4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
2.3.1.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
Điều tra thu thập các số liệu, tài liệu thứ cấp về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất; thống kê đất đai tại các phòng chuyên môn của UBND Thành Phố Đồng Hới và Sở Tài nguyên và Môi trường Quảng Bình. Thu thập các văn bản liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất, các tài liệu, số liệu liên quan đến các dự án đã đấu giá quyền sử dụng đất về quy trình đấu giá, quy hoạch, giá khởi điểm, giá trúng đấu giá tại Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Quảng Bình, phòng Tài chính - kế hoạch Thành phố Đồng Hới, trung tâm bán đấu giá tài sản Quảng Bình, sở xây dựng Quảng Bình, các số liệu thu thập được sẽ làm cơ sở cho việc phân tích, xử lý.
Thu thập số liệu, tài liệu từ các cơ quan ban ngành khác, qua mạng Internet, qua sách báo, những báo cáo, tài liệu hội thảo, các công trình nghiên cứu đã công bố có liên quan đến đề tài.
- Tham gia, quan sát các phiên đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Đồng Hới để nắm bắt hình thức đấu giá, thực trạng công tác tổ chức thực hiện, thực trạng người tham gia đấu giá.
- Phỏng vấn cán bộ chuyên môn của Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Đồng Hới, Trung tâm bán đấu giá tài sản Quảng Bình về quy trình thực hiện, hình thức đấu giá, những đề xuất đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất: trong đó phỏng vấn bà Hoàng Vũ Diệu Thuý - Phó Giám đốc Trung tâm phát triển quỹ đất TP. Đồng Hới và ông Phạm Lê Sơn – Giám đốc Trung tâm bán đấu giá tài sản tỉnh Quảng Bình.
- Phỏng vấn trực tiếp người tham gia đấu giá bằng phiếu điều tra. + Số lượng điều tra 30 hộ.
+ Nội dung chính của phiếu điều tra: (1) Thông tin chủ hộ, (2) hình thức người đấu giá tiếp cận thông tin đấu giá, (3) Mục đích của việc đấu giá, (4) Mức độ thỏa mãn của người trúng đấu giá (5) ...)
2.3.2. Phương pháp xử lý số liệu
Sử dụng phần mềm Excel để tổng hợp và xử lý các chỉ tiêu của phiếu điều tra. Bên cạnh đó trên cơ sở kết quả đấu giá của các dự án, tiến hành sử dụng phần mềm Excel để thiết lập các trường dữ liệu về số thửa, diện tích, giá khởi điểm, giá trúng đấu giá, chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá để phục vụ cho mục đích đánh giá.
2.3.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích
Kết hợp các yếu tố định tính với định lượng, các vấn đề vĩ mô và vi mô trong phân tích, mô tả, so sánh và đánh giá quy trình, hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ.
Chương 3
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình
3.1.1. Điều kiện tự nhiên
3.1.1.1. Vị trí địa lý
BẢN ĐỒ HÀNH CHÍNH THÀNH PHỐ ĐỒNG HỚI
Hình 3.1. Bản đồ hành chính thành phố Đồng Hới
Đồng Hới là thành phố tỉnh lỵ của tỉnh Quảng Bình, được thành lập ngày 16/8/2004 trên cơ sở toàn bộ diện tích tự nhiên, dân số và các đơn vị hành chính trực thuộc thị xã Đồng Hới cũ (tại Nghị định số 156/2004/NĐ-CP của Chính phủ), được công nhận đô thị loại II, trở thành trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa xã hội, khoa học kỹ thuật, đầu mối giao lưu quan trọng, có vai trò là động lực phát triển kinh tế của tỉnh Quảng Bình để phát huy lợi thế về vị trí, tiềm năng phát triển công nghiệp, khai thác chế biến thủy sản, thương mại và dịch vụ du lịch.
