4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
3.3.4.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2011
Bảng 3.9. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại TP Đồng Hới năm 2011
Tên địa điểm Số lô
Giá khởi điểm (1000đ) Giá đấu (1000đ) Chênh lệch (lần)
Tây Nam cầu Ngắn phường Phú
Hải 07 6.086.500 6.173.000 1,014
Khu dân cư tây cầu Rào phường
Đức Ninh Đông 18 12.395.000 12.674.000 1,022
Nam Nguyễn Hữu Cảnh phường
Đồng Phú 28 20.688.000 20.982.000 1,014
Dảy 2 đường Lê Lợi phường Đức
Ninh Đông 16 15.441.000 15.613.000 1,011
Tiểu khu 8, phường Nam Lý 06 3.072.000 3.168.000 1,031 Khu kỹ thuật hạ tầng sau Sở Giáo
dục & Đào tạo 07 4.903.000 4.953.000 1,010 Khu dân cư thôn Mỹ Cảnh xã
Bảo Ninh 05 1.793.500 1.819.000 1,014
Khu dân cư phía Nam đường
Trần Hưng Đạo 134 288.151.540 308.556.540 1,071 Khu dân cư phía Tây đường 36 m 23 17.583.910 18.280.990 1,001
Tổng 370.114.450 392.219.530 1,059
Nguồn: Phòng Kế hoạch - Tài chính UBND thành phố Đồng Hới, Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh Quảng Bình
Theo bảng 3.9 ta nhận thấy đa số các dự án đều có mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá so với giá sàn đề ra là rất thấp, dự án cao nhất chỉ đạt 1,07 lần, đó là dự án Khu dân cư phía Nam đường Trần Hưng Đạo có tỷ lệ giá trúng đấu giá so với giá sàn đặt ra là cao nhất tương đương với 20.405.000.000 đồng.
Để làm rỏ vấn đề trên tôi xin phân tích một số đặc điểm chính trong công tác đấu giá dự án Khu dân cư phía Nam đường Trần Hưng Đạo, phường Nam Lý.
Sơ đồ đấu giá khu đất ở Nam đường Trần Hưng Đạo, phường Nam Lý
Hình 3.6. Sơ đồ đấu giá khu đất ở Nam đường Trần Hưng Đạo, phường Nam Lý
Là một dự án lớn và trọng tâm của thành phố, CSHT Khu dân cư phía Nam đường Trần Hưng Đạo, phường Nam Lý nằm ở một vị trí thuận lợi, cơ sở hạ tầng trong khu đô thị dân cư tương đối tốt chính vì vậy đã thu hút người dân cũng như các nhà đầu tư tham gia đấu giá nhằm phục vụ cho nhu cầu ở và kinh doanh của họ, số người tham gia trong quá trình đấu giá khá đông tính cạnh tranh trong từng phiên đấu giá, trên từng thửa đất khá cao điều đó đã đẩy giá đấu lên đơn giá trung bình vào khoảng 12,97 triệu đồng/ m2.
Để thấy rõ được thành công của dự án, bảng 3.10 thống kê quá trình đấu giá quyền sử dụng đất của 134 lô đất thuộc dự án Khu dân cư phía Nam đường Trần Hưng Đạo, phường Nam Lý. Với tổng số đất phân lô 134 được chia thành 5 đợt, Tuy nhiên tôi chỉ phân tích sâu 12 lô đất dãy L được tổ chức vào đợt 1 số người tham giá đấu giá là 61 người theo bảng 3.11.
Bảng 3.10. Kết quả đấu giá đất khu dân cư phía Nam đường Trần Hưng Đạo -
Phường Nam Lý
Ký hiệu lô đất Số lô đấu giá Diện tích (m2) Giá khởi điểm (1000đ) Giá đấu (1000đ) Chênh lệch (lần) dãy L 12 1.953,8 31.539.460 35.696.960 1,132 dãy B 22 3.175,2 38.082.120 39.137.120 1,028 dãy G 26 3.890,0 45.149.100 46.189.100 1,023 dãy H 24 3.624,0 41.342.780 46.402.780 1,122 dãy K 28 4.449,9 52.604.480 55.644.480 1,058 dãy BT 8 3.073,1 36.588.980 39.638.980 1,083 dãy C 11 2.668,8 31.274.500 32.284.500 1,032 dãy D 4 952,7 11.570.120 13.570.120 1,173 Tổng 134 23.787.50 288.151.540 308.556.540 1,071
Nguồn: Quyết định phê duyệt kết quả bán đấu giá dự án Khu dân cư phía Nam đường Trần Hưng Đạo phường Nam Lý - Trung tâm Phát triển Quỹ Đất, Sở Tài
Bảng 3.11. Kết quả đấu giá đất dãy L khu dân cư phía Nam đường Trần Hưng Đạo
- Phường Nam Lý
Stt Ký hiệu lô đất Diện tích (m2)
Giá khởi điểm (1.000 đồng) Giá đấu (1.000đồng) 1 L1 160,0 3.925.000 4.416.000 2 L2 158,6 4.758.000 6.550.000 3 L3 160,0 3.925.000 4.420.000 4 L11 160,3 4.007.500 4.107.200 5 L15 208,8 2.756.860 3.029.400 6 L16 161,2 1.773.200 1.993.400 7 L17 161,4 1.775.400 1.795.200 8 L20 161,2 1.773.200 1.873.500 9 L24 156,9 1.725.900 1.845.900 10 L25 155,4 1.709.400 1.920.000 11 L26 155,0 1.705.000 1.825.000 12 L27 155,0 1.705.000 1.921.360 Tổng 31.539.460 35.696.960
Nguồn: Trung tâm Phát triển Quỹ Đất, Sở Tài nguyên Môi trường Quảng Bình.
