VPH và SAM.
Sự kết hợp giữa C21 và SAM không những sẽ làm gia tăng giá trị doanh nghiệp cho C21 mà còn mang lại lợi ích cao hơn cho các cổ đơng của VPH thông qua cổ tức và lợi nhuận trên vốn đầu tƣ qua việc gia tăng giá trị cổ phiếu.
2.3 NHỮNG KÊNH HUY ĐỘNG VỐN CHO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN NAY HIỆN NAY
2.3.1 Kênh tín dụng từ các ngân hàng thƣơng mại
Năm 2010 và 2011 là thời kỳ vô cùng khó khăn về vốn cho lĩnh vực bất động sản. Đặc biệt, nguồn vốn tín dụng từ Ngân hàng bị siết chặt và lãi suất cho vay đẩy lên cao đến 23%-25%/năm. Với tình trạng này làm cho thị trƣờng bất động sản vốn đã thăng trầm càng trầm trọng thêm và cuối năm 2011 thị trƣờng gần nhƣ đóng băng.
Vì khó khăn trong thị trƣờng BĐS hiện nay, Thống Đốc Ngân hàng Nhà Nƣớc Việt Nam đã khẳng định Ngân hàng Nhà nƣớc đang giải quyết vấn đề tín dụng cho BĐS để đƣa thị trƣờng thốt khỏi đóng băng hiện nay. Việc áp dụng một cơ chế tín dụng cởi mở hơn cho BĐS xuất phát từ việc hệ thống tín dụng cho lĩnh vực này đã đƣợc điều chỉnh ở mức an toàn cho phép trong năm 2011.
Bộ xây dựng cơng bố khoản tín dụng trong năm 2011 là 203.598 tỷ đồng chiếm 9,25% tổng dƣ nợ toàn hệ thống. Số dƣ nợ này giảm 13,46% so với thời điểm 31/12/2010, trong khi đó tăng trƣởng dƣ nợ tín dụng tồn hệ thống khoảng 12%. Điều này có nghĩa dƣ nợ tín dụng đã bị khống chế và chính phủ sẽ có những chính sách điều chỉnh cho thị trƣờng.
Sau khi phân tích tình hiện tại cũng nhƣ dự báo biến động kinh tế, NHNH đã quyết định mở rộng tín dụng cho lĩnh vực BĐS. Qua đó, dƣ nợ tín dụng BĐS đƣợc
mở ra với mọi loại hình vay: vay để mua bán nhà ở đầu tƣ, đầu cơ, để ở, cho vay xây dựng BĐS để bán, tức là chủ đầu tƣ sẽ có cơ hội tiếp cận vốn vay để tiếp tục triển khai hoàn tất các dự án dở dang.
Trong thời gian này các nhà băng chủ yếu tập trung vốn cho khách hàng cá nhân có nhu cầu về nhà ở, sửa chữa nhà, với lãi suất có xu hƣớng giảm nhằm kích hoạt dƣ nợ ở lĩnh vực này trong thời gian tới.
Cụ thể, tại ABBank, Ngân hàng có kế hoạch dành 800 tỷ đồng cho vay mua, sửa chữa nhà với lãi suất ƣu đãi 18,5%/năm. Lãi tính trên dƣ nợ giảm dần và thay đổi 6 tháng 1 lần.
Theo ACB với tín dụng bất động sản tiêu dùng (mua, sửa chữa nhà… ), tài sản thế chấp hầu hết là bất động sản nên ln đƣợc đảm bảo. Do đó, trong kế hoạch phát triển tín dụng năm nay với chỉ tiêu tăng trƣởng tín dụng nhận đƣợc là 17%, ACB dành hạn mức tƣơng đối lớn cho tín dụng ở lĩnh vực này. Ngồi 7.000 tỷ đồng cho khách hàng cá nhân vay tiêu dùng, mua, sửa chữa nhà… dƣới hình thức trả góp, ACB cịn gia tăng hạn mức cho vay tín chấp (khơng tài sản đảm bảo) lên 500 triệu đồng/khoản vay thời gian gần đây.