Tổng diện tích tự nhiên của Thành phố là 15.570,56 ha (chiếm 1,93 % diện tích toàn tỉnh). Tọa độ địa lý nằm trong khoảng từ 17021’59” đến 17031’53” vĩ độ
+ Phía Bắc và Tây - Tây Bắc giáp huyện Bố Trạch. + Phía Nam và Tây Nam giáp huyện Quảng Ninh. + Phía Đông giáp biển Đông với chiều dài 15,7 km.
3.1.1.2. Đặc điểm địa hình
Đại bộ phận lãnh thổ Đồng Hới là vùng đồng bằng và vùng cát ven biển, địa hình dốc đều từ Tây sang Đông, nằm giữa các dãy núi đá vôi (karst) và biển. Về cơ bản, phần đất này phát triển trên cơ sở sườn lục địa phía Tây bị bào mòn và bờ biển bồi tụ phía Đông, lượng phù sa ít, phân hoá thành 3 dạng địa hình như sau:
- Địa hình đồi núi chiếm 15% tổng diện tích đất tự nhiên, nằm ở phía Tây, phân bố chủ yếu ở xã Thuận Đức, phường Đồng Sơn và xã Nghĩa Ninh. Địa hình có biến động độ cao từ 350 đến 510m so với mực nước biển, có rừng tự nhiên, rừng trồng và các dãy đồi thấp.
- Địa hình mấp mô và đụn cát chiếm 40% diện tích, nằm ở phía Bắc và một phần ở phía Tây, phân bố dọc theo các xã Quang Phú, Lộc Ninh, Bắc Lý, Thuận Đức, Đồng Sơn, Nghĩa Ninh, Bắc Nghĩa. Biến động địa hình 30 - 50m so với mực nước biển, là vùng phân bố đất thổ cư chính với hệ thống nhà vườn (Thuận Đức, Đồng Sơn, Nghĩa Ninh, Bắc Lý); khu dân cư sầm uất có giá trị bất động sản cao do lợi thế gần đường giao thông, tuyến du lịch, kinh doanh và thương mại (Đồng Mỹ, Hải Đình, Nam Lý, Đồng Phú).
- Địa hình duyên hải là vùng trung tâm thành phố (chiếm 45% diện tích) gồm Đồng phú, Đồng Mỹ, Hải Đình, Phú Hải, Đức Ninh Đông, Đức Ninh. Đây là vùng đồng bằng, phát triển tiểu thủ công nghiệp và dịch vụ và là trung tâm du lịch, thương mại của thành phố. Phía Đông thành phố là dải cát ven biển gồm các xã Quang Phú, Lộc Ninh, Bảo Ninh. Vùng này thuận lợi cho phát triển khu thổ cư có lợi thế du lịch và dịch vụ.
Đặc điểm địa hình trên tạo điều kiện cho thành phố phát triển kinh tế khá đa dạng theo hướng kết hợp giữa biển và đất liền.
3.1.1.3. Khí hậu
Đồng Hới nằm trong tiểu vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa có mùa đông lạnh ngắn với nhiều biến động phức tạp.Nhiệt độ trung bình năm khoảng 24,4oC, biên độ tối cao tối thấp trong phạm vi 40,1oC= 7,8oC, lượng mưa trung bình từ 1.300 đến 4.000mm, tổng giờ nắng 1.786 giờ/năm, độ ẩm trung bình trong năm khoảng 84% và thuộc chế độ gió mùa: gió Đông Nam (gió nồm), gió Tây Nam (gió nam), gió Đông Bắc. Khí hậu phân thành 2 mùa rõ rệt trong năm: mùa mưa và mùa nắng.
Mùa mưa đi đôi với thời tiết lạnh và xảy ra bão lũ thường xuyên, mùa nắng thường xuất hiện gió Tây Nam khô nóng khoảng 100 ngày trong năm.
