1.6 REIT CÁC NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM
1.6.5.2 Thị trƣờng REIT của Nhật
REIT tại Nhật Bản đƣợc đề cập nhƣ là thị trƣờng J-REIT, vẫn cịn rất trẻ. Nó đƣợc chính thức đƣa vào tháng 11 năm 2000.
Tháng 5 năm 2000, luật về Quỹ tín thác đầu tƣ và cơng ty đầu tƣ (ITL) đã hồn tất là kết quả của quá trình sửa đổi và đổi tên của các luật ban hành trƣớc đó, Luật liên quan đến tín thác đầu tƣ chứng khốn và tổng cơng ty đầu tƣ chứng khốn, mà đã đƣợc thiết kế để điều chỉnh các chƣơng trình đầu tƣ chứng khốn. Luật sửa đổi đã đƣợc mở rộng để bao gồm bất động sản bên cạnh chứng khoán nhƣ là các đối tƣợng của quản lý bởi tín thác đầu tƣ hoặc tổng công ty đầu tƣ.
Mặc dù trƣớc đây, nó có thể đầu tƣ vào bất động sản (ví dụ, thơng qua Quỹ đầu tƣ), thì luật sửa đổi cho phép các hình thức mới của đầu tƣ bất động sản, chẳng hạn nhƣ thơng qua tín thác hoặc thơng qua một cơng ty đầu tƣ .
Niêm yết thành công đầu tiên vào thị trƣờng J-REIT mới thành lập đã diễn ra ngày 10 tháng 9 năm 2001, sau thị trƣờng chứng khoán Tokyo (TSE) đã tạo ra một hệ thống niêm yết cho REIT để giao dịch trên thị trƣờng. Sau một khởi đầu chậm, số lƣợng REIT niêm yết lên đến 42 vào năm 2007. Trong số này, 41 REIT đã đƣợc niêm yết trên thị trƣờng chứng khoán Tokyo (TSE)và một REIT đƣợc niêm yết trên sở giao dịch chứng khoán JASDAQ, một phân khúc thị trƣờng riêng biệt ở Nhật Bản. Tổng giá trị thị trƣờng của J-REIT ở đỉnh cao vào tháng 5 năm 2007 là ¥ 6.800 tỷ đồng.
Những yếu tố chính này góp phần tích cực vào sự nổi lên của một thị trƣờng khá lớn đối với J-REIT bao gồm Sửa đổi về thuế áp đặt trên giá bán và cổ tức của J- REIT, xây dựng và công bố của chỉ số REIT TSE, việc sử dụng hai J-REIT trong một chỉ số của MSCI, và bãi bỏ quy định cho phép quỹ của quỹ đầu tƣ trong J-REIT
Cấu trúc: REIT tại Nhật Bản hình thành hai loại cấu trúc —quỹ tín thác đầu tƣ và
cơng ty đầu tƣ. Trong thực tế, tất cả J-REIT niêm yết là cơng ty đầu tƣ vì cơ cấu quản trị và những điều kiện của TSE tốt hơn. Các công ty đầu tƣ, mà trong trƣờng hợp của J-REIT là những công ty đặc biệt, đƣợc thành lập với mục tiêu sở hữu và
quản lý bất động sản. Mặc dù các công ty về mặt kỹ thuật chịu trách nhiệm cho việc sở hữu và quản lý tài sản bất động sản, trong thực tế các chức năng quản lý đƣợc thầu phụ cho bên thứ ba, mà giúp cho các công ty đầu tƣ khỏi phải tham gia vào các hoạt động nhƣ phát hành trái phiếu, vay quỹ, hoặc phát hành các đơn vị đầu tƣ mới. Chức năng chính của cơng ty đầu tƣ là để giữ tài sản, và nó là cần thiết để thuê ngoài quản lý tài sản cùng với quyền và chức năng hành chính tổng hợp cho bên thứ ba. Quản lý thực tế tài sản J-REIT đƣợc thực hiện bởi công ty quản lý tài sản, mà không cần phải niêm yết.
Hình 1.6.7 Cấu trúc Cơng ty đầu tƣ về J-REIT