hàng đã tăng cƣờng siết chặt tín dụng cho vay mảng bất động sản (đƣợc đề cập là lĩnh vực phi sản xuất). Tuy nhiên, bất động sản về xây dựng nhà cửa, hạ tầng, đô thị...là lĩnh vực sản xuất vì vẫn sử dụng khối lƣợng rất lớn vật liệu xây dựng, nhân lực... Do đó, Ngân hàng khơng nên siết chặt tín dụng dành cho mảng này.
Để xoay sở nguồn vốn cho kinh doanh, các nhà đầu tƣ đang sử dụng phƣơng thức mua bán nhà ở đƣợc hình thành trong tƣơng lai (mua bán nhà trên giấy) với giá chào khá hấp dẫn để huy động vốn góp từ tiền tiết kiệm, tiền nhà rỗi của ngƣời dân, vốn vay từ ngân hàng và vốn tự có. Luồng vốn góp từ mua bán nhà trên giấy vẫn tiếp tục bảo đảm. Nhiều nhà đầu tƣ đã tìm cách biến phƣơng thức này thành phƣơng thức mới với tên gọi là ―nhà đầu tƣ vay vốn của ngƣời tiêu dùng và cam kết trả lại bằng nhà ở‖. Nó tạo ra đƣợc sự hấp dẫn đối với ngƣời tiêu dùng và nhà đầu tƣ lại có khả năng giải quyết đƣợc bài tốn vốn. Tuy nhiên muốn nguồn vốn này trở nên ổn định thì hệ thống quản lý phải đƣa ra đƣợc hành lang pháp lý để hạn chế rủi ro của phƣơng thức ―mua bán nhà trên giấy‖ và phƣơng thức nhà đầu tƣ vay tiền ngƣời tiêu dùng và cam kết trả lại bằng nhà ở.
2.4 NHỮNG KHÓ KHĂN TRONG TÀI TRỢ CHO CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN SẢN
2.4.1 Giới hạn các khoản vay dài hạn từ ngân hàng
Nguồn vốn có tính quyết định và đóng vai trị quan trọng cho thị trƣờng bất động sản là từ hệ thống ngân hàng. Tuy nhiên, các doanh nghiệp luôn phải đối đầu
với những thủ tục, điều kiện vay vốn tại ngân hàng, có nhiều doanh nghiệp khơng đáp ứng đƣợc điều kiện vay ngân hàng đƣa ra.
Nguồn vốn cho vay bất động sản thƣờng trung và dài hạn, trong khi đó nguồn huy động của các Ngân hàng từ ngắn hạn đến trung hạn. Do đó cơ cấu nguồn vốn khơng hợp lý dẫn đến bất ổn nguồn vốn trong thị trƣờng bất động sản. Điển hình trong năm 2011 là một năm đầy khó khăn với thị trƣờng BĐS về nguồn vốn vay của Ngân hàng. Do lạm phát tăng cao, để đối phó với tình trạng này thì cách hiệu quả nhất là NHNN giảm mạnh cung tiền và tăng lãi suất điều hành làm cho tính thanh khoản của hệ thống ngân hàng gặp khó khăn. Các doanh nghiệp trƣớc đây đã đầu tƣ quá nhiều nên xuất hiện các cơng trình dở dang, do đó khơng thể ngừng và cắt giảm huy động tín dụng ngay lập tức. Do đó nhu cầu tín dụng ở mức cao bất chấp lãi suất cao. Trƣớc tình trạng này, nhiều doanh nghiệp phải đƣơng đầu với mức lãi suất vay cao kỷ lục lên đến 23%-25% trên năm. Các ngân hàng do đó cũng gặp khó khăn trong thu hồi vốn từ các khoản cho vay bất động sản. Để giảm thiểu rủi ro về nguồn cho vay của ngân hàng, chính phủ đã đƣa ra giải pháp ngăn chặn nguồn tín dụng cho vay bất động sản, và qua đó hàng loạt các doanh nghiệp và dự án bất động sản gặp khó khăn trầm trọng về vốn cho các dự án bất động sản.