3.1.1.4. Thuỷ văn
Hệ thống sông ngòi của Đồng Hới có đặc điểm chung của khu vực Bắc Trung Bộ là sông ngắn và dốc, tốc độ dòng chảy lớn. Sông Nhật Lệ là sông lớn nhất chảy qua thành phố tạo cảnh quan đẹp, khí hậu ôn hòa mát mẻ có ưu thế hơn theo sở thích của thị trường. Bên cạnh đó, hệ thống chi lưu sông Phú Vinh chảy qua phường Bắc Nghĩa, … góp phần tạo nên hệ thống không gian ôn hòa của khu đô thị.
Điểm đặc biệt ở thành phố Đồng Hới là 15 km bờ biển kéo dài từ Bắc vào Nam bên cạnh việc tạo diện mạo thành phố biển thì chính cung bờ biển nay có giá trị dịch vụ du lịch, thương mại cao nên giá bất động sản có khuynh hướng cao hơn đáng kể so với vùng xa bờ.
3.1.1.5. Các nguồn tài nguyên a) Tài nguyên đất a) Tài nguyên đất
Theo số liệu thống kê đất đai năm 2013, tổng diện tích đất tự nhiên của thành phố Đồng Hới là 15.570,56 ha, trong đó diện tích đất đã được khai thác sử dụng vào các mục đích nông nghiệp và phi nông nghiệp là 14.895,08 ha (chiếm tới 95,60%), đất chưa sử dụng còn lại 675,48 ha (chiếm 4,34%).
b) Tài nguyên nước
Đồng Hới có nguồn nước mặt phong phú nhờ hệ thống sông suối, ao hồ khá dày đặc và lượng nước mưa hàng năm lớn, tuy nhiên phân bố không đều theo các mùa trong năm. Tổng trữ lượng nước mặt ước tính đạt khoảng 500 - 600 tỷ m3, đáp ứng khoảng 50% nhu cầu nước tưới cho sản xuất nông nghiệp, đảm bảo một phần nhu cầu sử dụng nước cho sinh hoạt và sản xuất. Nguồn nước được cung cấp bởi hệ thống bốn sông chính trên địa bàn thành phố gồm: sông Nhật Lệ, sông Mỹ Cương, sông Lệ Kỳ và sông Cầu Rào, ngoài ra còn có 14 hồ, bàu chứa nước tự nhiên và nhân tạo khá phong phú, như hồ Thành, hồ Bàu Tró, hồ Phú Vinh,... với trữ lượng khoảng 35 triệu m3. Trong đó hồ Bàu Tró là hồ nước ngọt nằm giữa động cát, ngay cạnh biển, là nguồn cung cấp nước sinh hoạt chủ yếu trước đây của thành phố với trữ lượng khai thác khoảng 9.000 m3/ngày đêm; hồ Phú Vinh đã và đang cung cấp nước sạch cho thành phố với công suất khoảng 19.000 m3/ngày đêm.
c) Tài nguyên khoáng sản
Theo số liệu điều tra khảo sát, trên địa bàn thành phố chỉ có nguồn khoáng sản phi kim loại (mang tính chất đặc trưng của vùng Bắc Trung Bộ) như: cao lanh, cát trắng thạch anh,... trong đó đáng chú ý có mỏ cao lanh tại xã Lộc Ninh có quy mô
và trữ lượng trên 30 triệu tấn, là mỏ thuộc loại lớn nhất nước ta. Ngoài ra, cát trắng thạch anh có trữ lượng hàng chục triệu tấn, phân bố trên địa bàn các xã, phường Lộc Ninh, Quang Phú, Hải Thành và Bảo Ninh; cát xây dựng cũng có trữ lượng lớn, đã và đang được khai thác phục vụ cho nhu cầu xây dựng của nhân dân; đồng thời còn có nhiều mỏ sét (trữ lượng khoảng 17 triệu m3), là điều kiện để phát triển sản xuất gốm sứ, gạch ngói và vật liệu xây dựng.