HSBC vừa công bố tiếp tục giảm lãi suất cho vay thế chấp dành cho các khách hàng cá nhân vay mua nhà để ở. Hiện nay, lãi suất vay dài hạn tốt nhất có thể áp dụng cho các khách hàng tại HSBC là 17%/năm. Đây cũng đƣợc xem là mức lãi suất cạnh tranh dành cho khách hàng cá nhân có nhu cầu nhà ở.
Nhu cầu về nhà ở còn rất lớn và mặt bằng giá nhà, đất hiện đã đến mức hợp lý để ngƣời dân có thể tiếp cận. Do đó, mở van tín dụng bất động sản sẽ giúp giải phóng hàng tồn kho, tạo ra chu chuyển vốn cho nền kinh tế. Nếu lĩnh vực bất động sản đƣợc tháo gỡ một phần thì nhiều lĩnh vực khác trong ngành xây dựng sẽ đƣợc tháo gỡ, đồng thời giúp giảm nợ xấu trong ngành ngân hàng.
2.3.2 Kênh thông qua thế chấp và tái thế chấp trong hệ thống ngân hàng
Hầu hết các dự án bất động sản khi vay vốn đều phải định giá tài sản để thế chấp vay vốn, và Ngân hàng thƣờng định giá thấp hơn nhiều so với giá thị trƣờng. Hầu hết các Ngân hàng cho vay những dự án lớn rất thận trọng và ràng buộc chặt chẽ. Có những những dự án thế chấp giấy chứng nhận quyền sở sử dụng đất và bao
gồm cả phần xây dựng hình thành trong tƣơng lai. Chi phí sử dụng vốn cho những dự án khá cao và nhiều dự án BĐS phải hạ giá thành để bán sản phẩm thu hồi vốn nhanh để đáo hạn nợ Ngân hàng. Một số dự án nếu khơng có khả năng trả nợ đúng hạn thì phải tiếp tục xin kéo dài nợ vay với Ngân hàng. Một số dự án căn hộ do chủ đầu tƣ thế chấp tài sản để vay nên sau khi dự án hồn tất thì rất chậm trong việc ra giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho khách vì lý do chƣa thanh tốn hết nợ Ngân hàng để lấy lại giấy chứng nhận quyền sở sử dụng đất.
2.3.3 Kênh tiết kiệm bất động sản
Là nguồn tài trợ rất quan trọng có xu hƣớng ngày càng lớn hơn và bền vững hơn. Nguồn vốn đƣợc huy động thơng qua hợp đồng góp vốn của cá nhân vào Công ty Bất Động Sản. Tuy nhiên theo quy định trong nghị định 71/2010/NĐ-CP đã làm hạn chế việc huy động vốn loại hình này của Cơng ty, nghi định quy định chỉ đƣợc huy động vốn sau khi hồn tất phần móng. Tuy nhiên, đối với Cơng ty Bất Động Sản thì giai đoạn đầu rất cần vốn để trang trải kinh phí cho việc xây dựng. Ngoài ra, các cá nhân vẫn cịn có xu hƣớng gửi tiết kiệm Ngân hàng với lãi suất ổn định và an toàn hơn, và thị trƣờng chứng khoán cũng là nơi thu hút nguồn tiền tiết kiệm này.
2.3.4 Kênh thông qua cổ phiếu bất động sản
Kênh cấp vốn cho thị trƣờng BĐS thông qua TTCK, thị trƣờng cổ phiếu là một trong những kênh quan trọng. Trên thị trƣờng OTC nhiều cổ phiếu của các công ty BĐS đang đƣợc nhà đầu tƣ tìm mua, nhƣ Petroland (CTCP Đầu tƣ hạ tầng và đơ thị dầu khí), Sacomreal (CTCP Địa ốc Sài Gịn Thƣơng Tín), 584 (CTCP Đầu tƣ xây dựng, khai thác công trình giao thơng 584), IDJF (CTCP Đầu tƣ tài chính quốc tế và phát triển doanh nghiệp IDJ), UDEC (CTCP Xây dựng phát triển đô thị Bà Rịa - Vũng Tàu)….
