Điều kiện để xây dựng REIT thành công cần nhiều yếu tố liên quan đến sự phát triển bền vững của thị trƣờng. Mục đích của nhà đầu tƣ là lợi nhuận và chỉ bỏ vốn đầu tƣ khi tin tƣởng dự án ủy thác có lợi ích tài chính cao hơn các dạng đầu tƣ khác, nếu không nhà đầu tƣ sẽ quay sang gửi tiền vào ngân hàng hoặc mua trái phiếu Chính phủ tuy lãi ít nhƣng an tồn.
Để xem xét tình hình hiện tại của thị trƣờng Việt Nam có những điểm thuận lợi và khó khăn nào khi thành lập REIT, tác giả đi vào phân tích mơ hình SWOT của thị trƣờng :
3.1.1 Strengthens (Điểm mạnh: S)
REIT thực sự rất cần cho một thị trƣờng bất động sản phát triển và đang thiếu vốn trầm trong nhƣ Việt Nam.
Nguồn tiền nhàn rỗi trong dân nhiều, các nhà đầu tƣ vừa và nhỏ đang tìm kiếm cơ hội đầu tƣ an tồn và tính thanh khoản cao.
Có nhiều doanh nghiệp, cơng ty quản lý tài sản, các công ty quản lý quỹ cùng hoạt động.
Thị trƣờng bất động sản mới nổi với những triển vọng tốt, thị trƣờng chứng khoán đang trên đà phát triển, có nhiều tổ chức tài chính trung gian tầm cỡ có thể cung cấp vốn và hạn mức tín dụng lớn trong ngắn và trung hạn giúp khởi động bất kỳ một dự án bất động sản nào.
Thị trƣờng bất động sản Việt Nam đang đƣợc các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài quan tâm và béo bở hơn thị trƣờng BĐS Thái Lan hay Myanma.
3.1.2 Weaknesses (Điểm yếu: W)
Hành lang pháp lý để hình thành REIT: Việt Nam đang nghiên cứu xây dựng
văn bản pháp luật điều chỉnh cụ thể hoạt động của REIT (ở các nƣớc có REIT phát triển thƣờng có những Bộ luật riêng điều chỉnh hoạt động của REIT). Tuy nhiên hiện chỉ có một số văn bản pháp quy có liên quan đến REIT nhƣng chƣa đầy đủ và còn nhiều luật định đang dự thảo.
REIT thƣờng hoạt động dƣới 2 mơ hình là ―Quỹ đầu tƣ‖ và ―Cơng ty cổ phần đại chúng‖, ở nƣớc ta hiện chỉ có một số văn bản pháp quy có liên quan đến REIT nhƣ thông qua luật doanh nghiệp, luật chứng khoán và luật kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, vẫn chƣa đƣa ra một luật riêng, cụ thể cho REIT.
Nguồn nhân lực chưa có kinh nghiệm: REIT khá mới mẻ với thị trƣờng BĐS
Việt Nam, trong giai đoạn đầu sẽ thiếu nguồn nhân lực có chun mơn và am hiểu về lĩnh vực này. Đây cũng là vấn đề đặt ra đối với các nhà quản lý khi tìm kiếm nguồn nhân lực.
3.1.3 Opportunities (Cơ hội: O)
REIT thì mới với thị trƣờng BĐS Việt Nam nhƣng không mới trên thế giới, đặc biệt, REIT Châu Á Thái Bình Dƣơng cũng đang hoạt động và khá thành cơng. Do đó sẽ thuận lợi cho Việt Nam phát triển REIT dựa trên nền tảng REIT đã đƣợc áp dụng tại các nƣớc Châu Á chỉ cần điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thị trƣờng BĐS Việt Nam hiện nay.
Với việc các nhà đầu tƣ vẫn tiếp tục quan tâm đến thị trƣờng Châu Á nhƣ là một sự thay thế cho thị trƣờng Châu Âu và Bắc Mỹ đang tăng trƣởng chậm, do đó sẽ có những đối thủ cạnh tranh đáng lƣu ý trong khu vực cũng đang cố gắng thu hút lƣợng vốn đầu tƣ từ bên ngoài. Là một điểm đến đầu tƣ, Việt Nam có đầy đủ những yếu tố thuận lợi nhƣ mật độ dân cƣ Việt Nam cao gấp đôi Trung Quốc. Tuy nhiên vẫn chƣa đƣợc các nhà đầu tƣ quốc tế khai thác hết. Với khả năng tiếp cận, giá cả, tính minh bạch dần đƣợc cải thiện, Việt Nam có thể tự tin rằng cơ hội dành cho các nhà đầu tƣ quốc tế sẽ khởi sắc hơn và sẽ thu hút nguồn vốn từ các nƣớc láng giềng nhiều hơn.