Số liệu bảng 3.10 cho thấy, nguyên nhân dẫn đến Khu dân cư phía Nam đường Trần Hưng Đạo phường Nam Lý bán được 134 lô đưa về cho Ngân sách Nhà nước một số tiền tương đối lớn hơn 308 tỷ đồng là do:
Thứ nhất, dự án Khu dân cư phía Nam đường Trần Hưng Đạo phường Nam Lý được hoàn thành đúng vào lúc thị trường bất động sản Tỉnh Quảng Bình nói chung và Đồng Hới nói riêng có phần sôi động, người dân có nhu cầu lớn về đất để ở và kinh doanh.
Thứ hai, dự án Khu dân cư phía Nam đường Trần Hưng Đạo, phường Nam Lý là khu quy hoạch dân cư lớn của phường Nam Lý, một địa phương đang trong quá trình phát triển về nhiều mặt. Với vị trí thuận lợi và công trình có hệ thống cơ sở hạ tầng hoàn thiện: đường giao thông có hai hệ thống đường chính rộng 20,5m và
10,5m, phía Đông giáp tuyến đường Trần Hưng đạo rộng 36m, phía Tây giáp đường 36m, có bố trí hệ thống đền điện chiếu sáng, vĩa hè lát gạch, hệ thống thoát nước dọc, ngang hệ thống cấp điện, cấp nước đầy đủ và gần các trung tâm thương mại của địa phương. Trong năm 2011, nhu cầu về đất xây dựng nhà ở tăng cao, và vị trí của từng khu đất tương đối thuận lợi, đã thu hút được số người tham gia trong quá trình đấu giá rất đông, theo thống kê khoảng 450 người và được thực hiện trong năm phiên đấu giá.
Thứ ba, sự cạnh tranh khá lớn trong từng phiên đấu giá, trên từng lô đất đấu giá và đã đẩy đơn giá lên 1.297.000 đồng/ m2. Để làm rõ tính cạnh tranh và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu dân cư phía Nam đường Trần Hưng Đạo phường Nam Lý, đưa ra 2 ví dụ nhằm làm rõ điều đó.
Qua hình 3.6 và bảng 3.11 cho thấy với 02 lô đất số L2 và lô đất L3 có vị trí liền kề nhau, cùng nằm trên mặt tiền đường 36 mét có cùng yếu tố hướng đất.
Lô đất L2 với diện tích 158,6m2 nằm trên hai mặt tiền đường là đường 36 mét và mặt tiền đường quy hoạch rộng 10,5m, dựa vào yếu tố đó khi xác định giá sàn đưa mức giá là là 4.758.000 đồng/lô. Cao hơn so với mức giá sàn 3.925.000đồng/lô của lô đất L3 có diện tích 160,0m2 liền kề.
Về khả năng sử dụng theo nhiều mục đích và yêu cầu khác nhau,với một vị trí thuận lợi, phù hợp với nhiều mục đích sử dụng như: để ở, xây dựng cở sở sản xuất kinh doanh, đầu tư,… lô đất số L2 thu hút được nhiều cá nhân, tổ chức, nhà đầu tư tham gia vào quá trình đấu giá đất trên lô đất này để phục vụ cho nhu cầu của họ.
Về tính cạnh tranh giữa những người tham gia đấu giá, trên từng vòng đấu giá, với nhiều điều kiện thuận lợi hơn về vị trí, lô đất số L2 đã thu hút được 38 người tham gia vào đấu giá trên lô đất này cao hơn hẳn so với 15 người tham gia vào đấu giá lô đất L3. Những người tham gia vào đấu giá thực sự có nhu cầu và khả năng tài chính lớn dẫn đến tính cạnh tranh trên từng vòng đấu cao.
Qua phiên đấu giá kết quả, lô đất số L2 đã đạt được giá trúng lên đến 6.550.000.000 đồng/ lô cao gấp 1,48 lần so với giá trúng đấu của lô đất số L3 (lô đất L3 đạt giá đấu 4.420.000.000/lô).