1.6 REIT CÁC NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM
1.6.5.3 Thị trƣờng REIT của Singapore
Cơ quan tiền tệ Singapore (MAS) lần đầu tiên đƣa ra các quy tắc để điều chỉnh REIT Singapore (S-REIT) vào năm 1999. Ba năm sau, tín thác CapitaMall đã khai trƣơng S-REIT đầu tiên. S-REIT đã tăng trƣởng theo luật số mũ trong năm năm sau đó, trong thời gian đó tổng số 20 S-REIT đƣợc niêm yết và đƣợc giao dịch trên thị trƣờng chứng khoán Singapore (SGX). Tuy nhiên, thị trƣờng dừng hoàn
toàn trong năm 2008 và 2009 hậu quả của cuộc khủng hoảng tài chính tồn cầu. Thị trƣờng bắt đầu đón nhận ba S-REIT niêm yết trong năm 2010.
Trong ít hơn một thập kỷ, quy định của S-REIT đã trải qua nhiều thay đổi. Năm 2002, ví dụ, hƣớng dẫn MAS cho Quỹ bất động sản đƣợc tổng hợp thành Luật về chƣơng trình đầu tƣ tập thể. Luật này đã trở thành quy định chính cho S-REIT.
Năm 2005, MAS phát hành văn bản tƣ vấn, để tăng cƣờng cơ chế quy định chi phối S-REIT. Việc tƣ vấn dẫn tới một thắt chặt các yêu cầu tuyển chọn cho các nhà quản lý S-REIT, làm tăng thêm các yêu cầu áp dụng cho các giao dịch của bên liên quan, và sửa đổi của các yêu cầu đánh giá. Đồng thời, các sửa đổi cũng đã cho S-REIT linh hoạt hơn để quản lý cơ cấu vốn đầu tƣ của họ và để tạo thuận lợi cho sự thu nhận ở nƣớc ngoài.
Ngoài ra, một số quy định và các biện pháp thuế đã đƣợc ban hành bởi nhiều cơ quan chính phủ vào năm 2005 để ni dƣỡng sự tăng trƣởng của thị trƣờng S- REIT. Trong số các biện pháp là từ bỏ 3% nhiệm vụ chuyển tài sản vào S-REIT niêm yết. Tháng 9 năm 2007, MAS các sửa đổi Luật một lần nữa, và các sửa đổi bao gồm một loạt các cải tiến để yêu cầu minh bạch, cho phép đầu tƣ, và các khu vực khác của quy định REIT.
Phản ứng với một tƣ vấn khác vào tháng 1 năm 2009 đã dẫn đến một sửa đổi Luật để giới thiệu trong những cuộc họp bắt buộc hàng năm (AGMs) cho tất cả các S-REIT. Trong tháng 5 năm 2010, MAS đã đề xuất các sửa đổi trên luật về chƣơng trình đầu tƣ tập thể, với mục tiêu của cung cấp tính rõ ràng, tăng tính linh hoạt cho ngƣời quản lý trong việc quản lý quỹ của họ, và tăng cƣờng việc bảo vệ nhà đầu tƣ.
Tất cả những thay đổi quy định không chỉ dành để giúp thúc đẩy thị trƣờng S-REIT mà còn dùng để thắt chặt các yêu cầu pháp lý bảo vệ cổ đông S-REIT.
Theo yêu cầu pháp lý của Singapore, S-REIT có thể hoặc là một cơng ty hoặc một quỹ tín thác. Hiện nay, vì sự khác nhau trong chính sách thuế, tất cả các REIT đƣợc niêm yết dƣới hình thức là một quỹ tín thác. Do đó, S-REIT cần phải thực hiện theo yêu cầu niêm yết SGX. Để niêm yết trên sở giao dịch thì vốn tối thiểu S$ 300 triệu, và 25% vốn REIT đƣợc nắm giữ bởi ít nhất 500 nhà đầu tƣ cá
Hình 1.6.8 : Cấu trúc quỹ đóng S-REIT và đƣợc quản lý bên ngoài bởi bộ phận quản lý tài sản