4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
3.3.1. Các văn bản về đấu giá Quyền sử dụng đất ở áp dụng tại địa bàn thành phố
chức đấu giá nhiều khu vực lớn nhỏ, trong phạm vi thời gian cho phép của đề tài, chúng tôi tiến hành nghiên cứu việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại những khu vực đấu giá có tính chất đại diện, phản ánh được thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình giai đoạn từ năm 2010-2014.
3.3.1. Các văn bản về đấu giá Quyền sử dụng đất ở áp dụng tại địa bàn thành phố Đồng Hới Đồng Hới
Trong thời gian qua, Chính phủ và UBND tỉnh Quảng Bình đã ban hành nhiều văn bản để chỉ đạo và hướng dẫn tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên một số văn bản không còn phù hợp với thực tế tại Thành phố Đồng Hới, bộc lộ nhiều mâu thuẩn, hạn chế nên đã được thay thế hoặc điều chỉnh, bổ sung để phù hợp với thực tiễn của công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Hệ thông các văn bản đó bao gồm (bảng 3.4):
Bảng 3.4. Văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở áp dụng tại TP. Đồng Hới
Trung ương
Năm ban hành Tên văn bản Ghi chú
1993 Luật đất đai năm 1993. Hết hiệu lực
2003 Luật đất đai năm 2003. Hết hiệu lực
2013 Luật đất đai năm 2013. Còn hiệu lực
2005
Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18 tháng 01 năm 2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.
Hết hiệu lực
2005
Thông tư số 03/2005/TT-BTP ngày 4 tháng 5 năm 2005 của Bộ Tư pháp về hướng dẫn một số quy định của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP.
Hết hiệu lực
2005
Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31 tháng 08 năm 2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
Hết hiệu lực
Trung ương
Năm ban hành Tên văn bản Ghi chú
2006
Chỉ thị 18/2006/CT-TTg ngày 15/05/2006 về việc tăng cường thực hiện Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản
2010
Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.
Còn hiệu lực
2010
Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06 tháng 12 năm 2010 của Bộ Tư pháp Quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.
Còn hiệu lực
Địa phương
Năm ban hành Tên văn bản Ghi chú
2005
Quyết định số 61/2005/QB-UB ngày 7/12/2005 của UBND tỉnh Quảng Bình về việc Ban hành quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất
Hết hiệu lực
2006
Quyết định số 52/2006/QB-UB ngày 4/12/2006 của UBND tỉnh Quảng Bình về việc sửa đổi bổ sung một số điều của quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
Hết hiệu lực
2011
Quyết định số 27/QB-UBND ngày 20/12/2011 của UBND tỉnh Quảng Bình về việc Ban hành quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình.
Còn hiệu lực
(Nguồn: tác giả)
Trong các văn bản trên của trung ương chỉ có các văn bản quy định chung cho công tác bán đấu giá tài sản. Mặc dù đấu giá quyền sử dụng đất đã được thực hiện trong một thời gian dài ở hầu hết các địa phương trong cả nước nhưng Chính phủ vẫn chưa có văn bản quy định riêng cho lĩnh vực này để áp dụng thống nhất trong cả nước. Để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất cho địa phương mình thì hiện nay các địa phương tự xây dựng quy chế do đó việc tổ chức và thực hiện có sự khác nhau giữa các địa phương. Riêng đối với đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Đồng Hới hiện nay được thực hiện dựa trên Quyết định số 27/QB- UBND ngày 20/12/2011 của UBND tỉnh Quảng Bình.
3.3.2. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất ở áp dụng tại địa bàn Thành phố Đồng Hới
Bước 1: Thành lập hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất
Thành phần Hội đồng bao gồm: Lãnh đạo UBND huyện (hoặc người được uỷ quyền) làm Chủ tịch hội đồng. Các thành viên là đại diện của các cơ quan: Tài
nguyên và môi trường, tài chính, tư pháp, thanh tra, xây dựng, đại diện Trung tâm phát triển quỹ đất và Chủ tịch hoặc phó chủ tịch xã, thị trấn có đất đấu giá.
Bước 2: Xây dựng giá khởi điểm để đấu giá.
Hội đồng đấu giá có trách nhiệm xây dựng giá khởi điểm của các thửa đất, khu đất đấu giá và trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Hiện nay, trên địa bàn tỉnh Quảng Bình, đối với đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm thuộc UBND huyện, đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất đối với tổ chức thẩm quyền phê duyệt thuộc Chủ tịch UBND tỉnh[36].
Bước 3: Công bố công khai các thửa đất, khu vực tổ chức đấu giá quyền sử
dụng đất trên các phương tiện thông tin đại chúng (ít nhất 2 lần).
Công việc này do Trung tâm phát triển quỹ đất Thành phố Đồng Hới, UBND xã, thị trấn nơi có đất và công ty (tổ chức) được ký hợp đồng quyền bán đấu giá thực hiện.
Bước 4: Tổ chức đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất (thời gian đăng
ký là 30 ngày)
Được thực hiện tại Trung tâm phát triển quỹ đất Thành phố Đồng Hới và công ty (tổ chức) được thực hiện hợp đồng quyền bán đấu giá.