d) Tài nguyên nhân văn
Thành phố Đồng Hới là một đơn vị hành chính gắn liền với quá trình hình thành, phát triển của tỉnh Quảng Bình. Các hiện vật khai quật tại khu vực hồ Bàu Tró cho thấy người Việt đã đến định cư và sinh sống ở khu vực này từ khoảng 5.000 năm trước đây (giai đoạn đồ đá mới). Trải qua một thời kỳ dài trong lịch sử, khu vực này là nơi giao tranh giữa các thế lực phong kiến, xây thành đắp lũy để làm nơi trấn biên. Cùng với việc xây dựng thành là việc phát triển thị (chợ búa), đưa dân cư tới sinh sống trong và xung quanh khu vực thành. Trải qua nhiều biến cố thăng trầm, người dân nơi đây đã viết nên trang sử quê hương rạng rỡ, với những nét văn hóa truyền thống đặc sắc, gắn liền với truyền thống anh dũng, kiên cường trong đấu tranh cách mạng.
Trong cuộc kháng chiến chống Mỹ cứu nước, cùng với cả tỉnh, Đồng Hới vừa là lũy thép kiên cường, tuyến đầu đánh Mỹ vừa là hậu phương trực tiếp của tiền tuyến lớn miền Nam. Với nhiệm vụ xây dựng thành phố sau sự tàn phá khốc liệt của bom đạn chiến tranh, cùng với sự khắc nghiệt của thời tiết là công việc vô cùng khó khăn, vất vả và nhiều thử thách. Nhưng với truyền thống Anh hùng, cách mạng, niềm tự hào quê hương; ý chí tự lực tự cường, khắc phục khó khăn, Đảng bộ, chính quyền và nhân dân Đồng Hới đã huy động mọi nguồn lực, bước đầu tạo môi trường thuận lợi cho thu hút đầu tư vào các khu công nghiệp, khu du lịch, phát triển kinh tế, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, các công trình phúc lợi công cộng, chỉnh trang đô thị, phát triển thương mại, dịch vụ, du lịch... phù hợp với xu thế chung của cả nước, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Quảng Bình và khu vực.
Cộng đồng các dân tộc anh em trên địa bàn thành phố chung sống gắn bó đoàn kết, cần cù chịu khó, với những nét phong tục, lễ hội, tập quán văn hóa mang đậm bản sắc văn hoá như: hò khoan chèo cạn, múa bông ở Bảo Ninh, lễ hội cầu ngư ở Bảo Ninh, Hải Thành, lễ hội bơi trải truyền thống trên sông Nhật Lệ,... làm đa dạng và phong phú đời sống văn hóa sinh hoạt cộng đồng, cùng những thành tựu đạt được trong lao động, sản xuất,... đã đánh dấu sự nỗ lực vươn lên không ngừng của người dân xây dựng nên mảnh đất này. Kế thừa và phát huy những kinh nghiệm, thành quả đạt được sẽ là tiền đề và điều kiện thuận lợi thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội của thành phố trong giai đoạn tới.
3.1.1.6. Thực trạng môi trường
Là thành phố ven biển, Đồng Hới có các khu du lịch phong cảnh đẹp, cơ sở hạ tầng xã hội và kỹ thuật đô thị được quan tâm đầu tư chỉnh trang, cải tạo và nâng cấp, chất lượng dịch vụ ngày càng tốt hơn... đã dần trở nên hấp dẫn đối với du khách gần xa. Những năm qua, nhất là từ khi triển khai Luật Bảo vệ môi trường, công tác quản lý Nhà nước trên lĩnh vực môi trường đã được quan tâm đúng mức. Đảng bộ, chính quyền các cấp của thành phố đã có những chủ trương, giải pháp đúng đắn trong công tác bảo vệ môi trường. Thực hiện tốt công tác xã hội hóa, phong trào vệ sinh môi trường trong các khu dân cư, các cơ quan, xí nghiệp có nhiều chuyển biến tích cực, ý thức của người dân được nâng lên. Ô nhiễm môi trường ở các khu vực trọng điểm đã được quan tâm xử lý. Tuy nhiên đây là vấn đề khá mới mẻ, do vậy ý thức trách nhiệm bảo vệ môi trường trong một bộ phận nhân dân còn hạn chế. Trong quá trình đẩy mạnh đô thị hoá, phát triển kinh tế xã hội, diễn biến về môi trường sinh thái của thành phố đang đứng trước nguy cơ bị xuống cấp và suy thoái, ảnh hưởng xấu đến đời sống dân cư và sản xuất.
