TP.HCM
3.2.1 Tính cấp thiết cần có REIT tại Việt Nam
Nền kinh tế muốn tăng trƣởng nhanh và bền vững, nhất thiết phải có nhiều vốn đầu tƣ. Nhƣng làm thế nào để các tổ chức hay cá nhân đang nắm giữ những nguồn vốn nhàn rỗi và các doanh nghiệp đang có ý tƣởng kinh doanh khả thi có thể gặp và hợp tác với nhau, cùng tìm cơ hội kinh doanh có lợi nhất. Các định chế tài chính trung gian ra đời chính là đáp ứng nhu cầu cần những chiếc ―cầu nối‖ giữa ngƣời có vốn và ngƣời cần vốn.
Là một trong các định chế trung gian tài chính phi ngân hàng, Quỹ đầu tƣ có nhiều điểm nổi bật so với các trung gian tài chính khác.
Thực tế hiện có nhiều quỹ đầu tƣ nƣớc ngồi đang hoạt động trên thị trƣờng BĐS Việt Nam. Có điều khác biệt so với REIT là những quỹ này huy động dịng tiền từ nƣớc ngồi để vào Việt Nam đầu tƣ.
Thực trạng về nguồn vốn cho thị trƣờng bất động sản từ năm 2010 đến 2012 rất khó khăn. Lãi suất Ngân hàng tăng khá cao, lãi suất cho vay phi sản xuất đặc biệt chú trọng đến lãi cho vay ngành nghề kinh doanh bất động sản cao nhất từ trƣớc đến nay, lãi suất quanh mức 19% đến 25% năm. Với mức lãi suất này, hàng loạt doanh nghiệp đi phải chịu chấp nhận lỗ để duy trì hoạt động của cơng ty.
Thực tế cho thấy, một doanh nghiệp sử dụng nguồn vốn vay là chính thì tỷ suất lợi nhuận phải từ 30% trở lên mới có thể bù đủ chi phí và có thể đạt lợi nhuận. Tuy nhiên, thị trƣờng hiện tại rất cạnh tranh, rất ít doanh nghiệp đạt đƣợc mức lợi nhuận này. Do đó hàng loạt doanh nghiệp đã phải ngƣng hoạt động, nợ nầng, phá sản.
Ngoài ra, với lãi suất cao nhƣng không phải dễ tiếp cận với nguồn vốn Ngân hàng, hạn mức tín dụng cho vay bất động sản bị siết chặt.
Đối với nguồn vốn cho bất động sản là trung và dài hạn nhƣng vốn cho vay hầu hết lại ngắn và trung hạn, thì doanh nghiệp ln chịu áp lực lo xoay tiền để đáo hạn nợ vay. Đây chính là điều bất cập nhất trong chính sách điều hành thị trƣờng tiền tệ hiện nay đối với thị trƣờng bất động sản. Nếu tình trạng này kéo dài thì rất khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản.
Hiện nay, rất nhiều dự án bất động sản đang xây dựng dở dang nhƣng không đƣợc ngân hàng cho vay tiếp, vì vậy rất nhiều doanh nghiệp đang khó khăn vốn để tiếp tục dự án và đang đứng trƣớc nguy cơ phá sản. Điều này dẫn tới nhà nƣớc cũng thất thu thuế, và đồng thời các lĩnh vực liên quan đến thị trƣờng bất động sản cũng bị ảnh hƣởng. Làm giảm lòng tin của các nhà đầu tƣ và các doanh nghiệp bất động sản trong việc tiếp cận nguồn vốn triển khai bất động sản.
Trong thời gian gần đây rất nhiều hội thảo đƣợc tổ chức và vấn đề đƣợc nhắc đến nhiều nhất vẫn là tìm giải pháp vốn cho các doanh nghiệp bất động sản. Để vƣợt khó trong giai đoạn này nhiều doanh nghiệp tìm giải pháp giảm giá thành, giảm lợi nhuận, tập trung đến ngƣời tiêu dùng thực sự….
Với khó khăn về vốn nhƣ hiện nay thì việc ra đời quỹ tín thác đầu tƣ bất động sản Việt Nam là rất cần thiết và cấp bách. Điều này sẽ giúp huy động vốn mà không phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn vay Ngân hàng.
Là mơ hình huy động vốn dài hạn nên REIT thƣờng không cần bất cứ khoản vay nào từ ngân hàng. REIT không phải xử lý gánh nặng nợ vay và tiền thuê khác, do vậy có thể giữ đƣợc sự ổn định và hợp lý khi tham gia cạnh tranh trên thị trƣờng dài hạn.
3.2.2 Cho TPHCM thí điểm quỹ REIT đầu tiên
REIT sẽ đƣợc thành lập thí điểm đầu tiên tại TPHCM vì đây là một thị trƣờng có quy mơ lớn và phát triển hơn so với những thành phố khác. Nếu quỹ này đi vào hoạt động hiệu quả sẽ nhân rộng ra nhiều TP khác, đặc biệt là Hà Nội.
REIT chỉ đầu tƣ vào các BĐS sinh lợi, các quỹ REIT trên thế giới chỉ đầu tƣ vào các BĐS đã hình thành, thậm chí đang sinh lãi. Vì thế, nếu các quỹ REIT ra đời
ở Việt Nam thì các nhà đầu tƣ, doanh nghiệp phát triển BĐS cần có những dự án khả thi và hiệu quả mới có thể huy động nguồn vốn từ REIT.
Mơ hình Quỹ tín thác bất động sản là một trong những cách chứng khốn hóa bất động sản thơng qua chứng chỉ quỹ, vì vậy cần có biện pháp kiểm sốt hạn chế những nguy cơ do chứng khốn hóa bất động sản đem lại theo hƣớng cần quy định cụ thể các tiêu chuẩn về nhân lực, nguồn vốn, quản lý rủi ro, chế độ báo cáo...
REIT là một kênh huy động vốn mới, khả thi tại Việt Nam trong tƣơng lai. Tuy nhiên, Việt Nam chƣa có một khung pháp lý riêng đủ chặt và kinh nghiệm quản lý để hạn chế những rủi ro mà REIT có thể đem lại, khi thị trƣờng chứng khoán tại Việt Nam cịn thiếu tính ổn định. Vì vậy thí điểm REIT tại thị trƣờng Tp.HCM trƣớc khi đƣa REIT chính thức vào hoạt động trên phạm vi cả nƣớc là cần thiết. Có nhƣ vậy, mơ hình REIT ở Việt Nam mới thực sự đem lại hiệu quả, và là một kênh huy động vốn cho thị trƣờng nhà ở, làm tăng nguồn cung, hỗ trợ thị trƣờng trong điều kiện đang khát vốn nhƣ hiện nay.