TTCK trong ngắn hạn có thể khơng tăng trƣởng lớn nhƣng nếu thị trƣờng BĐS khơng cịn cơ hội thì nguồn vốn sẽ vận hành sang TTCK. Hệ quả là TTCK có thể bùng nổ, nguồn tiền lại tiếp tục đƣợc thu hút vào TTCK và thị trƣờng BĐS đã thiếu vốn sẽ lại càng thiếu vốn.
2.3.5 Kênh thông qua các quỹ đầu tƣ
Nam. Trong đó có một số quỹ chuyên đầu tƣ vào bất động sản nhƣ Vinaland Limited (VNL) của tập đoàn Vinacapital, VPF của tập đoàn Dragon Capital, ba quỹ của tập đoàn Indochina Capital là Indochina Land Holdings I,II, III (ILH, ILH2 và ILH3), VPH của công ty quản lý quỹ đầu tƣ Saigon Asset Management. (Xem chi tiết các quỹ ở phần 2.2)
2.3.6
Một trong những nguồn vốn quan trọng của thị trƣờng BĐS những năm qua là từ các nhà đầu tƣ tiềm năng (những nhà đầu tƣ thứ cấp của thị trƣờng BĐS). Đây là một lực lƣợng rất đông đảo, từ các nhà đầu tƣ nhỏ lẻ tƣ nhân, đến các doanh nghiệp trong ngành kinh doanh BĐS và các tổ chức, doanh nghiệp ngoài ngành kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, hiện có một thực tế là rất nhiều nhà đầu tƣ tiềm năng có lƣợng vốn không đủ lớn (khơng đủ để thanh tốn trọn vẹn cho một BĐS đơn lẻ) nhƣng lại đầu tƣ rất dàn trải.
Bên cạnh đó, rất nhiều nhà đầu phát triển BĐS cũng gặp khó khăn về vốn để đủ đáp ứng yêu cầu của luật pháp trƣớc khi có thể bán sản phẩm để thu hút nguồn vốn. Vì vậy, một tỷ lệ khá lớn các chủ đầu tƣ dự án đã vận dụng hƣớng góp vốn đầu tƣ hoặc vay tiền của nhà đầu tƣ và trả bằng quyền mua sản phẩm hoặc lãi suất ngân hàng.
Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện tại, nguồn huy động này ngày càng gặp khó khăn do với rất nhiều ngun nhân (nhƣ tính khả thi của dự án, thƣơng hiệu của chủ đầu tƣ, năng lực thanh toán của chủ đầu tƣ thứ cấp không cao) nên nguồn này ngày càng hạn hẹp.
Một nghịch lý hiện vẫn tồn tại là một số nhà đầu tƣ tiềm năng, có một lƣợng tiền đáng kể lại tập trung mua gom, đẩy giá những dự án có khả năng sinh lợi cao. Vì vậy, các nhà đầu tƣ tiềm năng có vốn ít rất khó có thể tham gia vào phân khúc thị trƣờng này.
2.3.7 .
Những năm trƣớc đây thì nguồn vốn đầu tƣ từ nƣớc ngoài vào Việt Nam khá lớn do thị trƣờng BĐS đem lại lợi nhuận đáng kể. Do khủng hoảng kinh tế toàn cầu nên nguồn vốn này đầu tƣ vào thị trƣờng Việt Nam bị chựng lại. Kinh tế thế giới đã
có dấu hiệu phục hồi, TTCK các nƣớc đã tái lập những mức cao, thị trƣờng BĐS của một số nƣớc đã có dấu hiệu tăng trƣởng. Nguồn vốn đầu tƣ có xu thế quay lại các nƣớc phát triển. Bên cạnh đó, một số quốc gia phát triển có nguy cơ tiềm ẩn về khủng hoảng nợ công nên nguồn vốn của các tổ chức quốc tế và các thể chế tài chính cũng có xu hƣớng vận hành vào các nền kinh tế này hơn là đến các nƣớc đang phát triển. Vì vậy, nguồn vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài (FDI) vào Việt Nam khơng thật sự có triển vọng gia tăng lớn trong ngắn hạn.
Nhìn chung, nguồn vốn có tính quyết định và vai trò lớn nhất cung cấp cho