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng
3.1.2.1. Điều kiện kinh tế - xã hội:
Thành phố Đồng Hới nằm trong vùng kinh tế trọng điểm Bắc trung bộ. Nền kinh tế của thành phố đã và đang chuyển dịch theo hướng tốc độ tăng trưởng cao, có nguồn lao động dồi dào, tỷ lệ lao động qua đào tạo lớn nhất so với các địa phương khác trong tỉnh. lôi kéo lực lượng lao động trẻ năng động, sáng tạo, có trình độ, tay nghề cao, tạo sự gia tăng mật độ dân số vùng nội đô. Đây cũng chính là nguồn tiêu thụ đất thổ cư đáng kể, góp phần tác động vào biến động bất động sản của thành phố.
Bảng 3.1. Giá trị sản xuất các ngành trên địa bàn thành phố Đồng Hới
(Đơn vị: Triệu đồng) Năm GTSX chung Nông Nghiệp Lâm Nghiệp Công Nghiệp Xây dựng Thương Mại, Du Lịch 2009 4.354,051 93,725 36,675 1.457,028 1.135,317 1.631,306 2010 5.541,476 141,129 60,112 1.692,720 1.334,451 2.313,064 2011 6.631,025 149,139 71,678 2.028,118 1.553,033 2.829,057 2012 8.512,677 160,345 80,046 2.549,043 1.796,370 3.926,873 2013 10.205,396 214,822 88,560 3.180,032 1.884,795 4.837,187 2014 10.938,20 157,42 99,35 3.210,02 1.953,90 5.517,51
Dân số: Năm 2013 dân số là 112.865 người (mật độ 725 người/Km2), phân bố trên địa bàn 16 đơn vị hành chính gồm 10 phường và 6 xã (chiếm trên 21% dân số cả tỉnh). Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên là 12,03‰ trong đó, dân số thành thị có 76.895 người, tỷ lệ tăng tự nhiên là 12,17‰, dân số nông thôn có 35.970 người, tỷ lệ tăng tự nhiên là 11,73‰. Nhìn chung, dân cư phân bố không đều giữa các đơn vị hành chính phường, xã. Tại khu vực các phường nội thị, nơi có nhiều lợi thế để phát triển kinh tế, hệ thống hạ tầng cơ sở đồng bộ, mật độ dân số thường cao: phường Đồng Mỹ 4.852 người/km2; Nam Lý 3.538 người/km2, Hải Đình 2.631 người/km2; thấp nhất là xã Thuận Đức 86 người/km2 và xã Nghĩa Ninh 284 người/km2.
Những năm qua, công tác dân số, kế hoạch hóa gia đình luôn được các cấp ngành chú trọng, mức giảm sinh hàng năm (bình quân 0,5‰) được duy trì. Tuy nhiên, gần đây dân số liên tục gia tăng cơ học do sức hút từ quá trình mở mang, phát triển đô thị và các khu dân cư mới. Với tốc độ đô thị hóa ngày càng cao như hiện nay, cùng với việc phát triển và hình thành, mở rộng về phía Tây thành phố các khu công nghiệp, các khu du lịch, khu dân cư trong thời gian tới... thì tỷ lệ tăng dân