Bước 5: Tổ chức đấu giá công khai.
Bước này được thực hiện tại xã, thị trấn nơi có đất đấu giá. Công việc này do đấu giá viên của công ty (tổ chức) đã ký kết hợp đồng thực hiện điều hành phiên đấu giá.
Bước 6: Phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất do Trung tâm phát triển quỹ đất tổng hợp trình UBND huyện phê duyệt (nếu người trúng đấu giá là hộ gia đình, cá nhân), trình UBND tỉnh phê duyệt (nếu người trúng đấu giá là tổ chức)
Bước 7: Lập thủ tục giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ng-
ười trúng đấu giá.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giao đất ngoài thực địa được tiến hành theo đúng thẩm quyền quy định của pháp luật.
Qua quá trình điều tra trên thực tế và tham gia khảo sát tại các phiên đấu giá cho thấy, quy trình trên đang được thực hiện khá hợp lý, đã giúp cho các cơ quan chuyên môn chủ động trong công tác tổ chức thực hiện đấu giá.
3.3.3. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ở áp dụng tại thành phố Đồng Hới.
Từ năm 2010 đến nay công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đồng Hới được áp dụng theo Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của chính phủ về bán đấu giá tài sản.
3.3.3.1. Đối tượng tham gia đấu giá
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân (sau đây gọi tắt là người tham gia đấu giá) thuộc đối tượng được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hoặc làm nhà ở theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3.3.3.2. Điều kiện để được đăng ký tham gia đấu giá
Có đơn đề nghị được tham gia đấu giá theo mẫu do Tổ chức bán đấu giá phát hành, trong đó có nội dung cam kết sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch khi trúng đấu giá.
Điều kiện về vốn và kỹ thuật hoặc khả năng tài chính:
- Đối với tổ chức phải có đủ điều kiện về vốn và kỹ thuật để thực hiện dự án hoặc phương án đầu tư theo quy định của pháp luật.
- Đối với hộ gia đình, cá nhân phải có đủ điều kiện về khả năng tài chính để thực hiện dự án hoặc phương án đầu tư theo quy định của pháp luật. Trường hợp đấu giá đất đã chia lô (thửa) làm nhà ở của hộ gia đình, cá nhân thì hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu giá không cần điều kiện này.
Một hộ gia đình chỉ được một cá nhân tham gia đấu giá; một tổ chức chỉ được một đơn vị tham gia đấu giá; có hai (02) doanh nghiệp trở lên thuộc cùng một Tổng công ty thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá; Tổng công ty với công ty thành viên, công ty mẹ và công ty con, doanh nghiệp liên doanh với một bên góp vốn trong liên doanh thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá.
3.3.3.3. Đăng ký tham gia đấu giá
Các đối tượng có đủ điều kiện được tham gia đấu giá theo quy định thực hiện đăng ký theo thời gian, địa điểm đã thông báo. Khi tổ chức, cá nhân đăng ký tham gia đấu giá phải nộp phí đấu giá và tiền đặt trước để tham gia đấu giá theo quy định như sau:
- Về khoản tiền đặt trước:
Tùy theo điều kiện của khu (lô) đất bán đấu giá để quy định, nhưng mức thu tối thiều là 10% và tối đa không vượt quá 15% giá khởi điểm của khu (lô) đất bán đấu giá. Mức cụ thể được phê duyệt tại phương án bán đấu giá.
Khoản tiền đặt trước được thu bằng tiền đồng Việt Nam, thông qua chuyển khoản hoặc nộp trực tiếp tại Tổ chức bán đấu giá tài sản. Tổ chức bán đấu giá tiếp nhận và quản lý khoản tiền này cho đến khi hoàn thành cuộc đấu giá.
Khách hàng đăng ký tham gia đấu giá bao nhiêu lô đất thì nộp tiền đặt trước tương ứng với số lô đất tham gia đấu giá. Người trúng đấu giá được trừ tiền đặt trước vào tiền sử dụng đất phải nộp.
Thời gian nộp tiền đặt trước được thông báo cụ thể trong hồ sơ đấu giá.
- Về phí phí tham gia đấu giá:
Thu theo quy định của UBND tỉnh Quảng Bình quy định về mức thu phí đấu giá tài sản trên địa bàn tỉnh. Phí đấu giá được sử dụng chi phí cho việc tổ chức thực hiện đấu giá và không được hoàn trả cho các tổ chức, cá nhân đã đăng ký tham gia đấu giá và nộp phí đấu giá, trừ trường hợp đã thu nhưng không tổ chức bán đấu giá. Việc quản lý, sử dụng phí đấu giá thực hiện theo quy định của pháp luật hiện hành.
3.3.3.4. Giá khởi điểm đấu giá
Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất là giá trị tối thiểu về giá trị quyền sử dụng đất. Giá khởi điểm không được thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh công bố hàng năm và phải sát với giá thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thời điểm tổ chức đấu giá.
Giá khởi điểm là giá do UBND tỉnh phê duyệt được công bố công khai trước khi bán đấu giá và là mức giá khởi điểm cho vòng đấu đầu tiên.
