Thi hành Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của Luật Đất đai năm 1998, ngày 23/8/2000 Chính phủ ban hành Nghị định số 38/2000/NĐ-CP thay thế cho các quy định tr−ớc đó về thu tiền sử dụng đất và đ−ợc h−ớng dẫn tại Thông t− số 115/2000/TT-BTC ngày 11/12/2000 của Bộ Tài chính.
Với chính sách thu tiền sử dụng đất khi Nhà n−ớc giao đất đã thực sự thực hiện đ−ợc quyền lợi của ng−ời chủ sở hữu đất đai và kết quả là trung bình từ năm 1993 đến nay, mỗi năm ngân sách Nhà n−ớc thu đ−ợc khoảng 1.000 tỷ đồng từ tiền sử dụng đất, chiếm trên 20% trong tổng số thu từ đất đai, cụ thể qua các năm là: năm 95: 890 tỷ đồng; năm 96: 1.173 tỷ đồng; năm 97: 969 tỷ đồng; năm 98: 800 tỷ đồng; năm 99: 913 tỷ đồng và năm 2000: 1.009 tỷ đồng (ch−a tính hàng ngàn tỷ đồng mà một số địa ph−ơng đã sử dụng từ quỹ đất để xây dựng kết cấu hạ tầng). Tuy nhiên, chính sách thu tiền sử dụng đất còn tồn tại và v−ớng mắc biểu hiện nh− sau:
Một là, đối với thu tiền sử dụng đất để cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho ng−ời đang sử dụng đất trong các tr−ờng hợp tự chuyển mục đích sử dụng đất hoặc nhận chuyển nh−ợng ch−a đ−ợc cơ quan Nhà n−ớc có thẩm quyền cho phép và ch−a thực hiện nghĩa vụ tài chính với ngân sách Nhà n−ớc còn tồn đọng đến nay trên 90% là do:
- Các tr−ờng hợp đã sử dụng đất từ năm 1980 đến 15/10/93 phải nộp 20% tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quy định này khi thực hiện ng−ời sử dụng đất không chấp hành vì cơ sở pháp lý cho thời kỳ đó ch−a có, pháp luật cấm mua bán đất đai và đây cũng là nguyên nhân của ng−ời sử dụng đất tr−ớc không có hồ sơ về đất thì ng−ời mua bán sau cũng không có hồ sơ về đất.
- Các tr−ờng hợp sử dụng đất từ sau ngày 15/10/93, phải nộp 100% tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu ch−a có giấy tờ hợp pháp. Nh−ng ng−ời đang sử dụng đất mà ch−a có giấy tờ hợp lệ lại do ng−ời sử dụng đất tr−ớc 15/10/93 không có giấy tờ hợp lệ về đất nên khi ng−ời nhận chuyển nh−ợng, thừa kế trong thời kỳ này cũng không có hồ sơ hợp lệ về đất; Tr−ờng hợp chuyển mục đích sang làm đất ở thì cũng không có hồ sơ.
Mặc dù Thủ t−ớng Chính phủ có chỉ thị 10/1998/CT-TTg ngày 20/2/1998 và Chỉ thị số 18/1999/CT-TTg ngày 1/7/1999; tại hai văn bản này Thủ t−ớng Chính phủ đã cho phép áp dụng một số biện pháp để thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nh− miễn lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tính chung trong cả n−ớc đến tháng 10 /2004 đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị đạt trên 33% tổng số hộ sử dụng đất ở đô thị cần phải cấp giấy. Kết quả thu tiền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nh− trên chủ yếu tập trung đối với các tr−ờng hợp đ−ợc giao đất mới.
Hai là, theo quy định về thu tiền sử dụng đất, ng−ời đ−ợc Nhà n−ớc giao đất có thu tiền sử dụng đất phải thực hiện đền bù thiệt hại cho ng−ời có đất bị thu hồi và thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho Nhà n−ớc với mức khấu trừ tối đa bằng 90% tiền sử dụng đất. Trong khi đó, giá đất tính đền bù thiệt hại phải đảm bảo phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nh−ợng thực tế ở địa ph−ơng. Nh− vậy, ngoài chi phí đền bù thiệt hại t−ơng đ−ơng với nhận chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất thực tế, ng−ời đ−ợc Nhà n−ớc giao đất còn phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất làm cho chi phí để đ−ợc Nhà n−ớc giao đất cao hơn chi phí nhận chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất.
Ng−ợc lại, đối với đất nông nghiệp, giá đất để tính đền bù thiệt hại là giá đất nông nghiệp, nh−ng khi sử dụng vào mục đích đất ở, đất chuyên dùng có giá đất cao hơn thì cũng chỉ thu 10% tiền sử dụng đất lại là quá thấp đối với ng−ời đ−ợc giao đất; chính sách này khuyến khích ng−ời sử dụng đất chuyển đất nông nghiệp sang các loại đất khác và làm mất đi nhiều diện tích đất canh tác nông nghiệp mà ngân sách Nhà n−ớc đã đầu t− hàng chục năm mới có đ−ợc quỹ đất, chất l−ợng đất nh− ngày nay.
Ba là, chính sách thu tiền sử dụng đất khi Nhà n−ớc giao đất có hiệu lực từ ngày 15/10/93 theo Luật Đất đai năm 1993 nhằm thực hiện quyền lực của ng−ời chủ sở hữu đất - Nhà n−ớc khi giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và trao cho họ đủ 5 quyền. Về mặt pháp lý thì tiền sử dụng đất chỉ áp dụng khi Nhà n−ớc giao đất mới từ sau ngày 15/10/93. Do đó, các tr−ờng hợp đang sử dụng đất mà không phải đất Nhà n−ớc giao tr−ớc 15/10/1993 thì không thuộc đối t−ợng thu tiền sử dụng đất.
Bốn là, Về tổ chức thực hiện, với quy định nhiều mức thu tiền sử dụng đất
khác nhau gắn với thời điểm bắt đầu sử dụng nên thủ tục, giấy tờ trong mỗi giai đoạn này cũng đ−ợc xem xét theo từng loại khác nhau.