VÀ CHIẾN LƢỢC QUẢN LÝ – ĐẦU TƢ REIT MỸ
Hoạt động của REIT Mỹ trong giai đoạn suy thoái
Sự bùng nổ REIT đã đến một kết cục tệ hại vào đầu năm 1998, với giá cổ phiếu và lợi nhuận NAV rơi nhanh và tình hình vẫn duy trì trong hai năm tiếp theo. Chỉ số giá vốn chủ sở hữu của NAREIT mất 22% năm 1998, và vào cuối năm 1999, REIT đƣợc định giá ở mức giảm giá khoảng 18% NAV BĐS chủ chốt. Vào cuối thập niên 1990 – giai đoạn tăng trƣởng của REIT và cũng là thời gian sự suy thoái một phần, là do các lo ngại về giá của REIT liên quan đến các nguyên tắc cơ bản của thị trƣờng BĐS tƣ nhân, các lo ngại nổi trội về việc REIT phát hành vốn chủ sở hữu chỉ đơn giản là bởi vì nó là giá rẻ và sau đó sử dụng nó để trả q nhiều cho tài sản. Ngồi ra cũng do hiện tƣợng cổ phiếu của các công ty mạng dot-com đang phát triển.
Sự sụp đổ giá REIT trùng với sự khởi đầu của bong bóng dot-com NASDAQ. Việc này đƣợc hiểu rằng âm thanh "whoosh" nghe trong lĩnh vực REIT là âm thanh của tiền đang đƣợc rút ra khỏi cổ phiếu REIT và đƣa vào cổ phiếu dot- com; một lĩnh vực (REIT) đã đi hết hành trình của mình và đây là thời điểm cho các thƣơng nhân (những kẻ đi săn trở lại) chuyển đến đầu tƣ vào ngành ―nóng‖ tiếp theo.
Điều này gây ra nhiều sự nhầm lẫn và lo ngại trong việc quản lý REIT và trong số các nhà đầu tƣ khi sự thay đổi đột ngột quá nhanh và kéo dài đối với giá cổ phiếu của REIT đã xảy ra mà khơng hề thay đổi gì trong các nguyên tắc cơ bản về bất động sản. Tƣơng tự đối với những gì chúng ta đã thấy với ảnh hƣởng của việc Nga vi phạm cam kết trên thị trƣờng CMBS, các nhà đầu tƣ REIT đã biết đƣợc rằng REIT là một phần của các thị trƣờng vốn rộng lớn hơn và vì thế giá trị của REIT đơi khi có thể bị ảnh hƣởng bởi các yếu tố không trực tiếp liên quan đến thị trƣờng bất động sản.
Sau các lần hỗn loạn liên quan đến một khởi đầu mới trong thập niên 1990, lĩnh vực REIT đã ổn định và đã đạt đƣợc sự tin cậy khi REIT đã trở thành một lựa chọn đầu tƣ đƣợc thành lập cho cả các nhà đầu tƣ bất động sản để thực hiện đầu tƣ
dài hạn vào bất động sản và các nhà đầu tƣ chứng khốn, tìm kiếm sản lƣợng cổ tức cao. Tính hợp pháp và sự chấp nhận của REIT vào thế giới chính thống Wall Street đã đƣợc cơng nhận bắt đầu từ năm 2001 khi vốn chủ sở hữu REIT khu dân cƣ có đã đƣợc bổ sung vào chỉ số Standard và Poor's 500. Kể từ thời gian đó số lƣợng REIT phát sinh đã đƣợc bổ sung vào danh mục này.