Giá khởi điểm từ vòng đấu thứ 2 trở đi: Là giá đấu cao nhất của vòng đấu trước liền kề + (cộng) bước giá quy định.
3.3.3.5. Bước giá
Bước giá tối thiểu là khoản chênh lệch giá tối thiểu giữa hai lần phát giá liền kề nhau.
Bước giá tối thiểu được quy định trong hồ sơ đấu giá là 01% giá khởi điểm ban đầu của lô đất đấu giá hoặc của gói đấu giá, mức tối đa tùy theo điều kiện thửa đất từng đợt đấu giá nhưng không vượt quá 20% giá khởi điểm.
3.3.3.6. Ký Hợp đồng thuê tổ chức bán đấu giá:
Sau khi có phương án bán đấu giá được phê duyệt, cơ quan quản lý quyền sử dụng đất bán đấu giá phải lập hồ sơ và kí kết hợp đồng với tổ chức bán đấu giá tài sản (tổ chức bán đấu giá tài sản là Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản thuộc sở Tư pháp tỉnh Quảng Bình ).
Bảng 3.5. Chi phí dịch vụ đấu giá quyền sử dụng đất trả cho tổ chức bán đấu giá
chuyên nghiệp
STT Giá trị quyền sử dụng đất
theo giá khởi điểm/hợp đồng Mức chi phí
1 Từ 1 tỷ đồng trở xuống
15 triệu đồng + 1% trên phần chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất theo giá trúng đấu giá với giá khởi điểm.
2 Từ trên 1 tỷ đến 5 tỷ đồng
25 triệu đồng + 1% trên phần chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất theo giá trúng đấu giá với giá khởi điểm.
3 Từ trên 5 tỷ đến 10 tỷ đồng
35 triệu đồng + 1% trên phần chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất theo giá trúng đấu giá với giá khởi điểm.
4 Từ trên 10 tỷ đến 50 tỷ đồng
45 triệu đồng + 1% trên phần chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất theo giá trúng đấu giá với giá khởi điểm.
5 Từ trên 50 tỷ đến 100 tỷ đồng
55 triệu đồng + 1% trên phần chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất theo giá trúng đấu giá với giá khởi điểm.
6 Từ trên 100 tỷ đồng
65 triệu đồng + 1% trên phần chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất theo giá trúng đấu giá với giá khởi điểm.
3.3.3.7. Hình thức và trình tự tiến hành cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất
Hiện nay việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện bằng hình thức bỏ phiếu kín hoặc công khai bằng lời nói:
* Hình thức đấu giá:
- Đối với hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói, đấu giá viên nhắc lại giá khởi điểm, yêu cầu người tham gia đấu giá bắt đầu trả giá từ giá khởi điểm. Sau mỗi lần người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trả giá, đấu giá viên nhắc lại ba lần, rõ ràng, chính xác bằng lời nói giá đã trả cao nhất, mỗi lần cách nhau khoảng ba mươi giây. Sau ba lần nhắc lại, nếu không có người trả giá tiếp thì đấu giá viên công bố người trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Sau khi đấu giá viên công bố người trúng đấu giá quyền sử dụng đất thì được coi là đã chấp nhận giao kết hợp đồng mua quyền sử dụng đất đấu giá.
- Đối với hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp thì số vòng bỏ phiếu, cách thức tiến hành bỏ phiếu phải được tổ chức bán đấu giá tài sản hoặc đấu giá viên thỏa thuận với người có tài sản bán đấu giá, nhưng tối đa không quá 05 vòng bỏ phiếu.
Trong trường hợp thực hiện cách thức bỏ phiếu nhiều vòng thì mỗi người tham gia đấu giá được phát một tờ phiếu trả giá, ghi giá muốn trả vào phiếu của mình và bỏ phiếu vào hòm phiếu. Sau khi thu hết các phiếu đã phát, đấu giá viên công bố mức giá trả cao nhất của vòng bỏ phiếu mà không công bố tên của người đã trả giá cao nhất, tiếp tục phát phiếu cho những người tham gia đấu giá để bắt đầu trả giá cho vòng tiếp theo. Cuộc bán đấu giá kết thúc khi không còn ai yêu cầu trả giá tiếp.
Trong trường hợp thực hiện cách thức bỏ phiếu, nếu có từ hai người trở lên cùng trả giá cao nhất, thì đấu giá viên tổ chức đấu giá tiếp giữa những người cùng trả giá cao nhất để chọn ra người mua được quyền sử dụng đất. Nếu không có người trả giá cao hơn thì đấu giá viên tổ chức bốc thăm để chọn ra người mua được quyền sử dụng đất đấu giá.
Lựa chọn hình thức đấu giá: Tại phiên đấu giá, tùy theo tình hình thực tế (số lượng lô đất đưa ra đấu giá, số lượng người tham gia đấu giá cho một lô đất,…) mà Tổ chức bán đấu giá quyết định lựa chọn hình thức đấu giá cho phù hợp. Việc lựa chọn hình thức đấu giá được quyết định trước thời điểm mở phiên đấu giá.
* Trình tự tiến hành cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất
Cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất phải được tiến hành liên tục theo trình tự