4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
3.4.4. Những mặt tồn tại, hạn chế trong đấu giá quyền sử dụng đất ở
Việc điều tra và xác định nhu cầu sử dụng đất của khu vực và xây dựng giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất còn chưa khoa học, còn mang nặng tính hành chính. Điều này đã dẫn đến tình trạng một số dự án tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất rất ít người tham gia vì giá khởi điểm cao hoặc gây ra tình trạng thông đồng, làm giá, gây hoang mang cho người thực sự có nhu cầu đấu giá đối với dự án có mức giá sàn thấp.
Bảng 3.20. Các dự án điều chỉnh giá sàn tại TP Đồng Hới từ năm 2010 - 2014
TT Tên dự án Số lô phải điều chỉnh (lô) Tổng giá trị theo giá khởi điểm đã được
phê duyệt (1000đ)
Tổng giá trị theo giá khởi điểm sau khi điều chỉnh (1000đ) Giá trị chênh lệch (+) tăng (-) giảm (1000đ) 1
Khu dân cư phía Nam đường Trần Hưng Đạo
12 30.526.760 31.539.460 +1.012.700
2
Lô đất tại tổ dân phố 15, phường Bắc Lý, TP Đồng Hới
05 6.965.490 7.395.000 + 429.510
3
Lô đất ở tại thôn Mỹ Cảnh, xã Bảo Ninh 05 2.374.428 2.438.000 +133.572 4 Dự án KDC phía Tây đường 36m, TP Đồng Hới 05 21.067.000 21.999.500 + 932.500
Theo bảng 3.20 ta thấy trong vòng 05 năm thực hiện công tác đấu giá Quyền sử dụng đất đã có đến 04 dự án phải điều chỉnh giá sàn, giá khởi điểm để đấu giá đa số được xác định thấp hơn thực tế nên khi triển khai đấu Hội đồng đấu giá luôn phải đối phó với tình trạng cò đất, làm giá trước với người tham gia đấu giá gây thất thoát tiền, của nhà nước, không đưa bất động sản lên đúng với giá trị vốn có của nó.
Mặt khác, việc xác định lại giá khởi điểm sẻ gây mất thời gian ảnh hưởng đến công tác đấu giá QSDĐ và nhiều hệ lụy khác kéo theo.
Theo kết quả điều tra trong 30 đối tượng tham gia đấu giá có 18 đối tượng thống nhất với mức giá khởi điểm do hội đồng đề xuất đạt 60%, 12 đối tượng có ý kiến giá khởi điểm còn cao chiếm 40%.
Trong công tác tổ chức và thực hiện, cơ quan chuyên môn còn một số tồn tại chưa được giải quyết như: Ở hầu hết các dự án đều có trường hợp người thân trong gia đình và những người có tên trong một sổ hộ khẩu cùng nộp hồ sơ để đấu giá một thửa đất và có hiện tượng thông thầu vẫn xảy ra.
Bảng 3.21. Kết quả điều tra về hiện tượng thông thầu và Người thân cùng nộp hồ
sơ tại thành phố Đồng Hới năm 2014
Nội dung Loại ý kiến Kết quả (số phiếu) Tỷ lệ (%)
Người thân cùng nộp hồ sơ Có 6 20
Không có 24 80
Thông thầu Có 19 63
Không có 11 37
(Nguồn: Điều tra thực tế năm 2014)
Theo bảng 3.21 ta nhận thấy có một tỷ lệ không nhỏ 20% người tham gia đấu giá có người thân trong gia đình cùng nợp hồ sơ. Điều đó chứng tỏ việc giám định hồ sơ người tham gia đấu giá thiếu chặt chẽ. Công tác giám sát người đấu giá tại các phiên đấu giá chưa được thực hiện nghiêm túc nên một số người đã thông đồng với nhau để đưa ra giá đấu. Có 19 trường hợp có thông thầu khi đấu giá (chiếm 63,0%). Đồng thời kết quả thu thập được tại Trung tâm bán đấu giá, một số người tham gia đấu giá lợi dụng “khe hở” của quy chế đấu giá (nếu có người trả giá cao hơn 20% so với giá khởi điểm thì những người tiếp theo sau có thể không trả giá mà không mất khoản tiền đặt trước) để “dìm giá” đất. Những hiện tượng này xảy ra rất phổ biến ở tại những vị trí đất có giá trị cao. Từ những tồn tại trên làm cho giá đất trúng đấu giá thường không phản ánh đúng giá thực tế trên thị trường, làm giảm nguồn thu
Không chỉ việc xác định giá sàn chưa sát với thị trường mà việc xác định số tiền đặt cọc (tiền đặt trước) cũng khiến một số người dân khó khăn trong việc huy động tiền đặc biệt là những người có ý định muốn đấu nhiều lô đất trong cùng một dự án.
Bảng 3.22. Kết quả điều tra về giá khởi điểm và thu tiền đặt trước (tiền kí quỹ) tại
thành phố Đồng Hới năm 2014
Nội dung Loại ý kiến Kết quả (số phiếu) Tỷ lệ (%)
Ý kiến về giá khởi điểm Cao 12 40
Thấp 18 60
Nhận xét về tiền kí quỹ
Hợp lý 15 50
Không hợp lý 07 23
Ý kiến khác 08 27
(Nguồn: Điều tra thực tế năm 2014)
Theo kết quả của câu hỏi phỏng vấn về tiền kí quỹ ta nhận thấy đa số người dân (50%) thống nhất theo phương án tiền đặt trước do hội đồng tổ chức đấu giá đề xuất song bên cạnh đó cũng có một tỷ lệ không nhỏ 23% người tham gia đấu giá muốn được giảm tiền kí quỹ với lý do khó huy động một lượng tiền lớn để thực hiện đấu giá nhiều lô đất trong một dự án còn lại 27% không có ý kiến gì về tiền kí quỹ nộp trước với suy nghỉ đó là số tiền phải nộp, không nộp trước thì nộp sau.