Khi thị trƣờng bất động sản quay đầu đi xuống và đã thực hiện mức độ xây dựng quá lớn, nhiều công ty tƣ nhân bất động sản cần thiết để tận dụng lại vốn bảng cân đối của họ và có thể khơng tái cấp vốn cho các khoản vay thế chấp đến hạn bằng khoản nợ thế chấp mới vì loại nợ tƣ nhân đã bị tắt. Để tồn tại, những công ty này hoặc phải tìm nguồn vốn chủ sở hữu tƣ nhân (từ các đối tác liên doanh trên các dự án cụ thể hoặc tồn tại ở một dạng pháp nhân), hoặc chuyển sang công ty công chúng và nâng vốn chủ sở hữu để tái cơ cấu bảng cân đối của họ. Do đó, các cơng ty tƣ nhân ban đầu bị đẩy vào các thị trƣờng công chúng nhƣ một phƣơng tiện của sự sống còn.
Ngày nay đây là một sự lựa chọn khi quyết định trở thành một REIT hay không, một cơng ty phải cân nhắc thuế và tìm đến những lợi thế về vốn so với chi phí và những ràng buộc từ các hạn chế về cơ cấu điều hành và tài chính cũng nhƣ u cầu thanh tốn cổ tức. Ngoài ra, việc quản lý REIT phải sẵn sàng để sống đƣợc trong bình ni cá vàng của thị trƣờng cơng có giới hạn. Các quyết định và hành động của họ phải thể hiện cho tất cả mọi ngƣời nhận biết thông qua tiết lộ và nghiên cứu về tài chính từ nhà phân tích thị trƣờng. Từ năm 2002, chi phí chuyển thành cơng ty cơng đã tăng khi các công ty công bao gồm REIT, đã phải tuân thủ các quy định của luật Sarbanes-Oxley (gọi là SOX) mà ra đời sau một loạt các vụ bê bối của doanh nghiệp gồm Enron, Tyco và Worldcom.
Cách mạng chứng khốn hóa của những năm 1990 đã giúp sản sinh ra quỹ tín thác đầu tƣ bất động sản cơng lớn mạnh (REIT) và thị trƣờng chứng khoán thế chấp (CMBS) ngày nay và đã tạo điều kiện cho các dòng vốn lớn chảy vào bất động sản trong năm gần đây. Điều này đã gia cƣờng các mối liên kết giữa các thị trƣờng tài sản bất động sản tƣ nhân và thị trƣờng vốn quốc gia rộng hơn và vốn tồn cầu. Việc này có ảnh hƣởng nhƣ thế nào đến các chiến lƣợc quản lý REIT và đặc điểm đầu tƣ cổ phần REIT?
Chiến lƣợc quản lý – đầu tƣ REIT Mỹ
Nhƣ những thông tin trên đã cung cấp một tổng quan rộng lớn về sự tăng trƣởng, phát triển và trƣởng thành của lĩnh vực REIT khai thác BĐS của Mỹ với trọng tâm vào các thay đổi lớn về thị trƣờng kể từ đầu thập niên 1990.
Chế độ REIT hiện đại ở Mỹ đã tăng trƣởng trên nhu cầu về cấp vốn chủ sở hữu để cấp vốn lại cho một ngành cơng nghiệp có nhiều vấn đề - nó đã giải quyết vấn đề vốn tại một thời gian thích hợp nhất.
Các công ty bất động sản tƣ nhân mà đã tƣ bản hóa lại vào những năm thập niên 1990 bằng cách chuyển đổi thành REIT đại chúng đã nhanh chóng biết đƣợc rằng khi tham gia vào đấu trƣờng chứng khốn cơng chúng có nghĩa là đã tăng thêm sự xem xét kỹ lƣỡng của các nhà đầu tƣ và các nhà phân tích trên tất cả các khía cạnh của REIT từ các quyết định đầu tƣ, tài chính, điều hành và quản lý khác bao gồm cả các vấn đề liên quan đến quản trị nhƣ cơ cấu ban bệ. Khi lĩnh vực REIT
phát triển và trƣởng thành, câu nói sáo ngữ về bất động sản truyền thống là chỉ có ba thứ mà có ý nghĩa quan trọng trong đầu tƣ bất động sản là địa điểm, địa điểm và
địa điểm, đƣợc tăng thêm giá trị trong trƣờng hợp của REIT công với một câu sáo
ngữ khác nêu rằng ba điều mà tạo sự khác biệt từ REIT tƣơng đối ít thành cơng đến REIT thành công hơn là quản lý, quản lý và quản lý.
