiêm trọng khi các thị trƣờng tín dụng bị sụp đỗ. Giá trị tài sản giảm ở tốc độ cao làm nhiều REIT có tỷ lệ giá trị vay bị tình trạng bong bóng (LTV) và ngân hàng đánh động họ vì họ vi phạm về giao ƣớc nợ. Việc thƣơng lƣợng lại điều khoản nợ thì khó khăn vì thiếu khả năng thanh tốn và lạm phát giá cả. Vì thế, REIT chịu áp lực một cách đáng kể và là một trong các loại tài sản đầu tiên chịu tình trạng lộn xộn.
Biểu đồ:Thu hẹp thị trƣờng REIT toàn cầu
Úc bị ảnh hƣởng nặng nề nhất bởi sự suy thối, với vốn hóa thị trƣờng trong tháng 10 năm 2010 giả xuống 40% so với đỉnh điểm trong tháng 9 năm 2007. Thị trƣờng Úc REIT (A-REIT) là thị trƣờng năng động nhất trong Châu Á- Thái Bình Dƣơng và dễ dàng làm suy thối thị trƣờng vì nó đã thay đổi mơ hình REIT truyền thống bị động, đạt nguồn thu nhập rủi ro hơn bằng việc quản lý các quỹ và doanh nghiệp đầu tƣ ra nƣớc ngoài tăng lên.
Hiệu quả hoạt động của thị trƣờng REIT (J-REIT) Nhật Bản thì khơng tệ nhƣ Úc, mặc dù nó đã xuống 22% từ tháng 9 năm 2007. Điều kiện kinh tế khó khăn tại Nhật tiếp tục làm cho thị trƣờng REIT đạt hiệu quả thấp.
Ngƣợc lại, các thị trƣờng REIT của Hồng Kông và Singapore đã xoay sở để đạt đƣợc sự tăng trƣởng tích cực trong cùng thời kỳ. Hồng Kông tăng 49%, đạt 8.2 tỉ đô la Mỹ, và Singapore tăng 35%, đạt 13,6 tỷ USD. Cấu trúc REIT trong hai thị trƣờng là liên kết chặt chẽ hơn với mơ hình REIT truyền thống và nhƣ vậy là tiếp nhận rủi ro thấp hơn. REIT trong các thị trƣờng cũng có nhiều quy định ; Ví dụ, Hồng Kơng và Singapore kiểm sốt tốc độ tăng trƣởng không giống nhƣ Úc hay Nhật Bản.
Kể từ giữa năm 2009, thị trƣờng REIT ở châu Á Thái Bình Dƣơng đã có nhiều khởi sắc. REIT tại Úc, Hồng Kông, và Singapore đã đàm phán lại cách huy động nợ, và nhiều quốc gia , đặc biệt là ở Úc, đã tái cơ cấu vốn trên bảng cân đối kế toán của họ. Bảng cân đối tốt hơn và cải thiện điều kiện tín dụng sẽ đặt REIT vào vị trí tốt để kiếm lợi từ cơ hội tăng trƣởng trong tƣơng lai. Trong điều kiện kinh tế yếu kém ở Nhật , làm cho J-REIT khó khăn trong việc tái cơ cấu vốn và tài chính về nợ của họ, mặc dù chính phủ đã từng bƣớc can thiệp vào thị trƣờng.
Số lƣợng mới IPO rất thấp từ suy thoái, nhiều thị trƣờng chậm tăng trƣởng để củng cố, đúc kết kinh nghiệm. Tại Nhật Bản, một số REIT đã sáp nhập và hủy bỏ niêm yết, và tổng số J-REIT đã giảm từ 42 vào tháng 6 năm 2008 còn 36 trong tháng 10 năm 2010, khơng có niêm yết mới nào từ năm 2007. Sau khi một số lƣợng đáng kể của IPO giữa tháng 6/ 2007 và tháng 6/2008, số REIT tại Úc cũng đã ổn định, với tổng số trong tháng 10 năm 2010 ngang bằng với REIT từ ba năm trƣớc. Hồng Kông vẫn khá ổn định, ngƣợc ở Singapore có bốn REIT đã niêm yết kể từ tháng 6/2008, bao gồm cả ba REIT trong năm 2010.