Bảng 3.23. Kết quả điều tra việc nắm bắt thông tin của cá nhân tham gia đấu giá
tại thành phố Đồng Hới năm 2014
TT Nội dung Đáp án Kết quả
(phiếu)
Tỷ lệ (%)
1 Nguồn thông tin phiên đấu giá quyền sử dụng đất
Báo, đài, truyền hình 16 53
Người quen 11 37
Các nguồn khác 3 10
2 Nắm rõ nội quy chế đấu giá quyền sử dụng đất
Có 23 76
Không 2 7
Ý kiến khác 5 17
Theo bảng 3.23 trên ta nhận thấy việc thực hiện công tác thông báo thực hiện đấu giá Quyền sử dụng đất bằng phương tiện báo chí, đài truyền hình đã đạt được kết quả rất cao đạt 53% ngoài ra việc người dân biết đến thông tin đấu giá từ người quen cũng chiếm một phần rất quan trọng đạt 37% điều này cho thấy công tác truyên truyền, thông báo càng rộng rải thì kết quả đạt được được sẻ càng cao, còn lại 10% đến người tham gia đấu giá tiếp cận thông tin từ nguồn khác.
Với số lượng 11 đối tượng chiếm 37% về cách tiếp cận thông tin đấu giá quyền sử dụng đất cho thấy việc người dân tiếp cận thông tin bằng con đường truyền miệng (nhận thông tin từ người quen) là một kênh thông tin đạt kết quả rất cao do đó ngoài các kênh thông báo truyền thống như đài truyền hình, báo chí, cần phải có sự đổi mới trong công tác thông báo về đấu giá QSDĐ như phát tờ rơi, in bảng áp phích, Quảng cáo khổ lớn để treo tại các điểm tập trung đông người qua lại. Điều này vừa thể hiện được tính công khai, minh bạch trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đồng Hới.
Cũng theo bảng điều tra trên ta thấy được đa số những người tham gia đấu giá Quyền sử dụng đất đều đã nghiên cứu khá kĩ quy chế đấu giá cụ thể có đến 76% người được hỏi đều khẳng định đã nắm rõ quy chế đấu giá, chỉ có 7% người dân chưa nắm rõ quy chế đấu giá.
Trên địa bàn thành phố Đồng Hới trong những năm qua đa số người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất đều có mục đích đầu tư để kinh doanh, đầu cơ rất ít người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất với mục đích nhu cấu sử dụng đất để sản xuất kinh doanh hoặc làm nhà ở do đó dẫn đến tình trạng các khu đất sau khi đấu giá bị bỏ hoang, không sử dụng điều này đã được chứng minh bằng thực tế.
Việc chưa đưa đất vào sử dụng không chỉ thể hiện ngoài thực tế mà còn được thể hiện qua số phiếu điều tra. Với tổng số phiếu phát ra 30, thu vào 30 phiếu, trong đó mục đích đầu tư chiếm đến 17%. Mục đích đấu giá QSDĐ để làm nhà ở đạt 63% là một kết quả đáng khích lệ song trên thực tế không ít người đấu giá việc làm nhà ở chỉ là mục đích ban đầu thực tế sau khi nhận được GCNQSDĐ thì đa số các hộ dân chuyển nhượng cho người khác kiếm phần chênh lệch giá. Mục đích đấu giá để sử dụng vào mục đích sản xuất, mở rộng kinh doanh rất ít chiếm 20%. Điều này phần nào giải thích cho hiện tượng đất tại các khu CSHT bị bỏ hoang, không sử dụng theo đúng nghĩa của nó.
Bảng 3.24. Tổng hợp ý kiến về mục đích đấu giá QSDĐ tại TP Đồng Hới năm 2014
Mục đích đấu giá Kết quả (phiếu) Tỷ lệ (%)
Để ở 19 63
Xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh 6 20
Đầu tư 5 17
Mục đích khác 0 0
(Nguồn: Điều tra thực tế năm 2014)
Đầu tư của nhà nước về cơ sở hạ tầng không đúng như quy hoạch của từng khu vực đấu giá như: đường giao thông, điện sinh hoạt, cống thoát nước chưa được đảm bảo khi người trúng đấu giá sử dụng. Đặc biệt là việc không triển khai xây dựng các khu thương mại, nhà văn hóa, trạm y tế, khu công viên, khu cây xanh…
Đa phần các khu vực đấu giá QSDĐ đếu là đất ruộng, đất ao hồ, đất hoang hóa được san lấp đem vào đấu giá không được đầu tư cơ sở hạ tầng đấy đủ nên người đấu giá QSDĐ khi triển khai xây dựng và sử dụng gặp rất nhiều khó khăn và tốn kém.
Về cách thức tổ chức đấu giá theo hình thức bỏ phiếu kín tất cả các đối tượng được điều tra đều thống nhất phương án bỏ phiếu kín vào nếu cho lựa chọn thì cũng lựa chọn hình thức bỏ phiếu kín. Có 25 đối tượng được điều tra hài lòng với cách thức tổ chức đấu giá QSDĐ tại địa bàn thành phố Đồng Hới chiếm 83% còn lại 17% đối tượng cảm thấy chưa hài lòng với lý do các cuộc tổ chức đấu giá vẫn đang còn tình trạng cò đất, làm giá trước với những người tham gia đấu giá QSDĐ.
Ngoài một số tồn tại, hạn chế trên tuy không phổ biến song tại địa bàn thành phố Đồng Hới cũng có xảy ra thì hiện tượng băng nhóm xã hội đen khống chế đe dọa người tham gia đấu giá.