Hầu hết ngày nay, mặc dù không phải tất cả nhƣng các REIT đại chúng là các công ty tƣơng đối lớn năng động. Kinh doanh, hoạt động hợp nhất hoàn toàn với hệ thống quản lý chất lƣợng bao gồm cả quản lý công ty hoạt động và tƣ vấn đầu tƣ bất động sản. Phần lớn REIT ở Mỹ ngày nay chia sẻ nhiều đặc điểm hoặc các tính năng chung sau:
+ Quản lý nội bộ
+Tập trung theo loại hình bất động sản (và có thể cả vùng) + Nền tảng hoạt động lớn, tích hợp theo chiều dọc
+ Địn bẩy tài chính từ thấp đến trung bình (gearing)
+ Đa dạng hóa nguồn vốn - nợ và vốn chủ sở hữu, cơng và tư nhân
―Cái nhìn" hiện tại của REIT chính là cái nhìn đã phát triển và tiến triển trong 15 năm qua, và nó trải ngƣợc đáng kể với REIT trƣớc đó "kỷ nguyên REIT hiện đại" trƣớc những năm đầu của thập niên 1990. REIT trong thập niên 1980 thực chất là những cỗ xe thụ động chạy qua mà thiếu đi sự hợp nhất theo ngành dọc, mà đã đa dạng hóa các danh mục đầu tƣ bất động sản bao gồm chủ yếu các tài sản cốt lõi hoặc tài sản tƣơng tự cốt lõi. Ban đầu, REIT đƣợc thiết kế để cho phép các nhà đầu tƣ bán lẻ để truy cập danh mục đầu tƣ đa dạng các loại BĐS chất lƣợng cao thơng qua một loại chứng khốn đƣợc giao dịch công khai và rõ ràng.
Tăng trƣởng mạnh mẽ trong lĩnh vực REIT dẫn đến các IPO của nhiều công ty bất động sản tƣ nhân kinh doanh lớn, nhiều trong số đó đã có kinh nghiệm phát triển, cùng với những thay đổi quan trọng trong pháp luật về REIT, đã là sự thúc đẩy đối với một REIT thụ động thành các công ty hoạt động hiệu quả hơn, năng động hơn so với các công ty giao dịch công khai khác.
Dƣới đây là phác thảo các phân tích lý thuyết kinh tế và tài chính dƣới các đặc tính liệt kê ở trên để giúp giải thích làm thế nào mỗi đặc tính đã trở thành một
xem xét quan trọng cho đội quản lý REIT khi họ nhắm đến đích tạo ra "giá trị thƣơng hiệu" thông qua nhận dạng và khai thác cơ hội tăng trƣởng giá trị thuần hiện tại dƣơng (NPV). Chúng tôi cũng cung cấp các quan điểm về các vấn đề mà vẫn còn tranh cãi trong ngành công nghiệp và giới nghiên cứu ngày nay.
Để mở đầu, chúng ta mƣợn từ một ngôn luận sâu sắc đƣợc đƣa ra bởi giáo sƣ Dennis Capozza trong bài phát biểu của ông với Hiệp hội bất động sản và kinh tế đô thị Mỹ (AREUEA) năm 2005 mà trong đó ơng đã khám phá các nghiên cứu về quản lý REIT trong một khuôn khổ "các bài học kinh nghiệm" nhƣ là mơ hình REIT đã phát triển trong 15 năm qua.