Theo số liệu của Cục Thuế công bố chỉ trong tháng 2 năm 2012, đã có 3.100 doanh nghiệp xin giải thể ngừng kinh doanh, phá sản do thiếu vốn và không tiếp cận đƣợc vốn vay Ngân hàng. Trong thời gian kể từ 2011 đến nay đã có gần 50.000 doanh nghiệp giải thể, ngƣng hoạt động. Trong đó số doanh nghiệp liên quan đến kinh doanh vật liệu xây dựng, kinh doanh bất động sản chiếm số lƣợng đáng kể.
2.4.2 Thiếu chính sách hợp lý và các kênh huy động vốn từ các khoản tiền nhàn rỗi và tiết kiệm cá nhân cho thị trƣờng bất động sản rỗi và tiết kiệm cá nhân cho thị trƣờng bất động sản
Với thói quen tiêu dùng tiền mặt cũng nhƣ giữ tiền mặt, ngoại tệ và vàng tại nhà của ngƣời Việt Nam. Hiện nay lƣợng tiền nhàn rỗi trong dân rất lớn, đây là nguồn tiền đáng kể và mang tính kinh tế hơn so với các nguồn tài trợ khác. Hiện nay, lĩnh vực bất động sản cũng chƣa thu hút đáng kể lƣợng tiền đang giữ trong dân
bởi lẽ sản phẩm bất động sản có giá trị lớn, trong khi lƣợng tiền giữ trong mỗi ngƣời dân nhỏ nên khó tiếp cận với loại hình kinh doanh này.
Thay vì giữ tiền mặt tại, vàng, ngoại ở nhà nhƣ trƣớc đây thì ngày nay các các nhân đã tìm đến những kênh kinh doanh sinh lời nhƣ gửi tiết kiệm ngân hàng, thị trƣờng chứng khoán, đầu cơ đất đai, nhà cửa. Về mặt kinh tế thì phần thu nhập từ gửi tiết kiệm ổn định nhƣng khơng cao; thị trƣờng chứng khốn tạo ra lợi nhuận và tính thanh khoản cao, tuy nhiên kênh này có nhiều rủi ro do cơn bùng sốt cổ phiếu trong thời gian ngắn và thị trƣờng không ổn định; đầu cơ vào nhà cửa, đất đai của ngƣời dân khơng mang tính chuyên nghiệp, thiếu thông tin về luật đất đai và theo cảm tính do đó rất nhiều rủi ro cho ngƣời dân.
Với sự thiếu hụt vốn trầm trọng trong lĩnh vực bất động sản hiện này, đặc biệt đối với những dự án lớn và dài hạn, các nhà đầu tƣ không thể bỏ qua nguồn tiền nhà rỗi từ dân. Vì vậy, cần phải có kênh đầu tƣ thích hợp và cách quản lý chuyên nghiệp để tận dụng tối đa nguồn tiền tiết kiệm từ ngƣời dân vào thị trƣờng bất động sản.
2.4.3 Thiếu nguồn quỹ để cứu cánh thị trƣờng bất động sản
Hiện nay, vốn cho thị trƣờng BĐS đƣợc huy động từ nhiều nguồn tuy nhiên vẫn cịn nhiều khó khăn trong tình hình hiện nay. Từ năm 2010 đến nay, nhiều dự án bất động sản xây dựng dở dang và thiếu vốn để hồn tất. Mặc dù đã có kêu gọi nhiều quỹ đầu tƣ nƣớc ngoài để hợp tác nhƣng đa số dự án không thành công. Bởi lẽ các quỹ đầu tƣ nƣớc ngoài rất cân nhắc và thận trọng kinh mua lại hay góp vốn vào những dự án, đa phần họ góp vào những dự án đã hoàn thiện và đang đi vào hoạt động. Thị trƣờng bất động sản Việt Nam đang cần một nguồn quỹ đầu tƣ định hƣớng cho doanh nghiệp cũng nhƣ vực dậy thị trƣờng khi đi vào ngõ cụt.