Thị trƣờng bất động sản Châu Á đƣợc các nhà đầu tƣ quan tâm ngày càng tăng, các nhà đầu tƣ sẽ bắt đầu nhìn xa hơn những thị trƣờng đầu tƣ truyền thống, đã phát triển để hƣớng đến các cơ hội đầu tƣ tại châu Á. Việt Nam đang từng bƣớc trở thành một điểm đến đầu tƣ trong khu vực. Điều này đƣợc minh chứng qua việc các quỹ đầu tƣ của Singapore và Malaysia đã hiện diện và đang hoạt động rất thành công trên thị trƣờng. Khi các nhà đầu tƣ có uy tín tại Việt Nam
vẫn đang thực hiện những giao dịch mua bán trong nƣớc, các nhà đầu tƣ từ bên ngồi đang theo dõi tìm kiếm cơ hội đầu tƣ.
Tiền trong dân cịn lớn, lạm phát tăng cao, ngƣời dân càng khơng muốn gửi tiền vào ngân hàng và trong khi vàng, USD, chứng khoán lên xuống thất thƣờng, rủi ro lớn nên dòng vốn sẽ dồn vào bất động sản, nơi đƣợc coi là kênh đầu tƣ an toàn, hiệu quả.
Các nhà đầu tƣ bất động sản quốc tế đang và đã vào Việt Nam và rất cần cơ hội đầu tƣ tài chính chuyên nghiệp nhƣ thị trƣờng thế giới.
Chính phủ cũng đang có những chiến lƣợc và chính sách khuyến khích phát triển mơ hình REIT trong giai đoạn hiện nay.
3.1.4 Threats (Thách thức: T)
Loại hình quỹ tín thác đầu tƣ bất động sản này đã phát triển nhanh trên thế giới, nhƣng còn khá mới ở Việt Nam và hiện chƣa có hành lang pháp lý tồn diện để có thể thành lập và hoạt động. Yêu cầu về hàng lang pháp lý chặt chẽ đảm bảo cho hoạt động hiệu quả của REIT là khâu yếu nhất hiện nay của thị trƣờng bất động sản Việt Nam. Các nƣớc trên thế giới có những bộ luật, quy chế quy định rất chi tiết về các tiêu chuẩn hoạt động của công ty quản lý quỹ REIT và REIT hoạt động dƣới sự giám sát của một số tổ chức chuyên nghiệp nhƣ ngân hàng giám sát, đơn vị kiểm toán, định giá.
Rủi ro trong quản lý dòng vốn: khác với những quỹ đầu tƣ khác nhƣ quỹ đầu tƣ chứng khoán, …khi quản lý dịng vốn của REIT sẽ khơng đảm bảo an toàn, bởi quỹ đầu tƣ BĐS đa phần lợi nhuận là chi cho các cổ đơng, vì thế bộ máy hoạt động của quỹ chỉ là một hội đồng các nhà đầu tƣ. Khác với quỹ khác mơ hình giống nhƣ một Cơng ty quản lý chẳng hạn nhƣ quỹ chứng khốn lợi nhuận trích ra cho việc hoạt động khoảng 30%, trong khi đó REIT chỉ 10%. Đây là cũng là một hạn chế của REIT so với các quỹ khác.
Do quỹ này còn khá mới mẻ tại Việt Nam nên việc tạo dựng đƣợc lòng tin đối với các nhà đầu tƣ thì lại là một câu chuyện dài, và là một chặng đƣờng đầy ―chơng gai‖ trong q trình hình thành và phát triển, đặc biệt trong khi nền kinh tế cịn có nhiều yếu tố vĩ mơ bất ổn, thị trƣờng chứng khốn, tài chính chƣa ở mức ổn
định cao nhƣ những nƣớc phát triển Hồng Kơng, Singapore,… Ngồi ra cần phải rút kinh nghiệm khủng hoảng tài chính 2008-2009 để quản lý nguồn vốn hiệu quả, nếu không kiểm sốt chặt chẽ thì rất nguy hiểm, rúi ro cao thậm chí dẫn đến khủng hoảng.