Chiến lƣợc quản lý REIT: các bài học kinh nghiệm
+ Nghe theo lời khuyên của chính bạn (vấn đề chi phí trung gian) + Duy trì tập trung (nói chung theo loại hình BĐS)
+ Lớn hơn là tốt hơn (định tính)
+ Thanh khoản cộng thêm phần giá trị + Ăn chính món ăn bạn nấu
+ Sống trong những cái bạn có
+ Kiềm chế sự nhiệt tình của bạn; ơn hịa
Nguồn: Capozza (2005)
Quản lý nội bộ chống lại quản lý từ bên ngoài
Trƣớc khi Đạo luật Cải cách thuế năm 1986, REIT đƣợc yêu cầu tƣ vấn từ bên ngoài, phƣơng tiện đầu tƣ thụ động. Việc yêu cầu quản lý bên ngoài đã tạo ra một cuộc xung đột lớn về lợi ích bởi vì các nhà tài trợ REIT thƣờng sở hữu cơng ty quản lý nhƣng khơng nhiều nhƣ REIT chính họ. Do đó các nhà quản lý của REIT có thừa động cơ để phát triển REIT nhằm tăng tài sản thuộc quản lý và do đó mức độ chi phí quản lý tồn bộ chủ yếu là dùng để quản lý REIT hơn là tối đa hóa giá trị cổ đông. Luật năm 1986 cho phép REIT đƣợc quản lý nội bộ nhằm cung cấp một liên kết của quản lý lợi ích cổ đơng tốt hơn nhiều và cơ hội cho các nhà quản lý REIT để cải thiện hiệu quả các quyết định điều hành của mình.
nghiên cứu tác động của sự lựa chọn hợp đồng quản lý về hiệu suất giá cổ phiếu REIT cho một mẫu REIT bao gồm cuối thập niên 1980 và đầu thập niên 1990 (sau cải cách thuế 1986 nhƣng trƣớc thời kỳ REIT hiện đại) và thực thấy rằng REIT đƣợc tƣ vấn từ bên ngoài hoạt động thua kém các đối tác tự tƣ vấn khoảng 7% / năm. Capozza (2005) báo cáo rằng các nhà quản lý REIT đã quan tâm; phần trăm của REIT vốn chủ sở hữu đƣợc tƣ vấn từ bên ngoài đã giảm từ 48% vào năm 1986, xuống còn 26% năm 1992 và xuống dƣới 10% trong năm 2005.
Việc chuyển hƣớng để mang lại tất cả các chức năng quản lý trong REIT dẫn đến REIT đƣợc quản lý tích cực hơn. Việc này xảy ra tự nhiên khi điều này sẽ dẫn đến một mức độ hội nhập ngành dọc lớn hơn trong những REIT "mới". Thực tế, nhiều công ty tƣ nhân chuyển sang trạng thái REIT đã đƣợc hợp nhất hơn và quản lý tích cực hơn so với các cơng ty đang hiện hữu hoặc các công ty theo lối cũ mà tăng cƣờng di chuyển theo cách này. Thay vì chỉ đơn giản là có đƣợc và giữ tài sản tạo ra thu nhập hiện có, REIT mới đã vƣợt lên "thƣợng nguồn" xa hơn trong quá trình sản xuất để xây dựng và phát triển của các tòa nhà mới, và ngay cả việc mua lại các khu đất để xây dựng trong tƣơng lai.
Một số cũng đã đi "ngƣợc dịng" trong q trình sản xuất và thực hiện bao gồm quản lý tài sản, cho thuê và các dịch vụ liên quan khác. Một lợi thế quan trọng của hợp nhất ngành dọc là nó mang lại cho sự linh hoạt cho REIT để tồn tại, và thậm chí tạo ra lợi nhuận từ những thay đổi trong định giá tƣơng đối giữa các thị trƣờng chứng khoán và bất động sản. Ví dụ, hợp nhất theo ngành dọc cho phép REIT tạo ra lợi nhuận bằng cách bán tài sản khi NAV của họ vƣợt quá giá trị thị trƣờng chứng khốn của họ, trong khi giữ lại quy mơ hoạt động và phạm vi địa lý bằng cách tiếp tục để kiểm soát việc quản lý hoạt động của các tài sản mà họ bán. Hầu hết REIT hiện đại nhất thể hiện ít nhất một số mức độ hợp nhất dọc, và điều này đã trở thành một tiêu chuẩn của chiến lƣợc quản lý REIT hiện đại.
Sự chun mơn hóa: tập trung đầu tƣ và giá trị cơng ty
Một tính năng chính của chiến lƣợc quản lý REIT trong thập niên 1990 mà phân biệt REIT mới với những REIT cũ hơn chính là xu hƣớng theo chun mơn hóa (tức là tập trung) vào một loại bất động sản, hoặc đơi khi hai loại có liên quan
gần gũi với nhau, chẳng hạn nhƣ các tài sản công nghiệp và văn phòng. Nhiều trong số các REIT thành công nhất cũng đƣợc tập trung theo khu vực. Trong thập kỷ trƣớc, các REIT "cũ", nhìn chung đã đƣợc đa dạng hóa bởi loại tài sản, dựa trên các khái niệm, hoặc sự khôn ngoan thông thƣờng trong ngành công nghiệp, mà các nhà đầu tƣ REIT mong muốn một danh mục đầu tƣ tài sản đa dạng. Có nghĩa là, bằng cách mua cổ phần của một REIT duy nhất, các nhà đầu tƣ có thể đƣợc giảm bớt rủi ro nào đó thơng qua đa dạng hóa bằng loại sản phẩm và cũng nhƣ vùng địa lý tiềm năng. Theo Capozza (2005), hơn 25% REIT đƣợc phân loại là đã đa dạng hóa vào năm 1990, đƣợc xác định là một tỷ lệ đáng kể trong việc nắm giữ bất động sản hơn là loại một tài sản.
Bảng 3 cho thấy số lƣợng REIT tập trung vào các loại bất động sản cụ thể cũng nhƣ những loại đƣợc xếp hạng là đã đa dạng hóa trong khoảng ba giai đoạn từ năm 1994, theo phân loại NAREIT. Năm 1994, 48 trong số 216 REIT vốn chủ sở hữu đã đƣợc phân loại là đa dạng hóa. Con số này đã giảm xuống ở mỗi giai đoạn và năm 2008 dừng lại ở chín REIT, chiếm ít hơn 8% của tổng REIT vốn chủ sở hữu, và thậm chí ít hơn trên thị trƣờng hệ số cơ sở.
Điều gì là động lực chính nằm sau sự nhấn mạnh vào một chiến lƣợc đầu tƣ tập trung? Một lời giải thích là, theo lý thuyết, REIT khơng cần phải đa dạng hóa bởi vì các nhà đầu tƣ có thể tạo danh mục đa dạng riêng của họ bằng cách mua lại cổ phần REIT cá nhân hoặc đầu tƣ vào các quỹ hỗ tƣởng dành riêng cho REIT. Việc này tƣơng đối đặc biệt khi ngày này cho thấy phần lớn của cổ phiếu của REIT đƣợc các nhà đầu tƣ có tổ chức nắm giữ bao gồm các quỹ hỗ tƣơng.
Đa dạng hóa ở cấp độ REIT có thể có ý nghĩa khi REIT đã đƣợc xem nhƣ là phƣơng tiện thụ động, nhƣng nhà đầu tƣ REIT có thể đa dạng hóa bằng cách riêng của họ bằng cách mua các loại cổ phiếu REIT khác nhau, và trong thực tế các nhà đầu tƣ có tổ chức tinh vi hơn của những năm 1990 thích ra các quyết định đa dạng bởi chính họ. Nhà đầu tƣ có tổ chức khơng muốn các nhà quản lý REIT lo lắng về